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中国园区出现以后，我们看到了数以亿计的人口从西部往东部迁移，看到东部的水田变成高楼大厦，看到了城市经济突飞猛进的增长。我想这就是产业集聚和城市增长过程中给中国经济带来正向的因素。但是我们也面临着新的问题，比如说老一代，20多年的产业园能耗比较大、城市功能不协调等。 这个话题我分三个层次：第一，我的一个论点，我认为园区是新型城镇化的重要支撑，但是现在园区概念又有新的深化。 最大园区是国家级新区，比如成都天府新区，1700多平方公里，还有津浦新区等。再下面还包括原来的经济开放区或者高新区或者保税区或者物流港。所以区中有区。 另外就是园中有园，在几十平方公里的大区和小区中又分了不同的文化、创意、科技、农业等等不同专业化园区。园中有园就和各位有关系，就是政府管理者和房地产开发商如何在未来的新型城镇化过程中有效的协作，对未来城市的构建、产业构建能够摆脱过去的问题，更加节约我们的资源，提高社会投资效率。 所以说通过过去的经验，包括未来的一些展望，我个人观点认为，新型城镇化对环境、对要素、对人文有很多期待，但是有很多路径如何解决这些问题，我认为把过去批准的地，就是国家级、省级、市级3000多家批准的园区，大概占到国土面积2—3万平方公里，这些园区存量的，按照亦庄经济开放区到亦庄新城，苏州工业园到苏州新城这种模式进行系统的规划、有效的整合，这3000家园区能够承载未来4亿多农民工进城的问题，能够承载城市间产业和要素迁徙的问题。 第二，讨论一下未来产业园区的发展趋势。我个人总结，园区地产比较热，但是产业与地产，就像我们所在的行业来说，就是用地产的手段核力量帮政府完成园区的发展与运营。我觉得研究这样的问题要知道未来园区到底有哪些标志性的趋势。 1、园区的投资主体越来越多样化。 我是国企，我们周总也是国企，园区过去20年主要是管委会从基础设施建设、到土地出让、到服务等等。但是现在房地产商的进入，这个力量越来越强大。我们统计了一下，国内百强里面的住宅为核心的地产开发商，至少有30家已经全面进入到了产业地产或者园区地产。还有一块是实体企业的介入，比如联想、华为，自己也利用产业，同时也做自备的园区或者某一个产业集群里的共同化。就是政府的、房地产的、实体企业的，这种园区的投资力量将来会产生巨大的分化。 5月20号国务院批准了投资体制深化改革，也就是说现在为止，我们上一代的7170家政府的平台化投资企业将会为上一代这么多年积累的11万政府融资可能要进行剥离，这个剥离意味着无论是城市发展基础设施还是园区发展基础设施，政府投资能力将会被剥离。所以园区开发商这个群体力量，不管是从哪里来的，叫市场来的力量，将来会承接政府投资功能的缺失。所以未来园区地产商会真正由市场对资源起决定性配置作用。 2、产城融合是大势所趋。 大家都知道，2009年我们提出来科技地产、园区地产就提出未来的项目一定要坚持产城一体化，产城一体化，其实核心本意是把原来简单的政府土地出让真正结合到土地、产业、功能和价值，这四个问题要在产城融合的规划层面、政府的职能层面紧密的把问题统筹起来。 换句话说，就是土地的集约、产业的迁徙与集聚、城市功能的完善和整个经济价值和商业价值的统筹。 3、产业定位的精准和差异化是未来园区最核心的竞争力。 过去园区其实政府在园区规划之初不是没有产业，土地、城市、产业想得挺好，但是在执行过程中遇到各种各样的因素，很容易把专业园区做成杂园。我们坚持的是专业化、高标准，我们就容易成功。而很多园中园、地产做的园区效率，要么是开发行为，建成就卖，不孵化企业，不走园区规模。要么是为了GDP尽快体现，招什么就是什么。所以未来园区要活下来，精准的产业定位和园区的差异化，因为我们也面临着同样的问题。 4、智慧与生态成为新标准、新亮点。 刚才周总谈到，这些新标准、新亮点是从我们的三个层次看的：一是客户的需求标准越来越高，尤其是我们做科技园的，软件生物类的，企业与企业的人员对环境的要求、对建筑、环境、服务要求越来越高。二是政府管理的目标也越来越高了。假如我们做五平方公里以上的大园区，它就是政府的城市新区，所以在这里面的交通、人流、灾害等等社会性管理要求，包括客户的要求，政府管理园区的要求越来越高。三是投资人期望越来越高。低端园区的开发园区价值也高不到哪里去，所以现在要腾笼换鸟。投资不管是社会投资人还是企业的自有资金，对于高标准、认为高端有竞争力的论断我们支持。 5、园区平台化规律越来越清晰。 原来几千亩一个园区，我们说我们是平台，什么是平台？创新创业服务平台、城市综合发展平台等等。但是这个平台和互联网思维下的平台不一样，今天真正要用互联网思维去理解这个平台的内涵。 我认为这个内涵把开发商打造的园区虚拟成一个平台，平台的使用者是谁？政府。政府要园区不是北科建要园区。第二是我们的产业类客户。第三是生产性服务业。我们理解到使用者以后，我们就要用经济和政策手段促进客户间的交易，把信息资源整合起来为他们服务。所以从运营化、金融化各个角度去理解这个平台。从开发商角度来看，从产品的开发到物业的运营，到资产的孵化，到客户的投资、服务、整合，这是我们必备的功底。这是园区未来从趋势上我个人理解的五个方面。 第三，新型园区的顶层设计系统。 我个人认为，首先园区是政企合作的产物，它不是一个企业行为能够完成的，在这个之下，我们和政府合作对于高端园区，至少有六个层面必须要一同考虑。 一是产业生态体系。设想一下，我们正在做一个京津冀转移项目，面积是30平方公里。产业园区由园区到城市的升级是趋势，产城融合是趋势。由园到城的过程，产业生态里面2.0是什么？应该是高端智能制造。2.5应该有科技研发，小试、中试产业化。3.0有大型总部，还有高端金融服务。另外还有3.0就是社会事业类，几十平方公里就是城市，医教文卫这些社会功能不能缺失。当然还有生态居住。这些产业和功能的研究如果不到位，后面必然出问题。 二是城市规划自体系。这个城市规划和原来的规划不太一样，比如原来讲产业规划、交通规划、环境规划，今天必须加智能、生态预见规划、智能管理信息化规划。在这些城市规划内容我们叫多规合一过程中。 三是建设控制体系。我们的生态通过园区的碳排放、能源审计，包括水资源，这些指标园区里都有，但是在过程中是不是到位了？政府能不能控制？园区开发商内不能控制？我们通过生态绿建这些智能标准，可能将来变成建设导则，投资人买地标书就写了，投资不到位可以罚款，政府不给验收，这些必须做到并且坚持。 四是招商运营体系。我们和政府合作，招商、产业转移，在产业搬迁或者进来之后创业补助、房租、子女上学等一系列招商政策体系，我们发现除了北上广的一线城市和省级园区里面，这些问题体系政策是清晰的，但是到2.5、三线城市里面学北京中关村、学苏州，但是学来了，当地政府法规以及财力能不能有？不一定。那不一定，产业就搬不过去。所以这些问题，开发商和政府应该说没有这些，一切都免谈。 五是金融合作体系。现在遇到的最大困境就是数以百亿计的土地开发，政府平台要推出，我要承担，我的资金怎么来，还款怎么来？将来企业的VC和资产孵化能不能帮助他们整合到位？依此类推，大金融在一级、二级、三级市场里贯穿，这些都不是政府的职能，因为把一级开发权给你，整个招商给你，那你就要替政府想好你自己的金融和客户的金融。 最后是园区的管理和服务体系。政府管理和开发商的管理，吃、住、行、交通等问题在园区的管控体系里，以及服务商和园区管理者之间是什么关系，如果弄不好就是虎头蛇尾。 最后，结合我个人的观察等，为大家分享我们认为的下一代新型园区的十大特点： 一、丰富的多元化空间（Rich in Diversity） 不同发展阶段的科研企业对办公空间的要求不同，产业园区必须打造丰富的多元化空间来满足企业需求。 二、鼓励交流的场所空间（Encourageing Interaction） 智慧的碰撞能够激发创新的火花，产业园区应该为科技人员创造开放的交流空间和环境。按照从开放空间到半开放空间、到半私密办公场所的空间序列来组织建筑功能布局，结合开放的室外活动场地及休闲娱乐设施，给园区从业人员创造积极的交往空间，实现“汇聚人才、鼓励交往、激发创意”的目标。 三、多学科知识群体与创新型功能社区的就近结合（Proximity of Multiple Knowledge and Innovation Uses） 智力资源是产业园区成功与否的最重要因素之一。 四、资源与设施的共享（Shared Resources and facilities） 产业园区应该提供一些公共平台，以降低企业的办公和创新成本。如充分利用政府政策资源支持，在园区内设立开放的GLP、GMP实验室、网络视频会议室、公共展示平台等共享设施，可以使创新研发团队充分利用共享设施的优质资源，实现科研课题与产品之间无缝对接，信息与资源共享。 五、吸引人的休闲设施（Amenities） 园区的休闲，不同城区，“小而美”，有感觉即可。 六、最先进的基础设施（State-of-the-art Infrastructure） 七、灵活的变通能力和适应性（Flexible and Adaptable to Change） 除按照国际标准满足科研办公人员的空间利用效率之外，还应最大限度在建筑功能布置上确保灵活性和变通性，使建筑功能在垂直方向和水平方向均具备最大限度的空间分割和灵活改造的余地。按企业成长轨道、企业生产功能去安排建筑空间，并提供卖方信贷与契约，让客户“尖叫”。 八、发达的公交运输系统和宜人的步行环境（Transit and Walkability） 九、城市化的社区空间（Urbanity） 应倡导郊区城区化，园区社区化两大开发理念，通过招商及政策扶植，鼓励城市商业业态及社区商业业态在园区内落地。 十、园区的智慧管理（Wise Management of Science Park） 依托智慧城市管理理念，从交通及停车管理系统、智能化安防系统、社区监控系统、智能化办公平台，并结合IBM提供的企业咨询与培训服务，全力打造智慧型新一代园区。由园到城，郊区城区化，园区住区化，让企业、员工克服距离感，这是人本。 （根据全经联副主席、北科建集团总经理郭莹辉演讲内容整理） |
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