|
购房指引 现在楼盘越来越多，户型五花八门，搞得人眼花缭乱，难以定夺。如何选择一套自己满意的房子呢？这里为您一一介绍。 1.买房的第一因素——钱  对于绝大多数工薪阶层来说，买房多采用较为流行的按揭方式（也就是我们所称的贷款）。当然，如果您银两宽松就另当别论了。贷款要量力而行。不管贷款期多长，数量多大，您的贷款原则是，月供额不应超过家庭月均收入的40%。除非您资金很充裕或者预期收入很稳定，否则您还得考虑一个时机的问题。虽然在当年撰写本书时，国际上已经有一个很形象的名词，叫做“租售比”。通俗地说，就是这个房子如果您自己不住，拿到市场上去出租，您需要多少个月才能返本。例如1∶200，表明需要出租200个月才能收回房价，其他比例如此类推。这个比例究竟是多少合适呢？国际上一般来说，租售比在1∶100（即8年左右）是有投资潜力的，在1∶200（即16年左右）开始是有风险的。所以，看到现在房价的租售比在1∶400～1∶700时，我们不能不说买房子时是提心吊胆的。 个人认为，“租售比”目前在中国还不是很适用，但是，它能够成为心中参考的一杆秤。最根本的问题在于我们这一代人无法想象一个伟大的国家崛起或复兴究竟能释放出多大的能量，这就直接涉及市场预期的问题。 当然，我相信看这本书的读者，多数都是自住的“硬需求”者。所以，我在“租售比”之外，总结并提出这么一个指标：房装行情。“房装行情”就是市场上面买房的人，真正自住装修的比例。房装行情越火暴，表明购房价格越被接受；房装行情越低迷，则表明房市投机活动活跃。但是，这个“房装行情”只能用于评估您买的房价是否合理，并不能表明非常精准的入市时机，因为房屋装修相对于购房时间，总是滞后的。 在确定上述因素后，您大概也就知道哪一类的房子您能承受得起了，不妨先把这些楼盘的名称列出来，再按下面的要点逐一比较。按揭买房，您还需比较一下，看哪一家银行给的条件最宽松、最优惠。 2.买市区房还是买离市区较远的房  A.首先您要确定房子离您工作地点的距离。您可以实地乘坐公交车计算一下往返时间。在半小时内的，属于近距离；半小时到1小时的，属于中等距离；超过1小时的，就属于远距离的了；超过1.5小时的，您就可以不用考虑它了。 B.您是否自己开车上班？如果您开车上班的单程时间超过1小时，那么您就得考虑一下了，因为油费等各个方面将是您不得不考虑的一个大问题。而且除非您是一个精力充沛的人，否则每天都花费两三个小时的驾驶时间也是一个很折腾人的事。另外，您也得考虑没有驾车的其他家庭成员的出行问题。 C.在计算这些距离时，您一定要亲自考察，而且应该在工作日和非工作日，交通高峰和非交高通高峰时间分别进行考察，身居大城市的读者更应该如此。有一些房地产商的广告简直是吹出来的。例如，有的称“小区到机场只需要10分钟”，事实上，除非是坐火箭，否则您坐直升机都不一定能在这么短的时间内到达。 D.有子女的家庭，需要考虑小孩上学的问题。郊区的学校可能条件较差，而市区学校的学位有可能要求附近的房产证明。 3.买高层还是买多层  这首先是个人爱好问题，但购买高层您不得不为此多付出一部分钱。而且高层还有众多的问题：①分摊面积大，实用面积小。②楼层矮，部分低于2.6m的更是令人难以接受。③柱体占用面积大。④由于建筑结构的固有特征，装修变动的可能性小。⑤收取的管理费高。⑥高峰时间，等电梯和挤电梯考验耐性（低层住户除外）。⑦紧急情况下逃生难度大（低层住户除外）。⑧停水停电或者电梯故障时难受。 从技术层面来说，高层和多层以及单户别墅各有优劣： A.高层的使用期限普遍比多层的使用期长。一般高层为70年，而多层是50年。但是该年限之后的政策，至今尚不明朗。 B.高层的建筑规范要求要比多层的高，质量也普遍比多层的好。一定程度上，高层的缺点就是多层的优点。 C.低层和多层住宅被拆迁的概率要比高层的大得多。 4.特殊楼层  有三个楼层的问题，由于情况特殊，需要在此强调一下： A.一楼（指地面的那一层）。相对于其他楼层来说，一楼面对的问题是比较多的，包括但不限于如下的几个方面：①容易受潮或者受到暴雨洪水等自然灾害的影响。装修的各个环节和用料都必须考虑防潮的问题；干旱地区相对高的地势除外。②相对脏乱，包括环境本身的脏乱（例如蚊子、老鼠），还有上层住户高空乱抛垃圾的问题。③容易成为排污管道堵塞引致的倒灌或者雨水管道倒灌的第一个受害者。④防盗问题相对突出。 B.二楼（指实际住宅的第二层或者架空层的上一层）。①存在排污管堵塞引致的倒灌或者雨水管道倒灌的隐忧，其中以架空层的上一层的那种二楼更堪。②因为在树梢高度，如果是绿化好的小区，容易受到蜜蜂、蝴蝶等的滋扰。但这个问题总体来说，不算大问题。 C.顶楼。①平时最大的影响就是室内温度会比其他楼层的高，因为顶部楼层受太阳暴晒后，特别是夏天，楼板的热辐射会严重影响室温。②存在天台楼板防水层渗漏的隐忧，特别是年久失修时。 5.房屋质量的问题  很多人一生就为了一套房子而忙忙碌碌，那么，倾毕生储蓄去购买一套“烂房子”回来不能不说是一件很悲哀的事。所以，越来越多的人喜欢买现楼。 A.关心您的发展商的声誉和历史，看看是否有不良记录。 B.关心您的发展商的实力，因为充足的资金投入，是您的楼盘按时、保质交付的前提。 C.现在有一些发展商不是专业房地产商，而是临时的项目发展商，因为自己手上有一块地而临时组建的，这时您不得不小心考虑了。除了资金因素外，房地产商与各有关方面的关系也是很关键的，这涉及工程验收、水电通信和交通等问题。 D.不要把质量的问题寄望于工程承建商。有一些人迷信工程承建商的名声，其实说句实在话，有一家好的工程承建商固然好，但工程的质量有时更多的是发展商的问题。 E.要谨慎选择那些从不同地理气候区域，初来乍到的开发商和工程承建商。例如，那些能够擅长处理北方冬季保温问题的公司，处理南方夏季防台风的问题就不一定如意了。 6.户型 户型的优劣，对于您来说，是一个保值、贬值或升值的问题。对于户型的详细说明，请见下面《如何挑选户型》一节。 7.交通  交通的第一层意义是指您外出乘坐的公共交通。即使您自己拥有车辆，您同样要为没有车辆的家庭成员考虑好这一问题。我们一般评论交通是否方便，多以公共交通是否便利为准。 交通的第二层意义不仅仅是指您出入市区和您来往工作地点的交通，如果您是高层用户，您还得看看电梯的大小和数量如何。太小的电梯真是令人受罪，如果大厦有电梯而没有后备电源或者电梯是一个质量不过关的产品，整天困在电梯里面更是一件令人难以接受的事情。 如果你是一个驾驶者，或者未来有可能拥有自己的车辆的话，那么停车位这种配套设施则是交通问题中的一件大事。买房时一定要充分考虑小区停车位的宽裕程度。否则每天为了停车位在小区里面“游车河”兜圈子可不是一件令人愉快的事。 A.停车位最好是在一层架空层，这样可以减少你的爱车风吹日晒，而且出行更方便。一层架空层的停车受建筑条件所限，一般都是一辆或两辆车一个空间，所以“挤位”概率最低。 B.地下停车场。地下停车场的优点是避免爱车风吹日晒，但缺点就是往往味道不好闻，而且有一些地下停车场地面没有严格固化，容易起尘。另外停车场在某些恶劣气候条件下，有可能变成地下水塘。 C.普通地面停车位。普通停车位有树木的则可以减少车辆日晒，坏处也明显，有一些树种会滴黏稠树液或者树叶果实，不胜其烦。太接近楼房或过道的停车位还有可能被高空掷物或者划车。 8.社区服务和周围环境  社区配套服务包括大社区服务和小社区服务。社区配套服务最主要的包括治安管理、教育设施、医疗机构以及肉菜市场等。与前面不同的是，这些因素最好按照步行时间来计算。例如步行去肉菜市场如果需要一个小时，那么可能是很多家庭主妇都接受不了的事。下面将相关事宜简略罗列如下： A.治安管理。最核心的是看四样东西：是否是封闭管理（即小区有没有围栏和固定出入口），有没有值班和巡逻的保安人员，有没有闭路电视监控系统，临街楼宇还要考虑外墙是否容易攀爬的问题。 B.教育设施。这个问题其实大家都清楚，周边的优质教学机构越多越好，但是，我要说的不仅是这个。学校在周边是一件好事，但如果学校就在您楼的旁边则是另外一回事了。学校升旗、做课间操、开运动会、上体育课、上下课铃声等，很多活动都是开着高音喇叭进行的；特别是幼儿园，由于场地所限，往往室外活动是分批次进行的，您整天都得在喧哗声中度过。 C.医疗机构、肉菜市场。距离适中即可，离得太近，也会有噪声、不适的气味及环境脏乱。 D.楼旁有娱乐场所、商铺、饭店以及垃圾转运站等，有可能产生噪声、异味等。 ~~~~~~~~~~~~华丽分割线~~~~~~~~~~~~ |
|
|
