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一、2014年养老地产发生了什么？ 2014年养老地产都发生了什么。我从我的专业角度来谈两个方面，一是养老项目总体建设情况，二我们在规划设计方面取得的经验。 （一）项目项目总体建设情况 1）对于政府来说， “保基本”的角色更加明确了，其余的事让社会力量干。出台了很多政策，比较重要的有15项，大多数是一些比较概念性的条，也有的时候出台一些特别具体的数字，这些往往有引导作用，也有卡脖子的作用。通观这些政策，有点类似住宅市场，一项一项卡住，越晚进入的越有危险，原本宽松的路后面就堵死了，可能你开始占了一些便宜，觉得你后面有经验了就卡住了，所以早进入有早进入的好处，晚进入你的余地也比较小。 床位数方面，这几年床位数增的特别快。这与政府倡导的方向有关系。北京地区2014年要求计划开工1.2万张，上海增长五千张，天津增加六千，都是很高的数字，派到各个区域里，2015年的全国目标是663万张。 同时床位的空置率非常高，北京市床位空置率40%到50%，乡镇办的敬老院也是，这跟距离有关。广东省有一半是闲置，上海入住率是70%，多一些。空置的原因，一是老龄化呈现低龄化，不需要那么多服务。还有一些机构服务差，地段偏，收费高。我们看老年人口低龄化的问题，2013年底，如果按照65岁以上老人拥有的床位数，北京上海是4.2张床，全国3.5张床。这个数字快赶上发达国家了，他们高龄化，入住养老院的都是80岁以上的。我们现在按照60岁以上开始算老龄人口，而欧洲是从65岁以上算老人，从这个角度来看，我们与欧美的水平距离不远。老年人口低龄化时期，床位建设不宜盲目求量，而应该注重提高设施的硬件和软件水平，特别是软件是我们最缺的。 政府现在过于强调床位数，把它算一个行政命令让各个地方都去做，有一点过度，当然这会大家也往里冲，得到政府的补助，后面不一定是这么简单的问题，光说到补助，将来的空置率责任还是自己的。 2）对于企业来说，这一年来，开发主体出现三足鼎立的态势：险资、房企和央企。险资进入这个领域的速度非常快，投资都很大；房企，由于住宅领域不太好做，很多房地产商都在考虑转型；央企，一是没有好的投资渠道、二是自己的老龄化问题也需要解决，因此央企也上来了，虽然没有大张旗鼓说什么，但是也在考虑这个问题。这几个是目前冲在前面的，还有其他的主体，比如IT业，互联网公司，大家也觉得这块市场不错，要进来，且用不同的方式进来，所以大家要注意这个动向，还要跟他们联系上。 3）关于规模，现在企业开发的特征，还有很多规模还是特别大，上千亩的说法仍然有，这些一般式三四线城市的政府还是在土地上给了优惠政策，所以大家都往大里说，至少要跟政府这么说。 百余亩的规模我们觉得是适当的，一两百亩地很好的，不但有机构，还有CCRC，上千亩地怎么想不出来能做。规模大，投资就大，所以特别心疼，老觉得怎么算不过帐，谁让你投资这么大，少投一点差不多刚能平衡。项目定位也很窄，都是定位中高端，很少说中低端普通老百姓这块，也是因为地太远，普通老百姓也到不了那养老。 其实政府也在不断出台政策，也变得越来越聪明，政府发现你们挂羊头卖狗肉，他们4月颁布一个命令，就是老人专项用地控制在45亩到75亩，新建养老设施服务用地，依据规划单独办理供地手续的，其宗地面积原则上控制在3公顷以下，有几种配建医疗，保健，康复等医卫设施的，不得超过5公顷。 （二）2014年规划和设计方面的四大经验 2014年规划和设计方面都取得了四个方面经验：区位选择，适宜模式，产品配置和灵活设计。 1）从区位选择上，应该和客户群和模式是相对的，项目地在哪就适合什么样的客户群，这些都是对应的。比如城区的，我们可以面向高龄需要照护的，持续照料就是养老综合体；近郊的客户群相对得有活力，全龄社区，子女可以上班，然后加一点养老组团；远郊的一般都跟度假、养生社区，必须是好山好水，当然交通要方便，如果没有交通都没有用，这里面更得是活力老人，而且是短期的季候性的去入住的，他的产品要适合这样的状况。 2）适宜的养老组团的规模，适宜的养老组团规模可以从两个维度思考的，老人适宜的活动距离和空间范围，因为他活动的范围就这么大，距离有限，250到550米，这是老人适宜活动的距离，如果半径太大，社区就不太适合老人了。第二个维度，是养老设施服务设施最佳规模与服务半径是100到200床，我们希望的服务半径不要太大，500米，就是在一个区域里不要太大。适宜社区居住的空间规模应控制做4公顷，生活半径250米，组团人口3000到4000。 化整为零，组团化的布局。我们现在正在研究，一般组团做小一点，因为他行走距离这些有要求，服务半径的要求。另外，我们做成一个灭系的组团，甚至也可以叫一个名字，学生特别能起名字，这个叫什么名字，就是有一种归属感，我们都是红旗街道的，让他有一种归属感，所以要小一点。每个组团他们可能在门口某个地方就有管理的小模块，可以把这个楼连起来的，里面可能带着小超市，或者一个小活动中心。所以做老人的组团，一个要小点，一个要有归属感，还要有管理的小块在里面，也可以是一层干这个事。 3）养老产品配置可以多样化。对于项目规模大一点的，不会是单一产品，肯定是多样的，从还可以自理的开始，到护理、全照护等。我们希望这样一个小社区或者板块里，最好什么样的产品都包含一点，范围比较小，而且是有这个需求的。 产品形态我们总结有八种类型，从这两个维度来看，一方面是从它的居住形式，集中还是分散，这个维度是自理程度，八种产品里，比如自理性很强，相对集中的是老年公寓，中间一点的比如活动中心，专门的老人住宅和适老化住宅，适老化住宅主要是居住住宅，就是在设计上有一些倾向，到老年公寓就相对一块集中住了。监护这块还会变，养老院比老人公寓相对身体差一点，老人公寓就是比较健康的，自理程度比较高的，老人院，养护院，失智就是在监护中等级更高的，这个护理程度要求高，这一类的全集中，只有住宅的时候才分散，当然老年活动中心，日间照料中心就属于配套。所以产品是多样的，至少能举出八种，里面还可以再细分，建筑形式还不一样。 组合布局，营造活跃的社区氛围。比如这部分是公共配套，它也是一个小的院，这是老人医院或者体检中心，这有小旅馆，培训中心，这是康复中心，用一个公共活动围合起来，而不是东一个西一个，让他们互相借力。居住的里面也不一样，这是护理的，这是有健康的，这是自理的，这里面我们希望有很多种层次，我们希望相对的组合起来，希望一种围合感的空间，这是在规划上需要注意的问题。 4）设计考虑灵活管理与使用。我曾经举过一个项目的例子，希望考虑灵活性，因为我们不知道今后收住的老人什么样的类型多，谁都不敢拍这个脑袋，因为都在吃螃蟹的阶段。但是有可能有很大的和预期不同，所以我们设计的时候就要留有余地，在运营和销售上早期配合。 二、新的养老模式及发展趋势。 （一）走向社区。 在今年后半年尤其明显，像万科、花样年等地产企业布局社区养老。比如万科布点社区化的养老服务项目，花样年有一千多的社区，他都准备加上这个服务，他们觉得赚钱预期非常好，因为没有增加什么成本，只是想让我们把社区室外环境适老化一些，然后再把家里弄一下。但是把社区环境弄一弄，比较容易，而且花钱不多，特显眼。可以提高它的适老化的程度，有很好的口碑。还有一个他可以往家送服务，这点不难，上门送饭、按摩，还是买东西等等都可以，这些服务特别容易上去，而且可以收费，这点是一个大的方向，如果你有很好的物业管理团队，我觉得做这件事，比做机构还容易点。它成了物业的新的增长点，因为物业有事干了，还有是销售的卖点，愿意买你的住宅了。 （二）城区改造类的项目受到青睐。 在城里有一个小楼，改成养老，旁边有一些成熟的社区，我觉得真能做下去。例如北京寸草春晖，现在住满了，社区配送什么的都做好了，在民政部也挂号，王院长到处演讲等等，这是社区当中的一小块，辐射周边，入住率特别高。一个是政策符合要求的，第二个老龄化高，第三个有优势，有这么一块地，送的也不远，老人来也挺近，这些服务比较方便，所以优势很强。收费合理就行，现在老人还可以。最大的困难是护理人员没有地住，这个呼吁了很久，他们都希望帮我看看，想办法设计出护理员的床位，住的近就好，而且住在里面服务特别方便。所以在这么困难的小楼里，也得给护理人员的床位考虑进去。再比如我们在广东做过仓库改造为养老设施的设计实例，现在已经建成，已经运营了，效果特别好。 （三）养老产品类型呈现多元化。 前面也说了八种，我们再考虑到和区位的关系，从城市中心到旅游郊区，健康轴是从自理到护理的关系里，我们可以排序。跟区位非常有关系的，这些东西到底搁在哪，可以判断比较清楚，这是一张表，比如养生度假的，也是自理健康的。护理这块肯定都是养老综合体，靠近市中心。前引位都说了，什么样的老人在什么地，远处就健康，近处需要护理。如果是远郊的想做低密度住宅的，别墅什么的都加上电梯，因为需要适老，就是适老化可以做的。我们现在是这么大的分类，还可以再细分，相信以后会越来越细分，越来越明白什么样的老人可以住什么样的，现在就是大概念。 三、开发设计者的挑战与机遇。 （一）设计结合运营才能提高效率 1，运营管理模式尚待成熟。我们在项目设计时应该留有一些余地，比如有个项目的错误就在于房子盖好以后把所有房子都放上床了，结果入住率才2%3%，还没住几个老人，给所有屋子都搁上这样的床，这个床没地搁。所以千万不要上来就投好多钱，还有政府管的太死了，非要检查那个床，还得看实物，造成了瞎投资。 2，设计与运营配合至关重要。现在很多开发商着急上，运营团队找不着，社会上也没有太多的成熟运营团队，特别是院长非常缺乏。我们设计也有问题，你都没有院长，我们希望设计成什么样的，你怎么排班，好多需要沟通的。所以在你没有运营团队的情况下，请一个院长和设计团队很好沟通一下。 （二）充分挖掘需求，创新产品 1）从生产需求出发进行创新。比如远处的郊外的产品，不能老像旅馆、住宅，比如我要去海南度假，刚开始是有子女带着老人去的，子女送去，三个月以后再接回来，很多人是这样的形式。这样的情况下，我们到了老人的设施里怎么住，如果是旅馆，子女走了以后他怎么住。 2）从老年人身心特点出发进行创新，走廊局部突出，使卧床老人也能够享受阳光，我们好好观察这些老人，可能他们是最好的老师。 四、总结 总的来说我们比原来进步了很多，2013年算老年养老元年，2014年更是迈出了重要一步，整个社会来说就老人这块特别火。但是仍然是浮躁的状态，我们应该杜绝浮躁，不要把项目夸大，不要都争当第一，而应该重点想怎么把这块做好，真的很好的服务了就会有人来，就会有口碑，也有可能赚钱，但是永远不是赚大钱，得要做好这个准备。 有些地产商已经觉悟了，他觉得已经赚很多钱了，投资别的也不太好做，所以他们现在想做养老，持有一块地，持有这个房产，可以在后半辈子就干这一件事，慢慢干，这个思想也还是很朴实的，自己也老了，父母也老了，钱也有，再投资以前的产业也非常危险，如果投资养老，慢慢做，不着急挣钱。如果心态放平下来，我觉得可能还能成功，如果还想着上地产，必须盈利百分之多少，那么做起来会很难。 做养老以人为本很重要，规划设计应从老人身心特点出发，与运营管理结合，从而提高养老项目的品质与效率。我就讲到这，谢谢大家。 本文来源：养老产业观察 |
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