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2015-01-25
上海房地产观察
香港何东花园相关文字、图片改编自老陈产经&天天说钱。 何东的上海故事在文末。 —— 香港山顶何东花园是旧香港首富何东所建，土地购于1923年，花费港币6.6万圆。 2015年1月21日，该地皮以51亿港币售出（另需支付12亿港币印花税，合计63亿港币），升值近10万倍。 交易前，何东花园的主人是何勉君女士，她是何东爵士孙女，何世礼将军的女儿，何鸿毅的妹妹。 何东 何世礼 何鸿毅 何勉君 澳门赌王何鸿燊是何东弟弟何福的孙子。（李小龙是何东另一个弟弟的女儿所生） 何东花园位于香港歌赋山山顶道75号。旧时香港规定，山顶只能住洋人，华人不能在此置业；山顶的建筑只能是西式建筑，不能有中式风格。 何东本人长着一副西方人的面孔，他的爸爸是荷兰的犹太人，中文名“何仕文”，1859年后在香港经商，他的妈妈是土生土长的宝安人（如今深圳）施娣。 1873年以后，夫妻两人长期居住在伦敦。但何东一直在香港发展，从海关公务员干起，后来做了怡和洋行买办，最终靠大量购买地皮成为香港第一大地主及首富。何东花园这块地，买来就是给二太太张静容建房子用的。总之，由于何东地位的特殊，他终于将一座中式风格的别墅建在了香港山顶，那一年是1927年。 上图：前排中间为何东，右侧为“平妻”张静容，左侧为“原配”麦秀英；后排为儿子、儿媳。 2009年后，何东花园再次成为香港社会瞩目的焦点。香港文物部门认为，何东花园属于罕见的“中国文艺复兴”建筑风格，加上建筑跟何东爵士有关，所以应该列为一级历史建筑。 但何东的孙女，目前的业主何勉君计划将旧建筑拆除，改建为11栋别墅，并已经获得香港屋宇署的批准。双方经过两年争执，其间政府甚至计划用30亿港元收购何东花园加以保护，但何家叫价71亿港元，最终没有谈拢。香港政府最终宣布，放弃将何东花园列为古迹。 上图：林楚楚 阮玲玉—合影—与“联华”董事长何东爵士合影。阮玲玉曾认何东为干爹。（阮玲玉不是上海女星吗？为什么认了香港首富做干爹？文末揭晓。） 2012年香港政府撤销暂定古迹保育令后，何勉君立马拆掉老宅，眼前就是何东花园拆剩下来的基地。 来个回马枪大特写，远看就是特首梁振英位于贝璐道（Peel Rise）的私邸。
从基地放眼一看，香港南区无敌海景尽收眼底，左边那半岛就是海洋公园。
何东花园大宅虽已拆卸，但仍保留着有几十年历史的宝塔、游泳池、小桥流水。山峦起伏，叠翠环抱，这是兄台印象中密密麻麻的香港么？
宝塔大特写，远看貌似圣母玛利亚的雕像，其实是观音菩萨。
据扯宝塔会保留，老陈还是不放心，大特写留个念先。
虽有观音菩萨护佑，何家大宅还是难逃拆卸的厄运。盼新东家好逆袭这片宝地，为香港人民重建一道更加靓丽的人文风景。百年以后，咱会集体怀念兄台的。
天圆地方，私家游泳池大特写。
溪水断流，小桥老矣。倘使周瑜曹操尚在，会作何感想？
远看貌似“顶点”，走近一看，却是“点头”。百年沧桑，不知有何凄美动人的故事？
钻善财洞，入三摩地，行深般若波罗蜜，照见五蕴皆空。有钱，未必任性。
出资买下何东花园的，是一家在海外注册的企业，名称是Season Glitter Limited。媒体有两种猜测，一是认为幕后真正的买家是中渝置地的张松桥，二是认为可能是会德丰地产，也就是吴光正家族。
上图：何东花园入口。 何东花园占地12.4万平方英尺，折合17.3亩。按63亿港币交易总价计算每亩地价3.64亿港币（2.9亿人民币）。 按政府之前批复的0.5倍容积率可建设6.2万平方英尺的物业，相当于5760平方米，折合每平米楼板价109万港币（88万人民币）。 未来这些别墅的售价，至少是每平米100万人民币起。 100万人民币/平米，贵不贵？老陈不瞎掰，咱参考周边房价吧。去年，何东花园附近的新鸿基Twelve Peaks（为彰显国际范，木有中文案名）喊出地球天价188万港币/平方米，未几即成功售出首幢12号别墅，成交价将近4.13亿港币，单价118万港币/平方米（95万人民币），跻身香港别墅单价季军。
当然，新鸿基售出那12号屋为项目中户型和景观最差的一套，不排除在“香港楼神”雷霆兄（新鸿基副董事总经理）给力吆喝下，真个卖出神话价188万！ ——何东的上海故事 上文中提到，上海著名影星阮玲玉是香港首富何东的干女儿。为什么呢？ 因为何东在1949前其实长时间定居上海。 第一次世界大战期间，上海工业飞速发展，何东本就是汇丰银行大股东，又对上海大量投资，是上海多家公司的主要股东，同时又是上海房地产巨商。 今北外滩的大名路、塘沽路、南浔路。峨嵋路一带的房地产，几乎全部是何东的产业。
陕西北路457号何东旧居，现上海辞书出版社所在地，建筑建于1928年的花园洋房仿文艺复兴时代的建筑，有着典型的新古典主义风格。
著名匈牙利建筑师邬达克设计，2层钢筋混凝土结构，占地面积7486平方米（11亩）。
花园不远处即为上海恒隆广场。
1949年后，何东家族举家迁回香港，何东住宅由上海房地产部门接收。
上图来自卡尼古拉 据yv透露，何东的孙子是香港真正的富豪。1997狙击港元时，曾和政府1:1配资对战索罗斯。 不过在何东定居上海的那个年代，这个占地11亩的何东旧居远非显赫。 不远处的哈同花园，现上海展览中心，原中苏友好大厦，占地300亩之巨。现被恒隆广场、嘉里中心包围。
同样不远处的嘉道理爵士公馆，现上海市少年宫占地21亩，现紧邻会德丰大厦。
而嘉道理爵士即半岛酒店、香港中华电力的创始人，也是位育中学的创办人。 说到这里，上海这些昔日远胜于香港何东花园的土地，该值多少钱呢？ 我们做个简单的估算：每亩2.9亿人民币，如果做4倍容积率的超高层住宅对应的楼板价约是11万/平米，如果做2.5倍容积率的高层住宅对应的楼板价约是17万/平米。（香港现今最贵的住宅土地为李嘉诚2011年获得的半山波老道地皮，折合每亩5.5亿人民币） 而你知道吗？董家渡地王的地价只有1.3亿/亩，徐家汇中心地王的地价只有1.5亿/亩，南京东路地铁站地王的地价也只有1.7亿/亩。 上海房价（地价）再怎么涨，也只是在回归1949年之前的价值。 而已。
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