房地产成本对比表 |
项目 | 土地增值税 | 企业所得税 | 差别 |
取得土地的成本和房地产开发成本 | 开发产品计税成本支出 |
土地取得 | 取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。
房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。 | 土地征用费及拆迁补偿费。指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用 费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。 | 1.土地增值税将取得土地所支付的地价款和相关费用单独作为取得土地的成本，将拆迁支出单列为土地征收和拆迁补偿费，企业所得税将其统称土地征用费及拆迁补偿费
2.土地闲置费在土地增值税中不允许扣除，在企业所得税中明确列明可以扣除 |
| 土地拆迁 | 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等 |
| 前期工程费 | 前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出 | 前期工程费。指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用 | 相同 |
| 建筑安装费 | 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费 | 建筑安装工程费。指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等 | 相同 |
| 基础设施费 | 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出 | 基础设施建设费。指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费 | 相同 |
| 公共配套费 | 公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场(库)、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施 | 公共配套设施费：指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出
企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施
企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 | 项目相同，但是文件中明确列明的项目，例如停车场（库）、会所需要实际问题实际分析，如果有偿出让、营利，就会涉及收入和扣除问题，需要单独作为专题学习研究 |
| 开发间接费 | 开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等 | 开发间接费。指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等 | 1.企业所得税将项目营销设施建造费（即通常所说的售楼处、样板间）列为开发间接费
2.土地增值税未将项目营销设施建造费列为开发间接费，不允许直接扣除。
3.实践中，土增会涉及固定资产折旧从销售费用中扣除，或者售楼处最后转为业主共有的会所，作为公共配套扣除的问题，改天单写文章细说 |
