衢州童子源现代农业生态休闲观光园
建设项目
可行性研究报告
浙江子源农业发展有限公司（筹）
二零一四年一月
目录
第一章总论 3
1.1项目背景 1
1.2项目概况 4
1.3结论与建议 8
第二章项目背景和必要性分析 9
2.1项目背景 9
2.2项目建设必要性 13
第三章市场分析 16
3.1市场需求分析 16
3.2营销策略 18
第四章项目场址与建设条件 21
4.1选址原则 21
4.2项目场址 21
4.3主要建设条件 22
第五章项目建设方案 25
5.1指导思想与规划原则 25
5.2建设目标 26
5.3总体规划布局 26
5.4项目建设内容及规模 27
5.5技术方案 33
5.6主要设备方案 35
5.7基础设施及配套工程 36
第六章环境保护与水土保持 39
6.1环境保护 39
6.2水土保持 41
第七章节能节水措施 42
7.1编制依据 42
7.2节能节水措施 42
第八章组织机构与人力资源配置 44
8.1组织机构 44
8.2项目管理 45
8.3人力资源配备 46
第九章项目实施进度安排 47
9.1项目实施进度安排 47
9.2项目实施进度表 47
第十章投资估算与资金筹措 48
10.1编制依据和说明 48
10.2投资估算 48
10.3资金筹措方案 51
第十一章财务评价 52
11.1评价范围依据与说明 52
11.2财务分析 52
11.3财务评价结论 54
第十二章研究结论与建议 55
12.1项目总体评价 55
14.2结论与建议 57
第一章总论
1.1项目背景
1.1.1项目名称
衢州建设项目
1.1.2项目业主单位
有限公司（筹）
1.1.3可行性研究报告编制依据
1、《全国现代农业发展规划（2011—2015年）》；
、《关于加快推进农业科技创新持续增强农产品供给保障能力的若干意见》2012年中央一号文件；
、《浙江省“十二五”农业发展规划（2011-2015）》
4、《衢州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
、《衢州市城市总体规划（2006-2020）》；
、《衢州市“十二五”农业发展规划》；
、《衢州市“十二五”旅游业发展规划》；
、《投资项目可行性研究指南》计办投字[2002]15号；
、国家现行的有关政策和法规。
1.1.4项目提出的理由与过程
1、国家对发展现代生态农业高度重视
近年来国家对农业高度重视，尤其是“社会主义新农村建设”、“城乡统筹发展”的发展思路为解决“三农”问题指出了方向。2008年中央1号文件《中共中央国务院关于推进社会主义新农村建设的若干意见》提出要充分发挥现代农业的示范带动作用，积极推动蔬菜等园艺产品的规模化种植；2010年中央1号文件《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》明确提出要不断增加“三农”投入，强力推动资源要素向农村配置。为深化农业结构调整和优势区域布局，推动低效农业向高效农业转变、传统农业向现代农业转变，浙江省提出要加快发展高效生态农业，浙江省“十二五”规划明确提出积极发展现代农业，加快现代农业园区建设，促进农业生产规模化、标准化和生态化发展。
2、推进现代农业示范区建设，加快现代农业发展
“十一五”期间，衢州市委、市政府大力推进农业产业化经营，农业经济取得了长足发展，粮油、畜禽和果业、蔬菜主导优势产业发展进程加快，农业品牌经营势头强劲。根据衢州市“十二五”农业发展规划，衢州市提出要坚持生态立市、绿色崛起发展战略，以市场为导向，以科技为支撑，以农民增收为核心，以推进现代农业建设为目标，着力加快现代农业发展，推进农业科技创新，完善现代农业体系，促进农业生产经营专业化、标准化、规模化、集约化。推进现代农业示范区建设，推进农业结构调整，加快转变农业发展方式，实现由农业大市向农业强市转变，由传统农业向现代农业转变。
、加快旅游业转型升级，促进衢州旅游业大发展
衢州地处浙江省西部山区，旅游资源较为丰富，生态旅游和边际旅游特色明显，是国家级历史文化名城、中国优秀旅游城市，2011中国十大特色休闲城市。目前衢州市旅游业的发展面临着诸多机遇，一是旅游经济总量快速增长。近年来，全市入境旅游稳健增长，国内旅游全面发展，假日旅游空前繁荣，旅游接待和收入等经济指标高于全市国民经济增长平均水平。二是产业规模日益壮大。旅游产业规模的不断壮大，带动了交通运输、城乡建设，促进了环保和生态的发展，为扩大内需、吸引投资、增加就业等方面作出了突出贡献，也对宣传、扩大对外交流、提升城市形象，发挥了独特而重要的作用。三是旅游发展环境明显改善。旅游交通“瓶颈”初步缓解。景区交通、环境治理、供水供电、消防等基础设施建设得到加速完善和提升，旅游产品供给体系建设进展明显。
2012年，衢州市委、市政府审时度势，确定了建设“两地三城”、加快“两个崛起”、实现富民强市的目标，并把旅游业发展作为“一个中心、两大战役”中的一大战役来推进，加快旅游业转型升级与品质提升，增强旅游业的综合效应和富民功能，形成新的经济增长点和转型升级的特色优势产业，全面构建大旅游发展格局。为此需要充分利用资源优势和区位优势，挖掘特有的旅游资源，培育个性化、新型精品化的旅游项目作为经济发展的重点。本项目建设将根据乡村旅游的实质，加大农业休闲发展力度，打造衢州市乡村旅游的新形象，把衢州市建设成为特色鲜明、种类多样、精致优美的城郊生态休闲区。
4、发展需要
我加大农业力度背景下，依据《市城市总体规划》、《市规划》和《市“十二五”旅游业发展规划》等，抓住机遇，决定在市建设，园内总体规划“社会效益、环境效益、生态效益、经济效益”并进的现代园，为衢州市现代农业作出应有的贡献。
1.2.1项目建设地点
项目建设地点位于衢州市项目区总面积亩，
1.2.2建设规模与目标
项目建设以现代生态农业综合开发为宗旨，的现代，项目总用地面积亩。项目主要建设内容与规模如下：
2、
3、花卉苗木示范基地亩，作为园区农业观光带的重要组成部分，又成为衢州地区的重要花卉苗木生产基地。
集嬉水池、水上滑梯、房、房、休闲区为一体的大型乐园。
、生态休闲区亩，摄影、沙场等休闲活动区亩，配套服务区0亩，生态餐厅度假配套用房000m2。
1.2.3主要建设条件
1、项目建设为农业休闲产业项目，市场前景广阔，符合国家产业政策和衢州市农业和培育方向，符合全面建设小康社会的要求。
2、项目投资单位从事农业多年，基地建设与管理经验丰富，中国农业大学等农科院3、衢州市社会稳定，经济繁荣，投资环境良好。
4、衢州市区位良好，交通便利，场址水、电等公共配套设施齐全，项目各项建设条件具备。
1.2.4项目总投资及效益情况
本项目投资总额万元，其中固定资产投资元，流动资金000万元。经估算，项目建成后，全生态有机农产品000吨，年接待观光游客0万人次，达产年可实现各项营业收入万元，利润总额万元，实现税收万元，固定资产投资利润率%，财务内部收益率.89%（所得税后），财务净现值（IC=10%，所得税后）435.68万元，投资回收期年（含建设期）。另一方面，项目实施可就业达00人以上，并能示范带动休闲发展，带动农户增产增收，因此本项目建设经济和社会效益显著。
1.2.5主要技术经济指标
主要技术经济指标表
序号 指标名称 单位 数值 备注 一 建设工程指标 1 项目用地面积 亩 1.1 无公害蔬菜种植示范基地 亩 00 智能温室展示区300亩，设施蔬菜生产区300亩，蔬菜种植农事体验区100亩 1.2 绿色林果种植示范区 亩 00 布置50亩为果树繁育基地，450亩种植特色鲜果，其中布置水果采摘区200亩。 1.4 花卉苗木示范基地 亩 园区农业观光带的重要组成部分，区域重要花卉苗木生产基地 1.5 农家乐园活动区（水上乐园） 亩 150 布置戏水池、大喇叭滑道、海浪池、冲天回旋滑道、组合滑道群等五大儿童项目和漂流河、海啸池、大型互动水屋、组合皮筏滑梯、巨兽碗等五大成人项目。 1.6 生态休闲区 亩 二 投资指标 项目投资总额 万元 其中：固定资产投资 万元 流动资金 万元 三 财务评价指标 1 达产年营业收入 万元 0 2 年平均利润总额 万元 3 固定资产投资利润率 % 4 总投资收益率 % 5 财务净现值（IC=10％） 万元 435.68 所得税后 6 财务内部收益率 % 12.89 所得税后 7 投资回收期 年 6 含建设期 四 劳动定员 人 00 五 建设期 年 2013.7-2015.12 1.3结论与建议
通过实施项目建设，形成集绿色和种植、生态休闲为一体的城郊型经济模式，发展绿色无公害农产品生产，促进生态农业建设，为衢州市发展高端、高效和高辐射力产业以及创新型休闲城市建设服务。项目建设符合现代农业产业转型升级要求，有利于解决“三农”问题，优化农村产业结构，延伸农业产业链，促进农民转移就业和推动新农村建设。项目经济效益和社会效益明显，项目建设的各项条件具备，项目建设是可行的。
建议业主抓紧各项前期工作，积极争取政府有关部门帮助，坚持环保、消防、安全措施在设计、施工中“三同时”，进行落实原则，争取早日开工建设，早见成效。
2.1.1世界农业发展主要趋势
1、农业生产日益科技化，高新技术成为农业发展的强大动力。现代农业与传统农业不同，它是建立在全面应用科技基础的高效农业。目前，现代农业科技迅速发展，由生物技术占主导地位的农业科技革命促进农业面貌发生根本性变化。
2、各国政府都把农业科技作为振兴农业的一项重要事业来抓。尽管一些发达国家农业只占国民生产总值的很小比重，但考虑到农业的特殊地位与作用，发达国家的政府都很重视农业科技工作，鼓励和支持农业高新技术的研究和开发，积极建立各自庞大的农业科研机构和技术推广体系。
3、运用科学技术对传统农业实行技术改造，推动现代农业的发展。一些发达国家不断创新农业技术，在作物栽培、畜禽和水产养殖的各个环节，包括土壤调查与环境控制、配方施肥和配合饲料、品种选用、栽培与饲养管理、病虫害与疫病防治以及产后处理等过程，都已实现了工厂化，并应用计算机进行管理和调控；各种形式的设施农业，如温室、塑料大棚、薄膜覆盖等广泛应用于蔬菜、花卉、瓜果等生产。无土栽培和植物快繁脱毒等密集型高新技术正开始在实际中应用。
4、农业正面临着新技术革命的挑战。以农业生物技术和农业信息技术为主导技术的农业高新技术革命，正使未来农业由“资源依存型”向“科技依存型”转变。农业面临着观念更新、内涵深化、外延扩大的挑战。
5、农业日益走向商品化、国际化。世界农业正朝着国际化方向发展，各国都在利用自己的比较优势参与国际经济分工和经济循环。农业国际化趋势对各国农业既是挑战又是机遇，各国只有调整农村经济结构，优先吸纳先进技术，才能适应国际市场的形势。农业日益商品化、国际化的趋势是农业采用高新技术的强大动力，它把各国的农业逐步推向世界市场。
6、农产品朝多品种、高品质、无公害方向发展。质量和品种成为农产品竞争的首要因素。未来农业不仅满足人们追求物质生活的需要，同时还能给人们提供健康上的保障及精神上的享受，“无公害”、“无污染”、“反季节”水果蔬菜以及工艺型、观光型、保健型农产品将会应运而生，为农业开发和科技应用展现了诱人的前景。
7、从专业化生产向农工商一体化发展。农业生产内部的许多环节逐步从农业中分离出来，成为独立的专业化农业部门，随之出现了市场竞争、商品流通、各专业化农业部门供求之间的矛盾。为解决这一矛盾，“农工综合体”、“农工商联合企业”应运而生，促使世界农业向农工商一体化发展。
8、世界农业的潮流——建立实现“高效、低耗、持续”的农业发展模式。近年来，世界农业发展的新目标集中在全球农业低耗、持续发展这个主题上，许多国家的农业经济学家和有识之士都认识到，农业决不是可有可无的短期产业，重视农业持续发展，增强农业的持续发展后劲，这是每一个国家在发展农业时都必须考虑的一个基本原则。
2.1.2我国发展现代农业政策导向与发展趋势
《中共中央、国务院关于积极发展现代农业扎实推进社会主义新农村建设的若干意见》中指出“发展现代农业是社会主义新农村建设的首要任务，是以科学发展观统领农村工作的必然要求。推进现代农业建设，顺应我国经济发展的客观趋势，符合当今世界农业发展的一般规律，是促进农民增加收入的基本途径，是提高农业综合生产能力的重要举措，是建设社会主义新农村的产业基础。要用现代物质条件装备农业，用现代科学技术改造农业，用现代产业体系提升农业，用现代经营形式推进农业，用现代发展理念引领农业，用培养新型农民发展农业，提高农业水利化、机械化和信息化水平，提高土地产出率、资源利用率和农业劳动生产率，提高农业素质、效益和竞争力”。
发展现代农业，是我国农业和农村工作的主要目标，是建设社会主义新农村，解决当前农村经济发展矛盾，实现农村经济快速发展的现实途径。农业不仅具有食品保障功能，而且具有原料供给、就业增收、生态保护、观光休闲、文化传承等功能。建设现代农业，必须注重开发农业的多种功能，向农业的广度和深度进军，促进农业结构不断优化升级。?
农业观光是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是回归田野、自然的观光农业就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、做农家活、看农家景成了新的热点，农业与旅游业边缘交叉的新型产业——观光农业应运而生，拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。
现代农业观光示范园主要是以发展养殖、种植园为最主要的经营项目，养殖和种植品种力求做到新、奇、特。在养殖品种中，可引入市场销售情况较好、人人爱吃的动物及特色品种。种植项日应引进速生、抗病丰产、好看、好吃，或外观奇特的产品。在现代农业观光示范园内游客不但可吃到各种山珍野味，品尝到珍奇水果、蔬菜，还能看到各种动物表演，同时还能烧烤、垂钓、采果、制作栩栩如生的标本，使农产品在各种休闲、参与的项目中就地消费。利润和效益达到普通种养业的5至10倍。
现代农业观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平迅速提高。在解决温饱之后，人们在吃穿以外的追求益增多，日趋多样，这是观光农业发展的主要基础。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。而现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。
2.2.1发展现代农业、推进农业现代化的需要
只有发展现代生态农业才能极大地提升我国农业的发展水平，才能满足生活水平日益提高的我国城乡消费群体的现实需求。按照浙江省“十二五”规划建议提出的要求，进一步优化农业和农村经济结构，转变农业增长方式，加大科技兴农力度，加强农业设施建设，大力推进农业产业化，提高农业综合生产能力是当前解决“三农”问题的必由之路。因此，本项目有利于发展现代农业和实现农业可持续发展，符合当今农业发展的方向。
2.2.2农业产业化的新模式，解决“三农”问题的重要途径
本项目的实施，以农业为基础，利用科技手段、旅游资源和市场手段，使相关产业链的系统化、规模化发展。它丰富了农业产业化经营的形式，推动农村第二、第三产业的发展,带动产业结构的调整。且给农民创造了增加收入的机会，缩小了城乡差别，促进了城乡关系的融合和社会的稳定。
同时，该项目的建设也对解决“三农”问题有着重要的现实意义：因为它对于农民来说，有利于增加收入，减少从事传统农业的农民数量，为剩余劳动力增加就业机会，并有利于提高农民素质；对于农村来说，有利于经济的发展，使传统的农村种植经济向服务经济转变，有利于促进结构调整，使传统农业向现代生态农业和观光农业转型，并有利于拓展农业发展的内涵和外延，增加农业产出，扩大农副产品的销售渠道。
2.2.打造全国重要生态休闲度假旅游目的地2012年8月3日，衢州市委召开六届二次全体会议，提出举全市之力推进“一个中心、两大战役”，把旅游业发展提升到前所未有的战略高度。打好旅游业大发展战役，就是要按照“生态、生产、生活”融合的要求，充分发挥衢州的生态环境、人文资源和区位优势，坚持旅游与生态、文化、科技等融合发展，以加快旅游产品建设、培育旅游市场主体和加强旅游营销推广为重点，努力打造全国重要的生态休闲度假旅游目的地。充分利用独特山水旅游资源优势，积极对接长三角大城市，做优做强市产业打造全国重要生态休闲度假旅游目的地2.2.4加快地方特色经济的发展，符合衢州市的总体发展规划
本项目的实质是结合衢州市丰富的自然和旅游资源大力发展现代农业科技和生态农业，即是以农业生产为依托，使农业与科研、以及现代相结合的一种高效产业。在充分利用现有农村空间和农业自然资源的基础上，通过以休闲与为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示与旅游者的广泛参与融为一体，是一种新型产业模式。
本项目的实施一方面把农业资源转化成观光资源，扩大农业资源的功能；为旅游者提供了一定的乡村空间，旅游者在景区内观光休闲、参与娱乐、品尝美食。项目单位通过销售全生态农业产品，提供和服务增加收入，促进业产业的发展。另一方面，项目的建设严格按照现代农业和生态农业的要求进行生产，生产出无公害的、安全、营养的全生态绿色保健食品，大量减少了对环境的污染，生态环境优美，生物多样性在这里得以充分体现，植被覆盖率也大大高于一般农业区。这种生态环境的保护与利用相结合，适当注重社会效应和经济效应的做法，遵循了农业发展的规律，符合农民的利益，使农业走向一条健康的持续发展道路。
3.1.1绿色果蔬市场
随着国民经济的快速发展和人们生活水平的提高，人们更加关注产品的多样化需求，特别是名特优新果蔬品种，并对质量管理提出了新的要求，人们更加关注蔬菜水果产品的质量安全需求，要求生产过程中禁止使用化学农药、化学肥料等化工产品，对天然的、绿色的、无污染、无公害等生态果蔬及天然、无污染、营养价值高的山野菜的需求在不断增加。
3.1.2花卉苗木市场
1、花卉市场
近年来，在我国经济高速增长的强劲带动下，在发展高效农业的浪潮中，中国花卉产业在改革开放和市场经济大潮中健康成长，我国花卉产业异军突起，发展势头迅猛。目前，我国的花卉市场容量进一步膨胀，已跻身于世界花卉市场的前列，并呈递增的趋势。但是我国花卉生产存在的品种不够丰富、多数产品质量不高；生产设施参差不齐和流通领域技术落后，损耗严重等主要问题，在一定程度上制约了我国鲜切花生产的进一步发展。当前我国城市化建设的浪潮将花卉产业带入一个新的阶段。随着我国城市绿化、美化投入的进一步加大，尤其是每年重大节日等庆典和广大人民群众生活消费水平的提高，花卉需求量大幅增加，专家预测未来我国花卉产量与国内市场供应量相比明显不足，花卉市场将异常繁荣，孕育着巨大发展潜力和市场空间。衢州具有气候、劳动力资源等多种优势，项目单位拟通过实现温室结构标准化、花卉栽培技术的科学化，在品质上加大技术投入，提高花卉的质量和产量，花卉生产就一定能有较大的突破。
2、苗木市场
随着我国经济的快速增长，人民物质文化生活水平日益提高，城市化进程不断加快，绿化美化，改善生态环境越来越受到各级政府和人们的关注。在城市绿化美化、通道绿化工程、村镇环境整治等工程建设快速推进的同时，促进了全国各地绿化苗木产业的迅猛发展。
作为国家园林城市，衢州市委市政府历来高度重视生态建设，始终把绿化发展、保护生态，一江清水送出衢州，当好浙江的生态屏障，作为重大责任来承担。园林绿化、生态美化是城市建设的主要亮点。在绿化建设上，衢州市逐步将绿化建设由“视觉绿化”向“功能绿化”转变，结合衢州城市特点，多形式构建多层次复合型绿色空间，广泛开展水面绿化、垂直绿化、屋顶绿化、立交桥垂直绿化等城市立体绿化工作，使得城市的绿量最大化。目前衢州市常用园林植物330种，其中乔木149种，灌木88种，草本花卉、地被草坪、竹类等93种，苗木自给率达90%以上。为巩固、提升创建国家园林成果为载体，衢州市将充分发挥山水、生态、文化等优势，做精、做美、做特城市，塑造衢州城“城在绿中、绿在水中”的国家园林城市形象，不断增强城市的竞争力。随着衢州“两大战役”的深入实施和宜居城市的建设，衢州市绿化及观赏园林苗木需求量将逐年增加。
3.1.生态休闲观光市场
生态农业休闲观光是旅游市场中的一种新产品，游为主题，巧妙利用城乡各种差异来规划设计，是以农业资源为基础，以生态休闲组合旅游产品，以引起旅游消费欲望，满足食、住、行、游、购、娱的需求以及参与新型农业技术与生态农业活动感受大自然情趣的一种旅游形式。观光农园以其山清水秀，花果满山，鱼跃禽鸣，荷塘万里，凉亭竹棚，蕉林蔗林成片的农耕景观，从另一方面圆了许多都市人的绿色梦，亦以农业生态的独特魅力丰富了我国生态的内容。
随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己，因此生态休闲农业观光市场前景巨大。本项目以观光和为主题，融科技农业景观与传统田园风光于一体，将赏花品果、采摘、科普教育、科技示范、农事体验与生产创收有机结合，实现生态农业休闲的良性结合，因此项目市场前景广阔。
随着休闲度假市场的逐渐走热，仅凭几片果园、几块菜地、几个鱼塘、几道农家菜便能吸引大量游客的“农家乐”模式已日趋式微。农业观光园等生态型休闲适应了后工业时代背景下体验经济、休闲经济、创意经济、低碳经济的发展潮流，将农业这个原本带有“土”味的产品，融入了流行概念和时尚元素，提升为文化型、休闲型的增值产品，做出一个符合市场需求的品质产品。园可以有以下策略：
（1）特色带动
围绕项目的核心吸引力——“生态农业++休闲”，打造现代农业观光产品，运用合理的营销手段影响和吸引其对应的市场，形成品牌客户群，增加附加值，充分重视此类市场的需求，以体验营销的方式，从每个细节出发，创造完美的和养生体验。
（2）整合渠道和资源
在进行宣传促销时，应针对现代农业、休闲业等不同的单体项目调动政府部门、旅游企业、媒体、社会组织的积极性，进行联合促销，共同推动旅游开发。也就是说通过营销造势，实现多方共赢的良性循环结构：对政府，通过区域带动型龙头项目，形成示范效应，带动地方社会经济的大力发展;对投资商，在满足上级主管部门的需求、实现收益的同时，提升企业的形象，为企业的未来发展奠定品牌基础；对游客，要有足够的具有吸引力的休闲项目和舒适的游憩环境;对农民，要提供一个宜居的居住环境、一个稳定的就业和创业平台。
（3）建立稳定高效的营销网络
首先，要加强与旅行社、旅游交通、政府部门之间信息的沟通与交流。在线路整合、联合营销、旅行社合作、资源开发与设施建设等方面开展多层次、多角度的合作。
其次，发挥媒体和社会组织推广活动的优势。通过营销活动的实施，拓展市场，改善经营业绩，以营销造成的人气旺、收入提升、效益好的形象。
（4）品牌化持续营销
根据市场特点和开发阶段的不同，采取不同形式的营销手段，以适应各细分市场价值观诉求的宣传方式，整体、持续性地进行宣传推广。同时，转变营销观念，将企业形象与旅游营销结合起来，利用各种政府资源、企业资源、品牌资源、公关资源，在销售产品的同时，将多种业态子品牌进行整合，促进统一的企业品牌广泛认知。
1、符合衢州市城市总体规划要求；
2、区位条件良好，交通便利，物流组织顺畅，水源充沛、供电设施比较完备；
3、场址规模符合项目要求，并具有适当的发展余地；
4、区域范围内无污染水体、有害气体和烟尘影响，与噪声源相距较远，无重要历史古迹及文物保护单位；
5、有着丰富的本地农业资源和劳动力资源。
根据市的自然条件、社会经济状况，结合项目用地选择要求和可供选择的用地范围，项目场址为市区土地现状为桔地、杂木林和荒山。
本项目所在区域基础设施日趋完善，交通运输方便，建设规范形象良好，已经形成规模，其地质条件可满足项目的规划建设要求，是项目的首选之地。
4.3.1自然环境条件
1、地形地貌、工程地质条件
项目区属丘陵地貌，地形地貌较为简单地质条件良好。
2、自然气象特征
本规划区属亚热带季风气候区，温暖湿润，雨量充沛，无霜期长，光照充足，年平均气温17.3℃，日照为2056h，降水量为1666.7mm，极端最高气温40.5℃，极端最低气温-10.4m2，年均无霜期258天。区域气候条件良好，森林植被优良，覆盖率在50%以上，植物多样性保持完整，区域周边没有污染源，十分适应于生态农作物种植。
4.3.2区位交通条件
衢州位于浙江西部，钱塘江上游，是浙江省重要的生态屏障。衢州市区域经济位置上同属于长三角经济圈和海西经济圈。也是东南沿海地区与中部地区连接的重要节点城市。高速公路、国省道、铁路、航空组成的交通网络使对外交通十分便利，是国内主要的陆路交通枢纽。
目场址距离城区约公里。，对外交通十分便利。
4..3社会环境条件
衢州市具有农业经济良好的社会发展环境条件，农业综合生产能力稳步提高，现代农业建设成效明显。无公害农产品、绿色食品、有机食品开发位居全省前列。农业产业化进程加快，农业基础设施得到加强，新农村试点建设扎实推进，农民生活质量、幸福指数有了很大的提高，项目区社会环境条件良好。
4..4公共基础设施条件
衢州市城市基础设施建设步伐较快，投资环境有较大改善。项目拟选址于衢州市衢江区，项目所在区域场址周边水电等基础设施配套条件完善。
4.2.5环境保护条件
本项目对生态环境无重大不良影响，项目建设与经营过程中各项环境保护措施应按环保部门环境治理措施进行落实，施工过程中严格遵守操作规程和各项环保规范、标准。
4.2.法律支持条件
本项目产品符合国家、省、市产业政策，符合现代农业转型升级要求，符合《衢州市“十二五”农业发展规划》和《衢州市“十二五”旅游业发展规划》等，并且在节能、用地和规划方面都符合国家和地方有关法律、法规。
5.1.1指导思想
全面贯彻国家关于现代农业发展的指导思想，立足区域资源优势，把握农业业的重大发展机遇，以休闲为主题，把建设集农业、于一体的综合性现代实现高效农业的有机结合，带动和促进衢州市经济的快速稳定发展。
5.1.2规划原则
1、因地制宜、突出特色原则
充分发挥资源、生态、经济和市场优势，因地制宜，强化特色，优先发展具有区域特色的产品；同时借助生态资源，充分发挥休闲、生态保护、观光等功能，将资源优势、区位优势转变为经济优势。
2、生态优先、协调发展原则
要坚持生态优先，可持续发展的原则，提倡自然循环和自然生态，保护好生态环境，把农业资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，实现产业化发展和生态环境相互可促进的良性循环，达到生态、经济、社会效益三者结合的综合效益最大化，以维护当地生态环境，达到人与自然和谐发展。
3、多轮驱动、合力发展原则
根据项目自身特点和场址现状，因地制宜，坚持以农为本，以为特色，按照“统一规划，分片实施，多轮驱动，合力发展”的原则，以现代高效生态农业、、休闲观光为主要功能区进行开发建设，发挥各功能区特色优势和带动效应，形成相互协调促进的共同发展机制。
以市场为导向、效益为中心、科技为动力，通过努力，把园区建设成基础设施完善、总体布局合理、生态环境优美、综合效益显著、示范和带动作用明显的集农业生产示范、休闲观光为一体的现代。项目建成后年接待观光游客0万人次，实现年总产值万元。
园规划总面积亩，园区立足于本地资源优势，围绕蔬菜、林果苗木花卉等现代农业、和休闲三大，分别建成无公害蔬菜、精品果、花卉苗木个种植示范基地，生态休闲区。
无公害蔬菜种植示范基地布置于块区域，规划面积00亩；绿色林果种植示范基地布置于园区块低丘缓坡带，规划面积00亩；花卉苗木示范基地布置于园区区域，规划面积亩；区布置于园区域，规划面积0亩；生态休闲区布置于区域，规划面积亩。
1、无公害蔬菜种植示范基地
连栋温室和部分日光温室，智能温室展示区设施蔬菜生产区立体栽培、无土栽培进行温室反季果蔬栽培，采用静电除雾、滴灌、声波驱虫器、温室机械、水肥一体化技术等先进设施设备、优良品种以及温室高产技术，进行高档果品蔬菜生产。智能温室展示区设施蔬菜生产区，示范和推广设施蔬菜瓜果种植技术，传播设施农业产业化经营理念，促进当地设施农业发展，其功能地位是建成浙西重要的以生态品牌为主导的蔬菜生产基地。
重点发展叶菜类和特色商品蔬菜，拟种植青瓜、苦瓜、丝瓜、茄子、圆白菜、菜心、菜花、菜椒、红菜苔、莴笋、豆角、四季豆、红帆紫叶生菜等品种。主要建设内容为智能化玻璃温室、塑料大棚、管理房及仓库等建设及配套的水、电、路、路微喷滴灌及绿色生态防控设施。
2、绿色林果种植示范基地
规划面积00亩，引进高产栽培技术，从改善土壤结构及其生长环境等方面着手，采取浅锄、深翻、砍杂、除草、补植、施肥、整枝、修剪等方式，利用现代移栽技术、生物技术、繁育技术，引进栽培特色水果，繁育适合当实际又具有较高经济价值的特色鲜果种苗，培育具有风味的地方果品，包括精品樱桃、黑宝石李子、翠红李、元黄梨、寿桃、水蜜桃、油桃、猕猴桃、草莓、杨梅等，建设精品四季果园。
主要建设内容为李子园、桃园、梨园、杨梅园、樱桃园、草莓园及配套的仓库和水、电、路等基础设施。
、花卉苗木示范基地
规划面积00亩，布局园区花卉苗木种植示范园，既可以作为园区农业观光带的重要组成部分，又成为衢州地区的重要花卉苗木生产基地。积极引入新品种、新育苗技术，加强优良花卉苗木的研发、生产，提供优良、高质的花卉产品和绿化苗木。项目拟栽培的花卉品种包含观花类（以观赏花色、花形为主，如菊花、月季等）、观叶类（以观赏叶色、叶形为主，如变叶木、花叶芋等）、观果类（以观赏果实为主，如金橘、乳茄等）、观茎类（以观赏枝茎为主，如光棍树、山影拳等）和观芽类（以观赏芽为主，如银柳），苗木主要银杏、红枫、红栌、黄栌、千层金、金叶女贞、紫叶小檗等品种。
主要建设内容为水、电、路、路微喷滴灌、绿色生态防控设备、智能化玻璃温室育苗棚、塑料大棚等建设。
生态休闲区
规划面积0亩，摄影、野营烧烤、沙场等休闲活动区亩，配套服务区亩，及道路、绿化、园林小品等基础设施建设。
m2） 备注 1 生态农产品展示销售中心 5000 园区绿色果蔬等农产品展示销售 2 农业技术研发中心 4000 有机栽培农产品品种的培育、引进与改良，有机栽培土壤保育及肥料产品开发研究、无土有机栽培技术研究 3 农技培训中心 4000 现代农业技术培训推广 4 农业科普教育中心 3000 针对都市中小学生进行农业科普教育 5 生态餐厅 6000 特色农家乐 6 休闲娱乐用房 12000 保龄球、桌球、洗浴、ktv等娱乐用房、顶级会所及水上乐园配套服务用房 7 观光度假用房 20000 4星级酒店标准 8 合计 54000
生态农产品展示销售中心
垂钓野营烧烤
生态餐厅休闲娱乐
度假用房
5.5技术方案
本项目的技术方案依照项目区的经济社会条件，遵循自然社会和经济系统协调发展的原则，以充分利用当地的自然和人文资源，建立具有鲜明地域特色的生态农业系统为目标，运用生态学的物质循环转化原理、生态位原理、边缘效应原理进行设计。
5.5.1技术简述
1、生态环境综合治理技术
重点推广使用水土保持专项治理技术、坡耕地综合治理技术针对项目区坡耕地和裸露坡地采用生物与农艺措施相结合进行改造，控制土壤侵蚀降低地表径流提高生物生产量，形成土涵水水养土生物生长旺盛的高效利用模式。
2、无公害农产品生产技术
利用项目区土壤空气水无污染的优势，引进推广无公害农产品的生产技术。在改造农田园地的基础上实施沃土工程，引进推广平衡施肥技术，秸秆快速催腐返田技术，提高土壤肥力。在生产过程中，实施生态综合防治病虫害工程，采用现代栽培技术，引进防病虫害能力强的农作物品种，推广使用物理生物防治病虫害技术，推广使用高效生物农药，降低病虫害的危害，同时要引进有毒残留快速检测设备，严格控制农产品的有害残留，提高农产品质量。
3、高效生态林业建设技术
项目引进推广无性繁殖技术、种苗培育技术及高效栽培技术，选择当地适种的树种，通过早期混交密集栽培的方法，并采用适当的调节技术确定种间关系，加速绿化山顶等瘠薄山地。同时，采用秸秆覆盖和水土保持技术保持水份，提高幼林成活率和森林植被的生长速度，加速园区的建设速度。
5.5.2工艺技术流程
蔬菜、果树、花卉苗木等种植技术的基本生产技术流程如下：
新品种引进试种→筛选适应本地区的优良品种→基地种植→栽培技术培训→种苗繁育→大面积推广种植→市场开拓→产品销售
主要设备方案
根据特征和要求，设备选型以其先进性、可靠性、适应性及经济性为原则，主要等，主要设备配置见表-1。
表1项目主要设备配置表
小型耕地机3 18 冷藏货车1 19 皮卡车3 20 运输车5 三 农技研发科普培训设施 3 21 农业技术研发配套设备 套 1 22 农技培训配套设施 套 1 23 农业科普教育配套设施 套 1 四 休闲观光配套设施 5 24 观光旅游车2 25 餐饮服务设施 套 1 26 娱乐休闲设施 套 1 27 度假中心配套设施 套 1 四 合计 445.7.1园区道路工程
根据“实用、高效、便捷”的宗旨，园区内道路以干道、主要支路为基本骨架，形成布局合理、高效便捷的道路网络，园区内部物流、人流、车流能够方便地进入对外公路。
主干道：园区内新建若干条干道，使其贯穿整个园区，外与公路相连，内通各生产大区和园内主要场所。主干道路面宽米，干道总长00m，总面积00m2。
主要支路：根据园区生产实际需要，布置主要支路若干条，长20m，宽m，规划新建主要支路面积0m2。
园路：根据园区休闲与需要，铺设园路1500m，路宽1-2m不等，根据各功能区需要用卵石或青砖铺设，规划建设园路面积2m2。
停车场：规划在休闲区和设生态停车场000m2，布置机动车停车位100个。
5.7.3给排水工程
1、供水工程
园区的建设和发展需要经济合理、安全可靠的供水系统作基础，以满足其生产、生活和等对水量、水质和水压的要求。规划建立完善的灌溉系统，以排灌沟和压力供水管道输水作为主要灌溉方式。采用喷灌、滴灌等节水措施，形成现代农业灌溉系统，既保障规划区灌溉需求，又形成现代农业观赏景观。
2、排水和循环水工程
排水体制采用雨污分流制，推广二次循环利用。
污水：生活污水全部分别进行厌氧发酵处理，产生的沼气用于园区生产和生活的清洁能源，沼渣和沼液都可以用作水果、蔬菜和园林花卉的有机肥。对于农业灌溉所产生的面源污染，通过分散修建污水处理池予以解决。
雨水：在景观性主干道上沿道路铺设雨水管道，防止主干道积水，其他次级道路可沿道路修建排水渠，保证排水畅通。排水沟渠应充分结合地形，使雨水及时就近排入池塘、河流等水体。
3、排灌系统
排灌主渠道宽1.2米、深0.6米。采用浆砌石水泥砂浆灌砌。排灌支渠宽0.5米、深0.6米。浆砌石水泥砂浆灌砌，排水沟沟宽0.3米，深0.5米。
5.7.4供电工程
用电属二级负荷等级×104kwh。目前园区内没有配电房，生产生活用电来自周边农村电网，规划在休闲和区新建kva变压器1座，以满足园区生产生活、休闲与相关设施用电的需要，将电力线从配电房接入相应功能区即可，并配备柴油发电机1组，作为应急电源，以供停电应急使用。供电电缆在电缆沟内敷设，采用母线槽在竖井内敷设，室外照明供电电缆沿道路外侧穿管埋地敷设。
本项目属二类防雷建筑，在房顶设避雷带加避雷小针的方式设置避雷系统。防雷引下线利用建筑物柱内主筋引至基础接地装置，利用基础内钢筋形成的自然接地装置，作为接地体。综合接地电阻要求不大于1欧。各建筑采取总等位接地措施。卫生间等潮湿部位采取局部等电位接地措施。
6.1.1设计采用的环境保护标准
1、《环境空气质量标准》(GB3095-2012)一级标准。
2、《地表水环境质量标准》(GB3838-2002)Ⅲ类标准。
3、《污水综合排放标准》(GB8978-1996)表2中一级标准；
4、《饮食业油烟排放标准(试行)》(GB18483-2001)标准；
6.1.2环境现状
项目园区内现状主要为林地，植被覆盖率高，园区周边主要为林地园地，生态环境优良。
6.1.3主要环境影响
1、施工期主要污染源和主要污染物
大气污染源为场地开挖、余土装运等过程产生的扬尘以及运输车辆产生的尾气；水污染源为生活污水及施工机械产生的含油废水；噪声由施工机械产生；固体废弃物主要为建筑垃圾及生活垃圾。
2、营运期主要污染源和主要污染物
营运期大气污染源主要为汽车尾气，水污染源为工作人员游客生活污水，固体废弃物主要为生活垃圾，以及农业面污染。
.1.3环境保护措施
由于本项目同时属于现代农业和生态项目，对于环境保护、维持原有生态体系，有着更为严格的要求，应在项目建设的全过程重视对环境的保护。
1、施工期环境保护措施
干燥时节应对施工场地配备洒水车，使作业表面有一定的湿度以减少粉尘飞扬。施工场地废水应设沉淀池处理后排放。尽量使用低噪声施工设备，少用或避开使用大噪声设备。做好护坡，弃土进专门场地填筑，并做好排水沟，空地进行绿化，恢复生态及减少水土流失。
2、营运期环境保护措施
各接待餐饮点厨房收集处理后排放，严禁用排气扇直排未经处理的油烟；生活污水经化粪池处理后果蔬基地按照一般生活污水的处理工艺进行处理；项目区内垃圾必须分类收集、能回收的尽量回收，不得让固体废弃物直接进入水体污染水源；积极推广使用高效低毒低残留农药、生物农药、有机肥，采用绿色防控技术，严格按照绿色无公害农产品的标准组织生产，控制农业面源污染；严禁在区范围内乱砍滥伐林木，对古树名木还要分株建立技术档案，充分做好他们的安全防护措施；项目区内的森林植被实行一级保护，周边景区实行二级保护，严格控制采伐。
6.1.4环境影响评价结论
本项目本身属于保护性建设项目，可以防治水土流失，对周围环境不会有废水、废气、废渣的排放。项目施工和运营期间带来的环境影响较小，通过采取有效的二次污染防治对策和措施，可以减缓不利影响。综上所述，只要切实有效地治理好污染源，对周围环境不会造成不良影响。
项目建设过程中，建筑工程施工、道路和停车场的开挖及弃石堆置都将改变原地形地貌，减少地表植被，破坏生态环境。应采取必要的工程措施及植被措施对裸露面、坡面等进行绿化、护坡、复垦、恢复土地功能。以减少对环境的影响程度及防治水土流失。
统筹部署水土保持措施，一是重点治理和面上防护相结合，对产生水土流失的区域进行重点治理；二是工程措施和植被措施相结合，以工程措施为先导，尽快控制水土流失。
道路开挖设置排水沟、挡土墙、工程和植被措施相结合进行护坡，营运期进行路基防护。
节能节水是国家发展经济的一项长远战略方针，是指加强用能用水管理，采用技术上可行、经济上合理以及环境社会可以承受的措施，减少从能源生产到消费各个环节中的损失和浪费，更加有效、合理地利用能源，提高能源利用效率和经济效益，以保护环境，保障国民经济和社会的可持续发展，满足人民生活需要。
1、中华人民共和国节约能源法
2、中华人民共和国建筑法
3、国务院关于加强节能工作的决定（国发[2006]28号）
4、《关于固定资产投资工程项目可行性研究报告“节能篇（章）”编制及评估的规定》国家计交能〔1997〕2542号
5、国务院关于发布促进产业结构调整暂行规定的通知（国发[2005]40号）
6、产业结构调整指导目录（2011年本）
7、国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005第65号）
根据项目建设的不同阶段，采取相应的措施进行节能。
1、衢州园建筑总平面布局，建筑的平面布置及其主要用房均采用南北朝向，有利于建筑的自然通风、各功能用房的天然采光及日照时间；
2、选用节能电器和灯具，合理规定各用房照度、照明高度，节约用电量；
3、暖通系统均采用效率高，能耗低的节能产品。
4、农业灌溉采用先进的智能喷灌及滴灌设备，灌溉渠道采用三面光处理，节约用水。
5、建筑物内的卫生间和洗手间要充分考虑设置节水型水龙头和卫生器具，以提高水资源利用率，降低水资源无效耗散。
6、针对衢州降水较多的特点，增加雨水收集、贮存和处理措施，强调水的循环利用。
本项目由衢州有限公司投资建设，按照公司法建立企业法人治理结构和现代企业制度，独立核算，自负盈亏，自主经营，建立健全内部组织机构体系。
1、领导机构
公司董事会。下设总经理、副总经理、总工程师、总会计师和总经济师。
2、决策支持机构
聘请国内有关院士、教授、博士等专家组成的顾问委员会，对公司的发展方向、重大项目的选择等进行决策支持。与国内有关企业、科研院所、大专院校建立密切的合作关系，为公司的发展建设和生产提供技术支持。
3、监督机构
公司监事会。
4、管理机构
由一室部组成。项目建设期间设立工程管理部。
办公室：综合协调部门，同时负责行政、宣传等。
人事管理部：负责人事管理，人才招聘、员工考核、调配等。
财务部：负责制定资金使用计划、财务核算、分公司内部审计等。
部：负责经营等计划。
技术研发部：负责生产技术、产品研发，项目规划和技术培训、成果推广等技术支持。
物业管理部：负责管理、维修、保安等。
工程管理部（项目建设期间）：负责项目建设管理。
8.2项目管理
为做好项目的各项工作，公司将成立项目建设领导小组，并增设项目部，负责各项手续的办理、项目报批、组织设计与实施等工作。
项目实施严格按照“项目法人制、施工招标制和质量管理责任制”的原则进行管理。实行工程监理制，抓好工程进度，提高工程质量，降低成本。严格项目资金管理。对项目资金实行专帐管理、专款专用，严禁挪用和挤占。
项目定员00人，其中种植基地工人0人，农业技术人员0人，服务人员0人，营销人员20人，管理人员10人，后勤人员0人，生产岗位工人和服务人员应具备初中以上学历或者相关专业技术的人员，就近从附近农村及当地人才交流中心招聘，技术人员应大专以上学历或者中级技术资格认证，其他管理营销人员可从社会招聘录用。
员工培训：为使员工胜任各级各类岗位职责，应对所有员工进行全员岗位培训。为了与示范区建设项目种类和建设进度的要求相适应，科学编制员工培训计划。培训结束时进行综合考试，根据培训成绩记择优上岗。
本项目实施采用土地流转、建设工程一次完成。项目建设总工期为年，自2013年月—201年月。
2013年月至月，完成项目前期工作；
2013年月至月完成方案设计和施工设计；
2013年月至年2015年月完成基地和配套工程施工；
201年月至年2015年月完成和配套工程施工；
2015年月至2016年月完成员工招聘和岗前培训；
201年月整体验收并投入运营。
项目实施进度表
序号 项目 三 四 一 二 三 四 一 二 三 四 1 项目前期 2 施工设计 3 种基地
工程施工 4 基础设施
工程施工 5 工程施工 6 休闲区
工程施工 7 员工培训 8 竣工验收 10.1.1编制依据
1、《浙江省建筑工程概算定额》；
2、《浙江省工程建设其他费用定额》；
3、衢州市建材市场信息；
4、设备厂商报价与询价及其他相关资料。
10.1.2编制说明
1、建设单位管理费按工程费用的3%计；
2、勘探设计等专业费用按工程费用5%计；
3、预备费按工程费用、其他费用及土地费用之和的%计；
4、土地费用按元/亩计。
序号 建设项目 单位 规模 单价(元) 金额
(万元) 备注 一 工程费用 1 无公害蔬菜示范基地 亩 00 35000 2450 含优质种子种苗引进、给水灌溉设施等 2 林果种植示范基地 亩 00 24000 1200 含优质种苗引进、给水灌溉设施等 3 花卉苗木示范基地 亩 00 30000 1500 含优质种苗引进、给水灌溉设施等 4 5 生态休闲区 亩 5.1 休闲活动区 亩 000 350 摄影、野营烧烤、沙场等休闲活动区配套设施和用具 休闲配套
m2 54000 15100 含装修 生态农产品展销中心 m2 5000 2500 1250 农业技术研发中心 m2 4000 2500 1000 农技培训中心 m2 4000 2500 1000 农业科普教育中心 m2 3000 2500 750 生态餐厅 m2 6000 2500 1500 休闲娱乐用房 m2 12000 3000 3600 观光度假用房 m2 20000 3000 6000 6 配套设备及安装工程 台套 44 7190 6.1 农家乐园设施 套 22 3840 鼓风造浪设备 套 4 40 160 海啸造浪设备 套 4 90 360 漂流设备 套 1 80 80 600m 章鱼滑梯 套 1 216 216 平台高17m 高速滑梯 套 1 40 40 平台高13m 驼峰滑梯 套 1 112 112 平台高13m 家庭漂流滑梯 套 1 100 100 平台高10m 旋风滑道（大喇叭） 套 1 500 500 平台高15m 冲天回旋滑道 套 1 240 240 平台高12m 漩涡滑道（巨兽碗） 套 1 640 640 平台高18m 敞开皮筏滑梯 套 1 100 100 平台高9m 黑洞皮筏滑梯 套 1 80 80 平台高9m 敞开皮筏滑梯 套 1 72 72 平台高12m 互动水屋 套 1 600 600 水面积5000m2 儿童戏水项目设备 套 1 240 240 供水设备及控制系统 套 1 300 300 6.2 农机设施 辆 14 200 小型耕地机 3 10 30 冷藏货车 1 40 40 皮卡车 3 10 30 运输车 5 20 100 6.3 农技研发
科普培训设施 套 3 1200 农业技术研发设备 套 1 1000 1000 农技培训配套设施 套 1 100 100 农业科普教育设施 套 1 100 100 6.4 休闲观光配套设施 5 1950 观光旅游车 2 20 50 餐饮服务设施 套 1 200 200 娱乐休闲设施 套 1 1200 1200 度假中心配套设施 套 1 500 500 7 公用及配套工程 道路停车场 m2 180 220 主干道、支路、园路及配套停车场 给排水 供配电 0 环保 80 消防 0 二 土地费用 亩 3952 农用地流转 亩 1920 6000 1152 建设用地征用 亩 80 35万 2800 三 其他费用 建设单位管理费 按工程费用3%计 设计勘探等专业费用 按工程费用5%计 职工培训费 人 00 2000 40 四 预备费用 按工程费用、土地费用和其他费用之和的%计 五 建设投资 六 流动资金 七 项目总投资 综上分析，项目总投资估算为万元，其中工程费用万元，土地费用万元，其他费用万元，预备费用万元，流动资金000万元。
项目总投资万元，建设资金由项目单位自筹。项目投资单位资金实力雄厚，建设资金保障程度高。
11.1.1评价范围
财务评价范围是就本项目建设内容，进行财务成本效益的评价与分析。
11.1.2评价依据
1、国家《建设项目经济评价方法与参考》第三版；
2、财务准则、会计通则、国家税制；
3、投资公司章程与财务制度；
4、项目生产经营内容；
5、相关法律、法规。
11.1.3评价说明
1、项目计算期13年（2013年—2025年）。
2、生产负荷设定2016年50%，2017年70%，2018年起100%。
3、财务资金基准折现率按10%设定。
11.2.1年营业收入
项目经营收入主要包括无公害蔬菜、林果等绿色农产品花卉苗木销售收入、生态休闲收入及收入，项目年接待观光游客0万人次，达产年营业收入估算为万元，详见下表。
项目年营业收入计算表 序号 项目名称 单位 项目
规模 单位收入(元) 年效益(万元) 备注 一 收入 1600 1 无公害蔬菜收入 亩 0 15000 900 另有100亩农事体验区 2 林果园收入 亩 0 10000 300 另有200亩水果采摘区 3 花卉苗木收入 亩 00 8000 400 二 生态休闲收入 万人次 0 150 3000 三 收入 万人 30 200 6000 四 合计 11.2.2成本估算
项目经营成本包括种子、肥料、农药、饲料等各项原材料成本，各类人员工资、折旧费用、管理费用、营销费用、财务费用等，达产年项目总成本费用万元。
1、各项原材料成本,按现行市场行情进行估算。
2、投资采用平均年限法分类进行折旧摊销摊销折旧20年。
3、管理费用按经营收入的3%计算。
4、销售费用按经营收入的5%计算。
5、项目定员00人，职工平均工资按000元/月计算，养老保险及福利费按工资总额的30%计算。
11.2.3税收及附加计算
本项目为农业生产、生态与项目，农业生产免税，生态和属于服务业，应纳营业税，税率5%，“城建”、“教育”两项附加分别为应交流转税的%和5%，正常经营年份应交营业税金及附加万元。
12.2.4利润估算
项目平均年利润总额万元，所得税万元。
11.2.5财务指标分析
1、固定资产投资利润率=平均利润总额/固定资产投资总额×100%=万元÷元×100%=%。
2、总投资收益率=年平均息税前利润/项目总投资×100%=万元÷万元×100%=%。
、财务内部收益率：所得税前1.26％，所得税后189％。
5、财务净现值：IC=10%时，全部投资资金净现值所得税前344.47万元，所得税后435.68万元。
6、投资回收期：全部投资资金回收期（含建设期）.56年，即6年业主可收回全部投资。
7、盈亏平衡点分析：
生产能力平衡点=固定成本/(年销售收入-变动成本-营业税金)×100%=6.6%
即当项目运营达到设计能力的6.6%，项目可以保本。
从以上分析可以看出，本项目具有较好的经济效益、财务获利能力和较强的风险控制能力，项目在经济上是可行的。
12.1.1发展定位，准确突出特点
衢州园项目把发展现代农业和生态休闲产业相结合，把现代农业引入都市经济，把观光、乐、休闲、等第三产业引入第一产业，把农业蕴含的文化传统和教育功能引入示范区。项目以市场需求为导向，以经济效益、社会效益和生态效益协调发展为目标，以农产品精品生产示范、休闲农业和服务为主线，以集团式的实业投资和企业化经营为主体，通过建设示范区的软、硬件环境，营造良好的园环境。
12.1.2产品丰富，市场前景广阔
项目农业生产包括无公害蔬菜、绿色林果、花卉苗木等实物性产品，立足农业科技前沿，把国内外先进适用的生物工程、设施栽培、节水灌溉、集约生产、智能管理、信息网络等技术应用到示范区的产品生产。示范区的产品以“名、特、优、新”和“环保、生态、绿色”为目标，为浙江和长三角市场生产无公害农产品、绿色的优质食品，具有强劲的市场竞争力。
12.1.3规划布局，因地制宜合理
示范区建设规划运用了因地制宜、科学关联，优地优用、劣地改用，积极稳妥、远近结合，动静分区、自然过渡，功能有机结合，建筑相映等原则，来指导项目建设用地和功能区布局，充分考虑了整个示范区景观的总体协调，合理利用示范区土地资源，既保护和改善了当地的生态景观环境，又保证了示范区的功能协调和各区功能的发挥，规划布局科学合理。
12.1.科学发展，理念创新众多
衢州园建设在本部众多知名专家的关怀下，从项目策划、总体规划和各功能区的设置，始终贯彻科学发展观的思想。一是科学理念，从项目的整体规划到具体项目的设计都遵循科学合理，相互融合；二是创新理念，示范区项目所有的资源品种及所采用的技术、设施、设备均紧跟当前国内外现代农业发展的先进水平，并紧密结合示范区实际进行了创新；三是生态环境理念，示范区所有的农产品不仅是无公害食品、绿色食品，生产环境更是休闲度假的好景点、市民双休日的好去处；四是品牌理念，示范区所有的农产品均需通过品质质量检验，并冠以“”品牌，发挥品牌效应。
12.1.经济效益，社会效益和生态效益显著
项目集现代农业、生态休闲观光于一体，为浙西以致长三角地区居民提供了一个休闲度假观光胜地。项目区与衢州景区毗邻，将促进浙西地区旅游业的发展，并在项目区周围形成一个功能齐全的服务业产业体系。项目建设社会效益显著，项目生产优质农产品具有较强的市场竞争力，休闲和项目具有持续的市场潜力，可以取得教好的经济效益。
项目采用国内外先进的环境保护与节能、节水技术与设备，对污染物、废弃物、污水均进行处理、实现资源化利用，符合衢州市对项目所在地的环境保护要求。所采用的环境保护技术措施以及确立的环境工程标准，均符合国家和衢州市的有关环境保护法律法规的要求，将具有良好生态环境效益。
在经过经济效益，社会效益，环境效益综合分析后，可以得出本项目可行性研究结论：衢州园项目社会经济环境效益，项目具有较强的可操作性，项目建设是可行的，建议政府有关部门尽快批准实施。
本项目建筑工程量较大，工程建设中应多听取有关农林专家的意见和建议，有关论证设计施工要紧密配合，对于建设过程中出现的问题，应用科学的方法进行分析论证。在设计监理和施工中，吸取省市类似规模的工程建设经验，采用合理可行有效的技术手段，确保工程。
1
衢州童子源现代农业生态休闲观光园建设项目
-58-
董事会
专家顾问委员会
监事会
总经理
总会计师
副总经理
总经济师
总工程师
水上乐园部
人事管理部
物业管理部
工程管理部
技术研发部
办公室
农业生产部
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