 刘奇洪/文 “一哄而上”的结果必然导致 “一地鸡毛”的尴尬，许多项目出现销售不畅、资金回笼缓慢、投资回收期延长，常州、无锡一度被媒体列为“鬼城”。 不一样的苏南 尽管《苏南现代化建设示范区规划》等国家级区域规划和江苏省都把江苏长江以南的南京、苏州、无锡、常州、镇江五个地级市都称为苏南地区，但基于文化语言、自然地理、经济特征和历史行政沿革等因素，民间依然只是把苏州、无锡、常州三市称为苏南地区。 明清时期的苏南地区不仅是全国最为富庶地区，其中心城市苏州更是全国的经济中心，直至晚清时期苏州受到战争重创，并和上海均列为通商口岸，全国经济中心城市才由苏州移到上海。由于明清时期苏南地区经历了原始工业化过程，这就使得苏南地区市场化、工业化、城镇化领先于全国；另外，不是因为苏南地区在地理上靠近上海才有了苏南地区的领先，恰恰相反，上海有了经济发达的苏南地区作为直接腹地，上海才成为了中国的经济中心。 如今的苏南地区已经进入了再工业化、分散型城镇化阶段和真正意义上的城乡一体化发展阶段。历史上属于苏南地区的上海（明清时期松江府）因民国时期发展成为中国最大工商业城市而从江苏划出外，其余各个等级的人口聚落（地级市、县级市、镇、村）经济实力排名中国第一的都座落于苏南地区，绝非一种巧合；另外，苏南地区数量众多的销售收入超百亿元工业企业、超500亿元乃至1000亿元产业集群座落于偏离中心城区的村镇，也绝非一种偶然。因此，苏南地区经济发展和城市分布的独特性，决定了如果房地产企业对苏南地区没有研究到镇乃至村的层次，不要贸然进入苏南地区。真正的客户或者说“土豪”，在远离中心城区的镇和村。 易迷失的房地产 近年来，江苏位居全国各省份房地产投资第一，而苏锡常三市又占到江苏房地产投资45%-50%，但苏南地区同时也是中国品牌房地产企业最为困惑的地区。 2009年苏州、无锡、常州三市经济总量（地区生产总值）首次超过上海，并且逐年以高于上海的增长速度拉开与后者的差距。也就是在这一年前后，中国品牌房地产企业蜂拥进入苏南地区。当然，2009年前已有品牌房企涉足当地开发，但主要限于特殊区域，如苏州工业园区、苏州国家太湖旅游度假区、无锡太湖国家旅游度假区等功能区。 品牌房企的进入，一方面迎合了地方政府拉动经济需要——苏南地区经济增长主要依靠固定资产投资拉动，又能增加政府土地出让收入和税收收入；另一方面房地产企业也理所当然地认为苏南地区居民收入水平高，必然有强大的购房需求。“一哄而上”的结果必然导致 “一地鸡毛”的尴尬，许多项目出现销售不畅、资金回笼缓慢、投资回收期延长，常州、无锡一度被媒体列为“鬼城”。 苏州2013年地区生产总值为13015.7亿元（全国第六），常住人口1057.87万人（其中户籍常住人口为653.84万人），俨然是中国“一线城市”；无锡2013年地区生产总值为8070.18亿元（在长三角仅次于上海、苏州、杭州），常住人口648.41万人（其中户籍常住人口为472.23万人），俨然是中国“准一线城市”；常州2013年地区生产总值为4360.93亿元，常住人口469.21万人（其中户籍常住人口为365.91万人），俨然是中国“二线城市”。 但就全市范围而言，苏州、无锡、常州虽然房地产投资有“一线城市”和“二线城市”体量，但在房地产销售市场上，苏州、无锡、常州主城区从来没有形成“一线城市”和“二线城市”市场规模，而是呈现出“碎片化”市场，而每个“碎片”房地产市场销售数量仅相当于“三线城市”乃至“四线城市”市场。这种房地产市场格局造成的结果：一方面苏南地区尽管在总量上有庞大的市场规模，但形成不了出色的本土房地产企业，这也是整个江苏庞大的房地产市场总量培育不出中国一流房地产企业的主要原因；另一方面，异地品牌房企在苏南地区无法实现项目大规模顺利推进。 究其根本，不外乎四个方面：第一，苏南地区中心城市与所辖县市区域“错位”，中心城市吸引范围与管辖范围严重不一致。例如无锡与张家港市空间距离近，张家港市属于无锡市辐射范围，但张家港市归苏州市管辖；宜兴市并不与无锡市陆地相联，中间隔了常州，但宜兴市归无锡市管辖；江阴市西部璜土等镇与常州主城区接壤，但不归属常州市管辖。这种不一致导致的后果，就是苏州中心城区不是所有苏州人（行政管辖意义上）的中心城区，无锡、常州亦然；在买房行为上，昆山、太仓、张家港等地居民不会去苏州主城区买房，江阴、宜兴等地居民不会去无锡主城区买房，溧阳等地居民不会去常州主城区买房。 第二，苏南地区已进入分散型城镇化阶段，城乡一体化、产城融合发展的重点是镇和专业产业园区。其反映在房屋需求和房屋价格的表现是，苏南地区不像上海、北京、杭州等城市，房价与城市中心距离基本呈反向关系。目前，虽然苏南地区房价虽然存在一定阶梯性，表现为苏州高于无锡，无锡高于常州。但在城市内部，地级市城区与县级市城区相差无几、市辖区房价相差无几、镇与镇房价相差无几。 第三，苏南地区是中国少有经历过农村工业化和对外开放较早地区，这使得它形成了这样的经济发展模式：一方面内生型产业/企业和财富下沉在村镇，另一方面外资企业又主要集中在设立于中心城区周边的开发区，这使得苏南地区在城镇化发展上中心城区以开发区为重点推进产城融合发展，各镇以满足本土企业发展和改善居民生活需要为出发点推进产城融合发展。不同的城镇化发展路径使得各镇集中了本土房地产开发企业，离中心城区近的开发区则集中了外来品牌房地产开发企业。各开发区一般与市辖区、县级市相“捆绑”（每个市辖区均有至少一个国家级或省级开发区），这就形成了中心城市以开发区为载体对外扩张，进而苏南地区各地级市都成为了多中心城市。这就使得苏南多个城市的居民跨城区购房动机不强。另外，除非为了子女教育，多数镇上居民也不愿意到城区买房。 第四，苏南地区作为中国经济发展水平高的地区，许多户籍常住人口在开发区和基础设施建设过程中获得了大量“以房换房”拆迁补偿，不仅户籍常住人口功能性住房需求已得到满足，而且又有大量拆迁补偿房源进入了二级市场，这又抑制了苏南地区一级市场住房价格。 新常态下苏南房企再出发 目前和“十三五”（2016-2020）仍属于我国重要战略机遇期，同时，“新常态”已成为中国当前经济发展阶段性特征。“新常态”一词，最早由美国太平洋基金管理公司总裁埃里安（Mohamed El-Erian）在2010年第40届达沃斯论坛上提出，是指经济危机之后经济恢复的缓慢而痛苦的过程，经一些经济学家引入中国后，被赋予了中国特有的经济含义。中国经济“新常态”主要有三个方面特征：一是经济增长速度由高增长转为中高增长，二是经济增长由主要依靠投资驱动的粗放式增长转为创新驱动和消费驱动增长，三是在经济结构中第三产业比重超过第二产业。 “新常态”下对苏南地区房地产业的影响表现在：一是中国已由“乡村中国”进入“城市中国”，城镇化已从小城镇为主到大城市为主，再到城市群为主阶段。二是随着中国老年社会的到来，苏南地区凭借优越的自然条件，发展养生地产、养老地产也成为可能。三是网络时代，结点为王，基础设施互联互通将为苏南地区创造各种投资机会和服务业发展机会，同时也为苏南区域中心城市定位于长三角城市群某一中心功能提供了可能。四是中国经济增长由投资驱动进入消费拉动和创新驱动，为苏南地区经济发展提供了新机遇：一方面，消费拉动主要体现为消费服务业，而旅游业是主要消费服务业，则就为旅游地产发展提供了好的时机；另一方面，苏南地区作为经济文化科教发达地区，在全球以智能化为代表的工业4.0发展和第三次工业革命背景下，苏南地区将迎来新的一轮产业发展机遇，利用新能源和新一代信息技术为房地产业创新指明了方向。 第一，以城镇化3.0版为导向，激发市场活力和民间资本活力，以城市群为载体构建新的产业空间分工体系和交通网络，为苏南地区房地产企业转型提供了方向。一是推进各类开发区产城融合发展，使开发区成为母城工业化、信息化、城市化发展载体，使得苏南房地产企业有了创新发展可能；二是推进远离主城区中心镇、专业镇、门户镇发展，使其成为各具特色的旅游专业镇、商贸专业镇、特色工业镇，成为工业化、城镇化主要载体，使得苏南房地产企业能够继续顺势发展，借帆远航；三是优化交通规划，尽快把现有基础设施实现互联互通，有助于苏南房地产企业发现新的投资洼地；四是推进苏南地区信息化和智能城市建设，能够激发90、00后消费，满足新的商业业态发展需要。 第二，选择比努力重要，要求苏南房地产企业重视战略，重视产业发展方向和产品发展方向选择，针对特有市场（寻找细分市场）警惕潜在竞争对手，不断走科技创新和商业模式创新之路。 第三，在过去整个国际经济大格局中，苏南房地产企业有一手好牌，但经常出一手臭棋，在新常态下能够走出精彩，还需要特殊人才。 在人才发展方面，苏南房地产经济到了转折点，苏南房地产经济需要把脉人、领导者和战略家。 （刘奇洪博士为河海大学区域经济研究中心主任、中国民营经济研究会专职研究员，原文标题《品牌房企如何走出苏南“迷宫”？》） |
|
|
