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很多房地产开发商都在向商业地产转型,靠谱吗?

2015-01-25  pgl147258

【言雀的回答(53票)】:

宏观上是100%不靠谱;

就个体同意@张小放 放爷的意见:需要看个体的操作。

先说为什么不靠谱;这个世界上大多数的东西过剩都是一种灾难!地产更是如此;

很多人说,拆出一个新中国;但是对于商用物业来说,这种论调是个悖论。甚至对于住宅也是一个悖论。

住宅物业还是商用物业,对于社会结构来说都是有极限的,

站在总体城规的角度看,一个有固定人口数量区间的城市的商用物业和住宅物业都是有其饱和指数的。

在一个人均GDP超3K的城市区域内,城镇人均商业零售面积需求的区间在(2-3)㎡/人。

假设该市区内总城镇人口为100W,也就是说理想需求的总商业零售面积是300W平米以内,然后和现有的零售商业面积对比一下,就可以了。大家自己动手算算各自城市的呗;忘记说了,这个标准过时了,因为那时候还没有这么汹涌的电商。

也就是说100W人口的城市可以保证300W的商业物业的租金收益是符合市场水平的,超出的是达不到市场租金水平的,就是说租金收益是亏损的。但是现实中,并不是这样。在现实的商业活动中,商业聚集效应会导致商业活动中心区的租金收益水平过线或者上扬,那么边缘商业会产生崩溃趋势。所以每当我看见某家说XX社区商铺领航地产什么的,我就呵呵了~~~

商业中心是个市场的自发/规律等和无数参与者共同造就的,不是说,我们在保定搞一个中南海就能成国务中心的。CBD绝不是一天练成的,也绝对不是练成的。

谈必提及商业地产,言必有综合体,好像不说两句,就证明不了自己是做房地产的?

什么一个1000万人口的城市要有56个综合体,这些标准都哪里来的?

裙楼上面弄两条腿,号曰:双子楼,一个做公寓,一个做写字楼;称综合体!HOPSCA!大家跟我一起读——HOPSCA!

下面弄个大商业,我们要招家乐福、我们要招沃尔玛,八毛的不干,六毛的太低,五毛成交!

不黑了~~其实我是对她爱的深沉~

很多开发商转型跑去做商业地产,为什么我持不赞成的观点啊;

很直接的理由就是

当国内一线的商业地产商尚不能良好的把握商业地产的成熟走向和操作方法。其他的小开发商就不要试图趟这个水。可能有人说,你干不好,不代表别人,这个话置气可以。但是放眼整个行业的尖端水平和前沿经验的累积,达到行业的领跑者的水平,到底需要多少资源配置,这不是数量的变化。这是质的飞跃。就像做建筑一样,找几个证就可以拉杆子干起来,但是如果是去做超高层呢?做摩天大楼呢?做结构跨越比较大的建筑体呢?同样都去参加高考,一个班去了清华,一个班去了蓝翔,他们都在读书,但是知识和经验的累积和资源的利用占有,都特么太重要了。

全国有相当一部分的开发商在开发住宅的过程中,底商的户型都搞不好,甚至看都不看,因为看了也是白看,这样的团队怎么去做商业地产?

在住宅利润急速降下来的这几年,大家伙都知道商业物业代表着暴利,想想同时也是带着高风险的。当集中式商业的分割虚铺标榜的77889,未能兑现的时候,投资的目光马上转到传统的沿街商铺上来。

商业地产的真正出路是发展商直面市场和消费者,而不是现在的剥皮关系。直面市场就需要雄厚的资本和强大的商业资源等等。飞船好不好跟天空没有关系,拱拱手说:都是大家的支持。这才是真理。

真的不是租金低的问题,是能不能租出去的问题!

在把交通因素的影响慢慢降低下来的今天,底商这种东西是最没有搞头的。

先说到这里,欢迎讨论。

【罗辑的回答(30票)】:

谢邀。

楼上说的都挺全的了,补充一个,土地供应方的意志。

一开始政府是不太明白土地经济和税收等的关系的,卖土地给开发商造住宅卖掉,赚土地钱就很开心。

后来发现商业更有搞头,土地一样卖了一遍(还只需40年,住宅70年呢),然后商业盖起来,有商铺酒店写字楼,其他的税收啊,就业啊,GDP啊都会上去,政府也不笨啊。。。。

你看现在的土地出让公告,纯住宅土地越来越少。那么,作为开发商,如果一门心思还是做住宅,岂不是坐以待毙?当然要转型啦。。。。。。。

至于靠不靠谱,还是要看自己的实力,策略,人才啥的。没有一定靠谱的事儿,这个道理,大家都懂吧。关键是人!

【他是怪蜀黍的回答(30票)】:

哈哈,这是作死的节奏么,我们搞商业的现在都是焦头烂额,我们的开发商都是恨不得去转行刚需卖房子资金回笼快呢。就目前这样的环境,电商发展突飞猛进,实体商业经营除了体验式的餐饮、娱乐、休闲等业态没有遭受太大的冲击,其他可以被电商瓜分的业态现在都是举步维艰。

商业开发,站在消费承受能力的角度,一个商业中心、综合体项目、写字楼、商街或者专业市场,周边5公里范围内达到多少人口、10公里范围人口多少都是有硬性指标,低于这个指标,就是商业饱和,很可悲的是大部分商业都达不到这个指标,拿不到这么好的地,也拿不起这么贵的地,所以销售运营起来,真是千难万难。站在运营实力的角度,就算拿到了好地,但是有运营实力,把项目做兴旺的又有几家呢?这大家可以去赢商网上看看,或者了解一下自己城市身边的项目,用目测的方式就可以看出身边大部分商业运营的惨淡情况。

就算站在开发商盈利的角度来看,近几年商业地产的发展也并不算如意。国内做的好的,不外乎万达、SOHO、凯德、绿地、宝能等几家大鳄,这个是表面的风光,但是这个牵涉的开发模式的问题,万达等企业是只租不售,或者综合开发租商业卖住宅,或者是只售小部分,这就是万达牛逼的地方,他有自己的资源和运营团队,不图卖铺这点眼前利益,资金链庞大,又有钱能拿到最中心的地段,后期招商团队专业实力牛叉,纯靠租或者拉升周边地价的方式就能赚到钱。但是目前国内大部分中小商业开发商,都是靠卖铺来赚钱的,并不具备招商、运营的能力,前几年的时候,只要项目开出来,消费者不懂行,并不愁卖,卖完了钱到手了拍拍屁股走人了事,烂摊子留给皮包商管公司来收拾。但是现在行情不一样了,电商冲击实体销售,很多自营的业主已经感受到生意没那么好做了,纯投资的消费者都是身经百战,除非品牌够强,地段够好,消费者根本不买单了。

现在就出来一个问题:商业开发企业中,大企业类似于万达等大鳄越混越好,品牌越来越强大(当然房地产也是这样的趋势),中型企业举步维艰新、小企业逐步被淘汰,这是趋势和潮流,不可阻挡。

在现在的形式下,中小房企在被大型企业驱逐的过程中,被逼的走投无路想转到商业这个行当中来,但是现实往往是很残酷的。中小型的商业虽然开发成本上,建安成本会低于住宅,但是商业拿地的成本绝对是要高于住宅的,其次是销售回款,你没与实力运营起来获取长期利益,现在商业销售的环境越来越差了,周期越来越长,坚持不住,照样是资金链断掉,跑路的节奏。

近两年,我一直在接触商业,一、二、三、四城市,县级市场,均有涉猎,总结出来的经验与前几年的企业拿地趋势相反。前几年,很多商业开发企业向二三线城市、县级城市拿地,以为下级市场会越来越好,但是事实告诉我,一二线城市因为消费基础大,销售然而情况较好,虽然竞争激烈,反而是良性发展,下级城市其实早就被当年转行的早的中小企业挖掘一空了,现在进入的企业都是捡剩饭的,不说开一个死一个,但是都是大多都是乘兴而来,败兴而去。

所以,诚心奉劝一句,转行有风险,投资需谨慎。

【元元的回答(4票)】:

无非是拿地条件苛刻了

【Guess的回答(1票)】:

“钱能解决的问题都不是大问题”

不幸的是商业地产恰恰有很多钱解决不了的问题。

09、10年商业地产正狂飙突进的时候,有多少开发商抱着“人傻、钱多、速来”的心态冲进商业地产,想着不就是建个盒子,招一批招商运营团队就能搞定了嘛,这钱咱花的起。于是众多商业广场、HOPSCA 、环球中心以及各种mall 全面开花,可是没想到这就三四年的光景,商业地产的天就变了,商户越来越难招了,消费者也越来越难伺候了。自己的商业项目恰好遭遇集中的开业潮,于是定位不准确,动线不合理,运营不专业,招商无亮点等等问题都出现了。咦,不是说好了,开业大火,快速扩张,融资上市登上人生巅峰的嘛,老子花了这么多钱怎么搞出这么一个东西出来?

为什么?因为商业地产是一个复杂的系统工程。各个环节环环相扣,从市场定位,规划设计,招商策略,运营管理,常态化调整哪一个不需要长期的行业积累。目前高端的商业物业为什么长期被港台、欧美、日本开发商把持,因为他们动辄都有数十年的商业物业运营经验,他们有自己的一套行之有效的产品理念和运营逻辑,这些东西都是钱买不来的,这就是为什么高端酒店大多都是有数十年甚至百年的运营历史。因为商业物业的开发运营是需要行业积淀的,我大天朝很有钱了吧,但还是制造不出像样的汽车发动机,我们没有长时间的工业积累,靠钱是砸不出来的。很多人都会说港台企业做商业太过死板,但是个人觉得那是他们对于行业有着自己的理解,对于产品和运营有着自己的坚持,不愿意轻易的妥协。很喜欢恒隆的slogan“只选好的,只做对的”,有多少开发商愿意这样做?又有多少开发商能够真的做到准确定位、合理规划、精细化管理?

所以,房地产开发商转做商业地产,我说他不靠谱,因为即使你能赚到钱,也很难做出一个让人舒服的产品,这无关乎思维方式和资金实力。

【知乎用户的回答(0票)】:

先回答一下我所知道的:

花样年开始定位社区运营,是房地产综合运营服务商,还涉及金融服务领域,所谓轻资产的战略转型。

沿海家园转型从房地产开发链条着手,将产业投资、金融、地产开发与运营服务、工程管理、健康住宅技术等价值链进行整合,从开发商到服务商的转型。

这两家都是从重资产转向轻资产的转型。

【我是一只鱼的回答(1票)】:

为啥觉得不靠谱啊?

转型商业地产也有很多模式,比如你得区分转型是做销售为主还是持有为主。

【张诩的回答(1票)】:

不请自来,简单讲两句。

1,中国老百姓多数都怀着一个“一铺养三代”的梦想。

2,照现在互联网的发展,多数零售甚至批发类的商户得被tb,jd等革了命。

3,由此推断,未来的商业地产应该多是服务性的(线上难以完全取代),综合性的(提供综合的服务,以不可替代的服务和商品带动全面的销售),还有就是写字楼。总得来说,商业地产总体不乐观,看个体能不能做准定位了。

4,话又说回来,应该还有很多未知因素会打乱这个推测,比如网店缴税啊,3d打印啊(个性化非标准的产品和服务),时空门被发明了啊等等,原谅我脑洞大开。

ps:觉得万达这种搞法还是挺有意思的。

【黄学宁的回答(4票)】:

改变一个观念你就好理解了。

在国内,房地产开发对于多数开发商来说,是一种赚钱模式而已,别把它上升到产业的高度。什么赚钱模式?简言之,以相对较低资金,撬动一个大项目,用各行业的分包商的资金垫款完成项目,自己拿高额利润。现在,这种赚钱模式在住宅上玩儿不转了,因为以前快速回款的房子现在卖不动了,人们观念变了,重视商铺投资了,那么好吧,既是热点又显得高大上,那么我们用同样的模式玩儿商业地产好了。事实就是这样,这不叫产品升级换代,而是用同样的模式换个主题来赚钱罢了。

当然,我说的这些,不是指那些真的以产品为主的开发商。真正把住宅或者商业项目作为产品来做,而不仅仅是赚钱的一个承载体的企业,是用不着当墙头草的。

【神氏的回答(1票)】:

大势所趋,商业地产是房地产行业的出路。

【知乎用户的回答(1票)】:

潘石屹 都不玩了

他们玩潘石屹玩剩下的

你觉得呢

【知乎用户的回答(1票)】:

我想问现在这种大环境下,那家傻缺开发商还在全国布局大搞商业综合体,你说出一家名字来,我大吃一斤!说两家,我吃两斤,题主问题根本不成立!

【知乎用户的回答(0票)】:

住宅操作空间越来越小,市场越来越透明,未来发展空间可以看到,而且住宅市场份额大开发商吃了大头,没多大意思了,就转做看似还是一片光明的商业地产了呗。

不过商业地产是吃现金流的老虎,小开发商入坑了真不知道怎么死,坐等死一批开发商咯

【sherrysherry的回答(0票)】:

在资金流允许的情况下,个人感觉商业地产更有助于提升品牌价值。但是讲究快速周转的地产商最好不要轻易涉足,完全不同的操作模式,避免不伦不类,泥足深陷。

【杜博奇的回答(0票)】:

纵观整个房地产行业,整体都在升级,只不过升级时间有早有后,万达早在2000年就从住宅转向城市综合体,属于最早吃螃蟹的人,是比较靠前的。万科最近几年也开始从住宅转向商业地产,要做城市运营商,可见商业地产被行业接受,成为下一步升级方向,这个判断基本没有问题。

住宅地产属于一次性交易,通过出售住宅单位取得收入,高投入、高回报、高风险,周期性强。

商业地产属于持续性交易,通过物业出租租金取得收入,高投入、回报稳健,具有可持续性。

中国房地产行业从粗放式发展的黄金时代进入了比拼精细化运营能力的白银时代,钱没有过去那么好赚了,房地产公司就开始想把这个大刀阔斧的买卖,改造成为一个细水长流的生意。

具体做法上,各个房地产公司都有自己的思路,总体的方向是升级价值链,从原来“拿到——开发——销售”升级到“开发——运营——金融”的层面。万达应该是最突出的一个,做城市综合体,商业模式是“住宅+写字楼+商场+影院+酒店”这样一个产品组合,对于各级政府而言,不是卖掉楼就走,而是持续运营,解决了旧城改造、商业招商、就业、纳税等一揽子,因而具有推土机般的拿地能力和复制效应。

华润置地模式是“住宅开发+商业运营+增值服务”,越秀地产模式是“物业开发+商业运营+资本运作”。

以上几家公司关注较多,或采访过,所有了解,其他地产公司认识不深,不过应该也差不多吧。

【李柏峰的回答(0票)】:

商业地产的专业性比较强,链条也比较长。事实上如果可以多数开发商都愿意转型做商业地产。无论是开发成本、利润还是融资优势都比较突出。但商业地产最大的风险就是如果造势不成功产品将陷入降价也无法脱困的险境。近几年万达开始电商融合谋求转型以来,很多开发商都在谋求商业地产破局。对开发商来说,电商带来的冲击对商业地产未尝不是机遇。但如果摆脱不了急功近利的思路和创新商业地产模型。路仍会走的很艰难。所以更多开发商选择了周期短,启动资金不多,回报合理的专业市场。

再补充一下,国内商业地产的布局不是过剩,而是不足。尤其是三线城市。功能上尤其不完善。对商业地产开发商来说,客人是有的,但最好下功夫研究下客人的口味。

【董念响的回答(0票)】:

你想问靠谱不靠谱,我不知道指的是哪方面。那我就从运营的角度来说,就是能不能把商业最终成熟的运营起来。那么这些年来最成功的商业,应该有王健林的万达广场。我相信在05年左右的时间应该有很多人都不知道万达广场,万达从选址到开工建设,再到招商销售,最后运营都形成一套固定而且比较苛刻的模式,而且十几年来深耕市场,最终自己拥有了一批忠实的品牌商家。你万达建到哪,我的店就开到哪。但是最近这几年,也许是为了上市,万达也不再那么神话了,万达金街就是个典型的例子。

前面有知友一直在强调人才的作用,我觉得有的时候过分强调人的作用,反而忽略了项目本身的素质。有的时候项目本身的素质很大程度就决定这个项目的未来,不是你能换一批人就能做起来的。有的项目本身素质已经非常高了, 根本就不需要太多的商业手段就能很好的招商、销售跟运营。当然也有一些项目,不上不下的,这时候操盘者就显得非常重要了。这里面说的素质包含了几点:开发商的实力、项目规模、项目的业态定位等。其中最最核心的,也是在当下环境下起决定性作用的一点——开发商跟当地政府的关系。前面提的万达我就不说了。卧槽,我想懂的人自然懂,你不跟政府搞好关系,那你就等着死吧。所以我们经常看到,一个小小的某某街道办的主任来某某项目看下,项目老总跟孙子似得鞍前马后,完了还得安排好局。

我不知道题主具体是什么行业,需要经常跟开发商接触的,有广告、媒体、建筑商、供应商、代理公司的。你要觉得靠谱不靠谱,说白了就是开发有没有钱能给你付得起服务费什么的。那么大的开发商,品牌的当然最靠谱,因为资金链结实啊。当然往往现在大的开发商不是你想拿到合同就能拿到的,中间利益关系太复杂。现在大家不都说开发商人那个什么钱多嘛。因为我也是开发商就不拆自己了。像只要你能拿到开发商的合同不是特别大的那种,基本上拿钱是没什么问题。为什么?开发商只要回款正常,对他们来说你那些钱,只是小钱。

回答的有些匆忙,不全的地方欢迎补充。

原文地址:知乎

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