社区商业的三大价值 2015-01-25 商业与地产 生活购物中心  社区商业的价值随着新环境、新技术的变化而逐步发生转变。区别于传统的定义，当下社区商业的价值应该从三个方面来衡量： 1、配套价值：作为社区配套商业，以提升住宅销售和溢价。 过去房地产商在社区商业方面就是在做 ' 配套 '，为了是住宅更好卖。因其作为提升住宅溢价和去化的配套价值，且多为销售型商铺，所以承载的物业类型以底商、街区或小型集中式商业中心为主。 传统的社区商业是围绕 'FBB' （Food 食品杂货 /Basic Service 便利服务 /beverage 餐饮）的功能进行设置，满足居住家庭一天从早到晚的基本需求，以辐射 1.5-2 公里内 1 个或多个社区的居住客群为主，体量设置通常在 5000-40000 平方米左右。 2、资产价值：当社区商业被转换成持有商业，并逐渐累积规模后，其资产价值逐渐显现。 当零售地产越来越成熟，购物中心在不同的细分市场已经有了领导者，社区商业成为新的争夺领域之一，这使得社区商业迅速发展，并呈现出三大特点： 1 ) 物业从销售转为自持。 2 ) 体量越来越大，从最初的简单底商，到形成商业街区，再逐渐发展成集中式商业，规模向区域中心发展。 3 ) 业态和品类：不再满足于 FBB 模式，业态和品类不断丰富，功能上更趋近购物中心。 如何理解社区商业的资产价值？ 举例说明：先从城市中心区域的大购物中心（非社区商业）来看，如东方新天地和港汇广场。假定某个优秀的购物中心租金等年收入达 10 亿元，那它的 EBITA 可能达到 8 亿元左右，他的资产估值可能是 20 倍（或更多），那么它发一个 REITs 就是 160 元亿左右。而目前国内的房地产公司里面市值超过 160 亿的没几家。所以其中蕴含很大的价值。 从社区商业来看，其租金收入无法与港汇相比，那么就整合二三十个项目成为一个资产包，形成资产价值。所以说，社区商业中心的资产价值靠规模大。 3、网络（入口）价值：移动互联网所带来的不同模式引发社区本地化入口的网络入口价值。 物联网的发展加速了社区商业对于提供更高级别（定制和快速）服务的可能性。 由于移动互联网和物联网的技术发展，入口争夺战是最核心的。目前，腾讯是社交用户入口，京东、阿里巴巴是电子商务入口，大的入口争夺已经结束了。 现在最核心的是本地化生活的入口，就是社区。因而，互联网企业在此玩命布局。对房地产商而言，网络化入口布局的机会导致社区中心的价值大幅增加。但要注意，这个前提是要靠网络，而且规模要大，至少几千家。 社区中心是可以虚拟化的，如果我们要在资产价值和网络价值同时获利的话，就得轻重资产组合的模式一起推进。如果想在网络价值上做的话，就要抛开原来购物中心的做法，专门做网络价值。 当前有四类企业拥有抢夺入口的资格： 1）移动互联网正拼命地抢入口（客户），还有一些创业型互联网企业也在找机会，如扫传单上的二维码加微信。这些人早在 25 岁就开始创业，可能就像陈欧那样，聚美优品 4 年创造出 30 亿的价值； 2）快递（物流），最明显就是顺丰，做快递点，起步就是上万家； 3）零售商，有着先天的零售网络布局，如华润本身有 2000 家超市，很快就能这个领域； 4）房地产公司，有很多社区盘子，放在一起做物业管理公司的入口。 四大入口中心如果和社区中心结合起来，机会是巨大的。对地产开发商而言，如果已建成或正在建的小区非常多，这是无比大的优势；但同时也面临一个问题——分散。在上海有 300 个小区的价值高于全国的 300 个小区，这里强调的是本地生活。全国布局，分散到具体城市就少了，但如果用 ' 会所 ' 也可以做，这里蕴藏着很大的价值。 花样年这么做了，而且已经把 ' 彩生活 ' 分拆上市。一个企业当它有创新思想的时候，其实做的并不是特别好，但是它的理念很好，这样财务投资人进来就会捧，很多人就会护着去做这个事，很快就做得很大，两三年就领先了。万科一直做的 APP 是一个重大实践，虽然做得慢点。这是京东阿里的入口争夺站，阿里宝也在争这个。 以上这就是互联网入口的价值，它随物联网发展，如条形码，还包括未来可能的技术，这些技术的发展使虚拟购物成为了可能。然而，本地化生活入口的争夺必须建立在足够大的人流基础上才能充分利用和发挥移动互联网的各类模式。 --------------------------------------------- 请点击标题下方的蓝色字体“生活购物中心”关注我们，或搜索微信号“gwzx01”关注我们，或识别下面二维码，将架起一座通往幸福生活的桥梁。 |
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