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360度解读房企轻资产玩法

2015-03-15  fzchenwl

在过去20多年里,中国房地产行业飞速发展,国内房地产企业经营大多采用以资产重型化为特征的香港模式,房地产开发总揽全包,获得了巨大的利润。但随着国内市场变化和政府调控政策的深入,房地产企业依靠的囤地增值、低成本信贷等传统重资产盈利模式面临挑战。


一、传统重资产盈利模式面临的3大挑战


内地房地产企业曾经通过资产重型化经营模式获得了大量的超额利润,通过对房地产企业各盈利环节进行细分和研究之后,我们可以把重资产经营模式分4大基础盈利方式:

1.土地增值

土地的稀缺性和不可替代性决定了土地资源供给数量的有限,造成土地有限供给与相对无限需求之间的矛盾,根据市场经济规律,需求大于供给的时候,土地的出让金价格就会逐步攀升。

自2000年以来,由于房地产需求的增加,带动房价高速上涨,房地产开发企业储备的土地资源大幅增值,轻松赚取“土地红利”。时间差和房价高涨是房地产开发企业赚取“土地红利”的重要原因。

尽管相关法律规定了企业获取房地产开发用地后的开工建设时间,由于没有严格实施,从而致使房地产开发企业都大量囤积土地、放缓开发速度、延长开发周期,随着时间推移,赚取土地增值带来的“土地红利”。

2.产品增值

对于房地产企业来说,市场是企业不可控的因素,而产品开发却是企业可控制的因素。要追求高额利润,产品升值是重要的途径,尤其是2008年之后,包括中信、绿城、龙湖、星河湾等企业加大产品塑造力度,通过产品塑造和客户的新体验实现了在相同区位、相同土地的情况下,获得比其他企业更高的收益回报。

如中信地产自2007年底整合以来,以购房者购买中信地产的房屋为前提,围绕地产业务,为客户提供包括文化、度假、旅游、理财等八个方面的专属增值服务,特别是打造了拥有4万多个家庭客户,总业主客户人数超过10万人的“中信会”,以会员形式提供系列增值服务,使其房地产产品的竞争力和盈利水平得到了大幅提升。

3.资本增值

一方面表现为房地产企业低成本的融资——主要涉及如何以最小成本获得企业所需要的资本,普通的资本筹集包括自有资本的积累、权益资本的筹集和负债资本的筹集。

对于房地产企业而言,主要融资方式是负债资本,主要途径有房地产经营贷款、房地产抵押贷款、房地产信托以及发行债券等方式,其中对银行低息贷款是以前房地产企业主要的融资方式。

另一方面是优化资本运营结构以获得最大的资本收益——房地产企业利用资本运营调整资本的结构,具体来说包括企业负债结构、投资结构、资产结构、经营结构、来源结构等。

企业需要在总资产与净资产、负债资本与权益资本、长期负债与短期负债、专业化经营与多元化经营、长期投资与短期投资、金融资本经营收益等构成要素中进行目标结构的选择与合理比例的确定,高负债化的资本结构是以前房地产企业最典型的资本运营结构。

4.周转增值

2011年以来,房地产企业信贷紧张、资金成本快速升高,在这样的环境下,高周转成为众房企追求利润的主要手段。高周转的好处在于,能给房企带来大规模、市场占有率以及投资的快速回收。

该模式的代表是行业标杆企业万科,万科自2010年起适时采取了深入二三线城市、主攻中小户型、加快周转的运营策略。这种“高周转、不囤地”的开发模式、高于同行的管理水平、多达40余个城市的市场规模,促进了万科“逆势扩张”,用337天实现了1000亿的销售规模,成为了国内房地产行业第一家年销售额千亿级公司。

高周转加快了单位资本的盈利效率,成为近几年房地产企业普遍追求的盈利模式。

当前,国家对地产行业的调控进一步加大,限购限价政策深入实施,土地升值减缓、利润率上升空间降低,地产企业传统的重资产盈利模式面临严峻挑战:

市场竞争压力:地产行业跑马圈地的时代已经过去,现在从一线城市到二三线城市,都有数量众多的地产企业在产业链各个环节参与市场竞争,特别是同质化竞争非常激烈。

以旅游地产为例,央企华侨城是旅游地产行业的龙头,其开发的欢乐谷项目为其赢得了巨额利润。在利润吸引下,其他房地产企业纷纷介入旅游地产开发,在准一线城市的武汉,上海世茂集团投资城市,宋城股份、苏州高新等企业投资的各种主题公园项目也已纷纷落地。在行业同质化竞争的压力下,华侨城负债率明显上升,2012年超过72%,已经越过了国资委对央企负债率划定的70%的“红线”,而且未来还将面临更为激烈的竞争格局。

企业运营压力:传统的重资产开发模式需要大量的前期投入资金,而这些投资主要由企业独自承担。

2011年以来,各大银行先后收紧房地产开发贷款,证监会也暂停房地产上市公司再融资,地产企业资金链承受巨大压力而不得不通过信托,甚至高利贷等手段融资。这种融资成本非常高,使企业的财务杠杆率大幅下滑,盈利水平随之下降。

重资产模式下的地产企业运营核心是资金链,在没有外部资金支持的情况下,企业经营只能局限于一定区域或开发有限的地产项目,企业运营受到严重制约。

政策税收压力:近几年,国家对房地产的调控日益严厉。土地增值税使地产企业在土地增值环节的利润被税负拿走,囤地模式行不通了;更为严厉的限价政策使房地产企业的销售利润受到制约,暴利时代难以再现,囤房模式也行不通了;日益深入的限购政策,二手房转让政策使地产市场的投机需求大幅减少,整个地产市场的活跃度逐渐降低。

根据上证、深证上市公司的数400亿打造的武汉嘉年华主题乐园项目,在苏州、常州、徐州、泰安、宁波等较为核心的二三线城市,房地产行业已经成为税负最高的行业,在统计的23个一级行业中,房地产行业整体税负约为15%左右,企业的盈利水平受到了极大的削弱。

通过分析我们可以看出,地产企业资产重型化模式已经难以适应当前的政策环境和市场形势,单打独斗、统包统揽的粗放型运作模式盈利日益困难,地产企业盈利模式需要摆脱“重型化”,转向“轻资产模式”。


二、资产轻型化模式:金融化、标准化、专业化


地产企业轻资产模式突出特点是投入小、风险小;高杠杆率、高回报率;标准化程度高,专业化程度高。具体而言,其主要优点有以下几点:

1.融资方式多样,有效打破资金瓶颈

在融资模式上,轻资产模式的资金来源方式众多,投入的自有资金通常较小。根据历史数据统计,轻资产模式比较发达美国房地产企业通常自身只投入约15%左右的资金,另外有15%左右的资金来源于银行资金,其他70%是社会大众的资金,主要有房地产开发基金、产业信托基金、物业投资基金等方式。这种以基金为核心的“轻资产模式”保证了企业的资金安全,有利于企业顺利运营。

2.市场风险分散,利于企业稳定经营

在“轻资产模式”下,地产企业自身投入的资本小,资金来源的多样化使得房地产企业的风险由全社会共担,企业的风险得到了稀释。以美国房地产企业为例,尽管美国房地产企业的盈利水平低于国内房地产企业的盈利水平,但其盈利的稳定性远高于国内企业,根据最近20年的数据统计,美国房地产的回报率长期稳定在9.5%~13%之间,其波动幅度远小于国内的房地产企业。

3.专业能力突出,竞争优势充分显现

轻资产模式”的另一个优点是市场高度细分,专业化非常高。地产企业都倾向于选取自身最具优势的产业链环节,加以培育发展,形成企业独特的竞争优势。美国房地产行业在资本运作、设计策划、拆迁征地、建设施工、销售租赁、物业管理等产业链环节都有非常专业的企业,这些企业在取得专业化优势后,往往会把规模做大,成为这一环节最具竞争力、最强、规模经济最优的企业。

通过比对国外地产行业比较先进的“轻资产模式”,结合国内地产行业的现状,我们认为国内地产行业实施“轻资产”运营,可以选取以下模式:

4.金融化——以小投入撬动大资本

这种模式下,地产企业是组织者,通过组建基金(如房地产基金、物业基金等将社会上的资金集中起来进行地产运营。目前国内已经有多家企业开始探讨这种模式。

如万通控股董事长冯仑“导演 制片”的轻资产模式正在万通地产内部一步步实践。2013年万通地产将依托正奇资本基金平台,发起规模约为13.2亿元的CBD物业投资基金,投资标的为北京中服Z3地块。目前万通地产Z3项目的财务规划已经全部完成,因为有物业投资基金的资金支持,包括地价在内的Z3项目后续资金目前都已经全部解决。

这种以基金为核心的“轻资产”模式未来还将在万通地产现有的全部商用物业中展开。产业基金是地产“轻资产”模式最直观的运营模式,而地产金融化还包括直接融资租赁、经营租赁和出售回租等多种运作模式,他们的共性都是运用杠杆手段以较小的资本撬动大资本,实现风险分散,获取相对较高的收益。

5.标准化——把单商品做成大规模

产业化的本质是规模经济,而规模经济的基础是标准化。在房地产市场资源相同的情况下,谁拥有标准化体系,谁就拥有行业的未来。

标准化其实就是管理的专业化、精细化,其核心是产品的标准化。

即从产品的设计、施工、采购、成本控制等环节制定标准,进行复制。产品标准化背后是流程的标准化、管理的标准化,即从“客户细分-价值细分-居住要求-技术标准-设计模块-标准化产品”体系的整套标准流程。

在产品标准化层面做得最出色的地产企业是万科。万科根据客户细分,划分出不同客户的价值关注点,推出客户对居住面积、居住环境、产品结构风格、产品功能、局部指标等方面的居住要求,进而将居住要求转化为技术标准,落实到设计的模块,形成部品的模块化、功能的模块化、户型的模块化和组团的模块化等,经过大量的沉淀最终构成一个标准化的产品体系。

目前很多房地产企业已经有意识地把业已开发出来的、比较成熟的地产产品梳理总结,使之标准化。如华侨城地产的华侨城系列、中粮置地的大悦城系列、华润置地的橡树湾系列等都是比较成功的案例。

6.专业化——由运营型转为服务型

地产行业向“轻型化”转型,由投资运营转为专业服务也是未来的重要趋势。相对于额度巨大的地产投资,做专业服务相当于是“没有本钱的生意”,但其利润率却相当可观。

这一模式国内做得比较好的是绿城的代建模式。2010年9月,在经过精心策划之后,绿城成立绿城房产建设管理有限公司,专业从事代建业务。绿城代建业务进展相当神速,不到半年,绿城的代建业务已落地项目就达到了近40个,总规划建筑面积约500万平方米,已成功进入浙江、上海、江苏、福建、山东、河南等多个省市。

绿城的代建模式几乎不占用绿城的资金,但却是绿城新的利润增长点和未来转型的方向。目前绿城的代建业务以项目代建、资本代建等商业代建为主,同时,安置房、保障房等政府代建项目也是绿城代建业务拓展的主要方向。

通过经验积累和专业培育,绿城的代建业务水平和质量在不断提高,已成为其核心竞争力。


三、资产轻型化经营需要培育4个基本能力

中国房地产业传统的商业模式是“投资—拿地—开发—销售”,这种一条龙大而全的资产重型化商业模式对高速发展时期的中国房地产业来说可谓居功至伟,成就了十几年的中国房地产业的奇迹。

然而,随着行业的发展,这种模式越来越显露出它的局限性,而分工专业、资产轻型化的“美国模式”将成为未来的行业发展主流模式。投资与开发、建设、后期物业管理、服务分别由产业链条上的专业公司来负责,这将是行业的未来发展趋势。要实现这一模式转变,地产公司应该着重培养以下能力:

1.卓越的组织管理能力

资产轻型化的地产开发模式使房地产企业不能全部运作整个产业链,而是将产业链各个环节都交由专业的公司参与运作,房地产企业自身只是一个组织者、统筹者,这就需要其具备卓越的组织管理能力,使各个环节能够衔接有序,充分发挥最大效应。

2.突出的资本运作能力

轻资产运作模式使房地产企业的金融化属性进一步增强,企业不但要以较低的成本融入社会资金,还要有较强地资本经营运作能力,加快资本周转速度,提高资金使用效率,同时要特别注意金融风险的防范,使企业资金流始终处于高效安全的快速周转中。

3.强大的科研支撑能力

在轻资产运作模式中,由于分工进一步精细化,要在每一个细分市场中取得竞争优势,就需要企业具有独特的竞争优势,因此,每个细分市场中的企业都要在从事的领域具有强大的科技支撑实力,形成难以复制的核心技术优势。

4.专业的品牌经营能力

按照国外发达国家地产行业的发展规律,成熟的房地产市场往往只有3~5家品牌卓越、声誉良好的企业,对于轻资产模式来说,每个产业链环节上也只存在3~5家专业企业,因此企业品牌经营尤其重要,品牌经营与运作有望成为企业未来竞争中制胜的根本。

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