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个人转让非住宅税收政策解读
http://www./gdqy/804/201211/561110cf89d7444ebcddb139fa62a324.shtml 1.营业税 (1)基本规定:纳税人销售不动产,按照营业额和规定的税率计算应纳税额。应纳税额计算公式:应纳税额＝营业额X税率。 (2)取得购置或抵债不动产再转让税收政策。根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)文规定,单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权,以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的,以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。 (3)个人将不动产无偿赠送税收政策。根据《营业税暂行条例》及其实施细则规定:单位或个人将不动产无偿赠送其他单位或者个人视同发生应税行为,因此同样适用以上(1)、(2)两条规定。 2.城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加 城市维护建设税的计算公式如下:营业税税额×税率(市区7%；县、镇5％；不在市区、县城、县属镇的,税率为1％。)；自2010年12月1日起,对外商投资企业、外国企业及外籍个人征收城市维护建设税。 教育费附加的计算公式为:营业税税额×税率(3％)。自2010年12月1日起,对外商投资企业、外国企业及外籍个人征收教育费附加。 3.个人所得税 (1)基本规定:根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定,个人转让非住宅,以转让房产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额,为应纳税所得额,税率为20%；根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发【2006】108号文)规定,合理费用是指纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。 (2)根据《国家税务总局关于个人取得房屋拍卖收入征收个人所得税问题的批复》(国税函〔2007〕1145号)规定,个人通过拍卖市场取得的房屋拍卖收入在计征个人所得税时,其房屋原值应按照纳税人提供的合法、完整、准确的凭证予以扣除；不能提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,统一按转让收入全额的3%计算缴纳个人所得税。 除以上规定外,个人转让非住宅时,若纳税人不能提供完整、准确的房屋原值凭证,不能正确计算房屋原值和应纳税额的,按照《清远市地方税务局关于调整个人所得税带征率的公告》(2011年第2号)规定执行,核定征收率为2%。 4.土地增值税 (1)基本规定 个人转让非住宅取得收入应缴纳土地增值税,不包括以赠与方式无偿转让存量房的行为。 (2)征收方式、方法 清算。个人转让非住宅土地增值税清算公式:(纳税人转让非住宅所取得的收入－可扣除项目)×税率 ①根据《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]048号)规定,转让旧房的,应按房屋建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。 ②根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定,纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,《土地增值税暂行条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额,可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。 核定征收。对于转让旧房及建筑物,既没有评估价格,又不能提供购房发票的,地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称《税收征管法》)第35条、《清远市地方税务局关于调整土地增值税核定征收率的公告》(2010第3号)和《土地增值税核定征收操作指引》(清地税税政便函〔2010〕19号)的规定,实行核定征收。 核定征收率按照房产性质划分为:转让普通住宅、保障性住房核定征收率为5%；其他房产核定征收率为5.5%。计算公式为:转让收入额X核定征收率。 (3)免税规定 根据《土地增值税暂行条例》及其《实施细则》规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。 另外,个人以赠与、继承方式转让非住宅不征土地增值税,“赠与”是指如下情况: (一)房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。 (二)房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。 5.印花税 根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其《实施细则》规定,个人转让房产(非住宅类)须由合约双方就所立的书据依法按“产权转移书据”的品目,0.05%的税率据实缴纳印花税。 6.契税 (1)基本规定 根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定,房屋权属发生转移时,承受房屋所有权的单位和个人应缴纳契税。房屋权属转移是指:房屋买卖、赠与、房屋交换行为。 (2)计税公式 契税应纳税额＝计税依据X税率 房屋买卖的,以成交价格为计税依据；房屋赠与的,由征收机关参照房屋买卖的市场价格核定；房屋权属交换、土地使用权与房屋所有权之间相互交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格差额；税率为3%。 (3)不征税规定 根据《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函【2004】1036号)规定,对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承房屋权属,不征契税。 (4)减免税规定 ①依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆,领事馆,联合国驻华机构及其外交代表,领事官员和其他外交人员承受土地,房屋权属的,经外交部确认,可以免征契税；②土地使用权交换、房屋交换,交换价格不相等的,由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的,免征契税；③城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税；④个人因遭受自然灾害、战争等不可抗力灭失住房而重新购买住房的,酌情准予减征或者免征；⑤土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后,重新承受土地、房屋权属,其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的,免征契税；超出的部分应按规定缴纳契税。 ⑥根据《财政部国家税务总局关于房屋土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有契税政策的通知》(财税〔2011〕82号)的规定:婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有的,免征契税。 |
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