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一、《建筑用地规划许可证》 建设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。
二、《建设工程规划许可证》 有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。 三、《国有土地使用证》 经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。 四、《建设工程开工证》 建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。 六、“两书” 《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》 第二个原因可能是没在当地立项。解决办法：你可以到当地建委查下开发商有没有立项，如果立项了，你得把证都给开发商让他给你办证，要不然他也办不下来
房产证为何迟迟办不下来，大致可分为以下六种情况：
1．开发商在销售楼房的时候根本就没有取得完整的“五证”，即国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、建设用地规划许可证和商品房销售许可证。如果该五证中缺少任何一证，都不可能办到产权证。
2．开发商虽已取得五证，但私自更改了房屋的使用性质。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商却当作商业楼销售，去办理产权证书的时候，当然是办不下商业楼的产权证书了。
3．开发商取得五证，并已取得大产权证，但开发商已将该房屋抵押给了别人，同时出售该房屋。
4．购房者没有交足应付的房价款，开发商就不会去办理过户手续，购房者也就办不下产权证书了。
5．购房者没有及时提供应交的文件材料，例如，购房者拿着购房合同，始终不交给开发商，自然也就办不下产权证书了。
6.房屋管理部门的原因。由于各方面的因素，房屋管理部门有时也会拖延办理产权过户的时间，主要是在测量、办理手续上的速度太慢。
购房者在购买房屋并办理入住以后，最关心的就是何时能够取得房屋产权证书，因为只有该证书才能证明购房者是房屋合法的所有人，其权益才能受到法律的保护。实践中，许多购房者从入住到取得相应的房屋产权证书，都经过了很长时间，有的甚至一拖几年都办不下来。 分析其原因，大致可分为以下四种情况：
一．房地产开发商的原因。根据开发商不同的情况又可分三种情形：
1．开发商在销售楼房的时候根本就没有取得完整的“五证”，即国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、建设用地规划许可证和商品房销售许可证。如果该五证中缺少任何一证，都不可能办到产权证。有的开发商在销售的时候五证不齐，对购房者说正在办理过程中，购房者最好不要买这样的房屋。如果一定想买的话，就要到房屋管理部门调查开发商所说的是否属实。要是开发商没有办理或者是被房管部门拒绝了的话，购房者最好不买这种房，因为将来很可能办不下产权证。如果遇上什么意外的话，您的权益将得不到保障，风险太大。
2．开发商虽已取得五证，但私自更改了房屋的使用性质。例如，房管部门批准的是住宅楼，而开发商却当作商业楼销售，去办理产权证书的时候，当然是办不下商业楼的产权证书了。此时开发商想重新申报更改房屋用途是很困难的，受损失的自然是购房者。 3．开发商取得五证，并已取得大产权证，但开发商已将该房屋抵押给了别人，同时出售该房屋。购房者要是购买了这种房屋，所面临的风险就更大了。如果开发商不能及时履行到期的债务，抵押权人要求实现抵押权的话，购房者肯定是没有产权证书了，甚至连居住权都没有了，最后购房者只能是通过诉讼来要回所付的房价款，能不能要回还另当别论。所以购房者在买房前要充分了解房屋状况。
二．购房者自身的原因。分两种情形：
1．购房者没有交足应付的房价款，开发商就不会去办理过户手续，购房者也就办不下产权证书了。
2．购房者没有及时提供应交的文件材料，例如，购房者拿着购房合同，始终不交给开发商，自然也就办不下产权证书了。
三．房屋管理部门的原因。由于各方面的因素，房屋管理部门有时也会拖延办理产权过户的时间，主要是在测量、办理手续上的速度太慢。遇到这种情况，购房者应向其上级主管部门提出异议，如果对其答复感到不满意或者没有作用的话，可依法向人民法院提起行政诉讼，这属于行政机关的不作为行为。
四．主要是房改时，单位职工购买公房以后，迟迟办不下产权证书的情况。 如果职工已经交纳了房价款和提供了文件材料，办不下产权证书的原因，如果不是房管部门办理速度太慢，主要就是在单位了，其中最主要的原因可能就是售房单位没有把所售房价款存入住房专用账户上去。根据政府的有关规定，房管局给房改房办理产权证书的前提条件是售房单位必须把售房款存入指定账户，否则不予办理。职工如果遇上这种情况，应向其单位的上级主管部门或者其他政府职能部门反映，及时纠正单位挪用房款的错误行为，早日办下房屋产权证书。合同也签了，钱也交了，房就算初步买下来了，下一步就该忙活产权证的事了。
产权证不能不办，这起码是个名分的问题。根据 1998年 1月 1日起实行的《城市房屋权属登记管理办法》（建设部第 57号令）第三条的解释，房屋权属登记，是指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。第五条则明确了房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的惟一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。因此，没有产权证，不做产权登记，从法律上讲，就算交了钱，房也不是你的。未办理产权登记领取房屋所有权证及已发生产权转移现状变更，但未办理转移变更的房屋其所有权不受国家法律保护，自然你无法进行买卖、租赁、交换、赠与、析产和调换。
由于一宗商品房交易标的很高，所以一到办理房屋权属登记时，大家一举手一投足都慎之又慎，再加上的确发证涉及几个部门的工作，需要一定的工作周期，会牵扯消费者很大的精力，所以大家经常会把办理产权证看得重之又重，难之又难。实际上，不管你是左看，右看，前看，后看，办理产权证它都很简单。 何时去办产权证
房屋买卖当事人签订的商品房预、出售合同或房屋买卖合同依法生效后 30日内双方应到房地产登记管理部门办理房地产权证。只需卖方同意，买方未付清房价款也可办理产权过户手续，申请房产证。 产权证办理的基本程序
（1）买卖房屋双方当事人在房屋买卖合同签订后的 30日内持房屋权属证书（卖方提供）、当事人合法证明向房地产管理部门提出申请并申报成交价格。 （2）房地产管理部门对有关文件审查，在接到申请之日起 30日内做出准予登记、暂缓登记、不予登记的决定并书面通知当事人。
（3）房地产管理部门核实申报的成交价格并根据需要对买卖的房地产进行现场查看评估。
（4）房地产买卖双方当事人按规定交纳有关税费。
（5）由房地产管理部门核发过户单。
（6）买方凭过户单，依照《中华人民共和国房地产管理法》领取产权证。
办理产权证的必备文件
（1）购房合同；（2）身份证明文件、图章；（3）营业执照（单位购房）；（4）当事人如不能亲自来办理，可以出具书面委托书委托他人代办。如当事人在外地的还需出具公证委托书，同时受委托人需带身份证明文件及图章。
办理产权登记时应交纳的费用
（1）登记费。收费标准按每建筑平方米 0.3元。
（2）房屋所有权证工本费。收费标准按每证 4元。
（3）印花税。按每件 5元。
产权证的规格
根据权威部门的建议， 1998年建设部统一设计、监制，由中国人民银行北京印钞厂独家印制新的房屋产权证。新的房屋产权证所用材料为进口护照面料，封面为红色，印有国徽。内页为粉红色印钞纸，采用护照和钞票的印刷工艺，增加了防伪功能，规范了发证机关和用印。
你的房子很有可能是小产权房。你可以做这几件事：
1、了解你买的房子是何种性质的房子。
要求开发商出示“土地使用权证”、“建筑用地规划许可证”、“建筑施工规划许可证”、“商品房销售许可证”，如果四证齐全，说明开发商的售房行为合法。
在看“土地使用权证”时，关键看土地性质，必须是“国有出让”性质，用途必须是“住宅”，如果这两项没有问题，同时，开发商上述四证都齐全的话，你的房子应该是合法的商品房产权，将来可以办理“土地证”和“房产证”，也能自由上市交易。
2、如果土地性质不是“出让”性质，则你买的房是小产权房。小产权房没有土地证，也不可以自由上市交易，只能卖给土地所属单位的内部人员。从你的情况看，该土地很可能是农牧业局的，你可以再到该局去了解情况。
房产管理局 去房管局的大厅去，什么房子可以买，什么房子不能买问他们。
这个是个很复杂的问题。
首先，在过去，房子都是没有产权的。
在城市产权属于单位，农村产权属于集体。
后来开始出现产权房。
城市的土地收归国有了，然后将国有的土地再租赁给老百姓。
让老百姓掏钱买土地的使用权。
居住的是70年。
商业的是50年。
工厂仓库的是40年。
陵园墓地的是12年。
如此这般，收取土地出让金。
有土地出让金的，发放产证。
产证根据土地出让的性质，也同样分为商业的，居住的，或者工厂的，还有先人的。
除此之外，是没有产权证的。
那看看有产权证的房子是怎么管理的。
首先最常见的开发商通过拍卖获得土地的使用证。
然后盖好房子卖给消费者。
过程都在房地产交易中心的电脑资料里一步步的保存着。
这个当然有产证。
其次是一些大型的企业，给职工的造的房子。
管理这些房子的原本是企业自己的物业公司。
房子属于企业的。
因为企业转制，倒闭，或者企业不想再管理房产了。也或者是居民希望获得产证。
原物业公司将企业造的房子的图纸，资料，户籍情况，实际房屋使用的情况，也就是居住者的信息等，大量的资料交付给交易中心，登记入他们的电脑资料库。然后交易中心就有了房屋的一手资料，就可以参与管理了。
管理中的很重要的一项就是房屋的买卖。
国家规定的，必须有产证的房子才可以买卖。
交易中心是唯一可以买卖的地方。
交易中心没有资料又怎么能买卖的。
只有有了资料才可以进行买卖，买卖其实也就是资料的变更。
变更房屋产权人的名字。
很多房子，交易中心的电脑资料没有。
那就不能买卖。
有些房子，不具有产权，但是交易中心的资料里有。
交易中心同意交易。
那么即使是使用权的房子，交易中心也是支持交易的。
也许会有一些限制，比如限制户籍什么的。
当然还有很多房子没有产证，也不给交易。
具体的情况分析有很多种情况。
有些房子，交易中心的电脑资料里是有的。
比如一些开发商的房子，但是因为建造的问题，没有达到标准，配套也可能没有跟上。
所以，交易中心不给他产证。
这样的房子，交易起来风险最大。
私自更换房东信息的话，跟交易中心的电脑资料不符合的话，会带来很大的麻烦的。
这些麻烦处理起来也不容易，建议最好不要买。
有些房子，电脑交易中心的资料里根本没有。
比如企业的单位房子。
资料不全，根本就没有办法交付给交易中心。
住的人员也已经很混杂了。
而且，配套设施彻底的不齐全，根本不具备变成产权房的条件。
那么就可以交易了。
就直接找到管理房子的物业公司。
直接变更他们的房子的记录，即使变更一百次，也跟交易中心半根毛的关系也没有，他根本不知道，也管不了。
有些单位很强大，叫做一个系统的。
比如，军区的房子，教育局的房子，或者某某强大机关的房子。
类似的房子只要交易中心的资料里没有的。
一样可以找管理这些房子的有关部门去商量。
他们也是一样的，变更无数次都是更交易中心没有关系。
是属于小范围内管理，不随大潮流。
这样的变更注意保留合同。
任何合同都具有法律效益。
虽然交易中心不认可，但是打起官司来，就很有用了。
既然这些房子都没有产权。那其实你们交易的就是使用权。
谁使用，就比产证更重要。
农村的房子大多没有产证的，因为土地都是村集体所有的。不是国有土地。
村里允许你盖房子的土地叫做宅基地。
你可以随便盖房子。
有些村里也给你的房子发放房产证。
这个房产证也是村里自己派发的。
不具有流通性。
通常你要卖掉也很简单，只要村里同意。
现在国家有规定的是，农村的宅基地房子，不能买给非农业户口的人来居住。
这条规定也够毒的，如此一来，农村的房子只能农民之间互相买来买去，只要村里同意，并更换使用者的名字登记就行。
这个也不管什么交易中心什么事。他们什么资料都没有的。
好了，现在你就可以根据你要买的没有产权的房子的性质自己对照一下。
觉得没有问题的就可以买了。 |
