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【XiaoRonnie的回答(57票)】: 恕我直言，做财务分析的话，如果思路太死板，你的老师大概会被你蠢哭的吧。 其实+红爷和凤凰爷说的都很好啦，我就是从头帮你撸一下思路。做财务分析这行呢，最开始也是最关键的要点呢，就是搞清楚你为什么要做这个财务分析。 这个所谓做财务分析的目的呢，比如你要评估公司的偿债能力，要计算公司的运营成绩，要探寻公司的财务是否有问题，要证明公司的收购价值等等，不同的目的，你做财务分析的侧重点自然不同。若你要评估偿债能力，自然重要是稳定的现金流和可变现的资产价值；要计算公司的运营能力，重点就是营收和盈利能力；要探寻财务问题，就要试图从那些最容易寻找的突破口，这时任何一个和同业差距明显的指标，或者报表中出现的异常数字都值得深究；而收购价值，要考虑的问题就更综合一些了，既要评估过去数据的真实性，又要考虑资产的价值，还要测算未来的发展前景等。大致这样。 再回头看题主你的题目，看起来应该着重分析他的运营能力，并试图给出对未来发展的判断吧。既然是一家以资产租赁为主的企业（反正已经不做销售），你为什么要考虑什么存货周转率呢？当然是参考同类型以资产租赁或者管理为主的企业的财务分析模式。 红爷提到的应收帐款的周期也是我第一个想到的。对于租赁企业而言，他的谈判能力、客户关系维护以及资产价值都会影响到他的应收账款周期。既然他每年的应收账款数量都不变，你是不是去看看他每季度的变化？ 既然都考虑应收账期了，那么是不是得看看影响应收账期的因素：除了红爷所说的租户身份之外，租户的更替率是不是也很重要？尤其是和同类企业比，租户的更替过高，是不是表示资产的价值不如账面表现的那么高。固定资产计提折旧的方式，这实际上是关系到企业的实际现金流量和公司未来的盈利能力。（一些资产也许20年就折旧完毕，但其实还能发挥余热很多年）。既然如此，那每年用于维护和管理的成本，也应该考量一下吧，谁说租赁企业就没有毛利率了，水电站资产都还有毛利率可言呢（我和水电站什么的最熟了）。这些数据，横向和纵向分别做个对比，就是又多几张表格了。 租赁同样要参考他的主要客户占营收的比例，如果若干客户占比过高，且长期稳定，价格还高出市价，是否你要重新评估下管理层社会关系的价值。既然如此，那公司的租赁价格与同类型资产的租赁价格也可以做一下对比么。还有公司的雇员数量和员工成本，如果这样的公司雇员众多，那明显其中有很多占着茅坑不拉屎，拿着工资不干活的；如果公司雇员数量奇少无比，员工成本还很低，矮马，这是什么奇葩好公司啊，运营效率这么高…… 还有你提到的不提坏账，不做减值；你有没考虑过他们为什么会这样，是审计工作人员的问题，还是该司有其所为独到之处？还有你提到的关门清算，等等，公司为什么要关门清算，是因为亏损么？那么为什么造成亏损？就又回到费用和成本上了？额，如果说公司是盈利的，那你要让他关门清算干嘛？ 矮马，不能再多说了，再说就帮你写论文了…… 我想说的是，作为一般的财务分析人员而言，在做分析之前，最重要的是先弄清自己做分析的目的，并结合这最终目的，确认分析时的重点指标，尔后再以这些指标为基础，按图索骥，分别去分析与这些指标相关的有价值的数据。如此这般，不用担心一家公司你没东西可写。你想下连包子铺的财务都能够写出一堆故事出来。 喂，谁说的包子铺？谁说的包子铺？既然说了，就顺便做个广告吧，包子铺收藏夹请戳：财务包子铺 - 收藏夹 【garhom的回答(17票)】: 不结合企业经营模式的财务分析都是耍流氓。 单纯收商铺租金的企业，财务分析相对简单。教材和老师告诉你要进行存货周转分析，那只是一般模板，不是一定得照本宣科。既然企业的经营模式没有存货，那就没必要硬分析。 应收账款就很有意思了，举例来说，有几种情况：应收账款为零的，意味着租金最晚当月都收完了，说明企业对下游商铺租户谈判力极强，市场地位高；应收账款周转率12，意味着租金是下月结，对租户的谈判力稍弱，市场地位次之；应收账款周转率只有4，意味着一个季度才结一次租金，这谈判力和市场地位就有点低了。谈判力和市场地位意味着企业的商铺是不是受欢迎，租它的商铺做生意是不是赚钱，更进一步则意味着这些商铺的升值潜力。(这一点上收入增长率即租金增长率更直接反映) 光看应收账款周转率还不够，还得结合商铺租户身份来分析。同样是12的应收账款周转率，下游租户是苹果旗舰店，还是国产运动鞋品牌，又或者是个体户杂货店，代表的意义完全不同。这就不再具体展开了。 这种经营模式的企业，固定资产折旧如何计提也是需要注意的。它是一笔会计账面上的成本，实际不用付钱哦也。 手机码字，不足之处，欢迎补充讨论。 【Phoenix的回答(18票)】: 谢邀。 很多事情要抛开形式看本质。 审计、会计莫不如是。 对于经营租赁为主业的企业，好的公司和坏的公司真的就一点区别都没有么？ 还是你觉得，这家公司都股权随便转让给谁，都能很好都运营下去？ 首先是收入循环，如果连续几年的应收账款周转率都保持一致，似乎说明经营稳定，的确不需要计提坏账和减值，但是你如果结合周围其他商铺的应收账款周转率呢？如果行业账期都在一季一结算，但是这家的周转率在12倍，那是否能说明收帐能力超强？如果其他公司的租金收入都在年年上涨，这家几年不变，是否对未来的竞争力感到担忧？ 这个故事告诉我们，财务报表要结合同行业比较来看，只看一家的财务报表是缺乏意义的。 其次是收入组成，如果我能列出该公司前十名的客户，我对这家公司的真实存在感（审计同行应该能明白我的意思吧）能稍稍加强一点。如果前十名客户长期稳定，经过调查，这些商铺生意兴隆财源广进，我们能稍稍放心一点，如果该地区门可罗雀日渐衰落，虽然每年都有稳定的现金流进来，我也会担心未来的持续经营能力。 这个故事告诉我们，财务报表要结合经营细节来看，只看财务报表本身是缺乏意义的。 然后是宏观趋势，可以结合区域gdp，cpi，房价，行业趋势等等进行分析，来判断大环境对该公司未来盈利能力的影响。 ！@＃￥％……& 这个通常比较泛泛，我见过的大部分都是凑字数的。 这个故事告诉我们，财务报表要结合宏观经营环境来看。从单年的财务报表来看，茅台今年的财表也很漂亮，但是结合大环境呢？ …… …… …… 财务报表分析有很多指标，但这不是说，这些指标只要算出来，就完成了财务报表分析。 在我看来，这些指标只是个目录，如果能从经营细节到宏观环境出发，理解为什么指标是这个数字而不是其他，才算是真正完成了财务分析。 （匆匆写于鼓浪屿，我先去吃完沙茶面，欢迎补充指正） 【ReneeZhou的回答(1票)】: 恰好做过好几家这样的企业额财务分析，对于这样的企业在运营分析的时候有这样几个指标： 1.出租率 已出租面积/总可租用面积 1）特别注意的是，目前已出租面积里面，有哪些面积是截止明年6月（这个可以根据实际情况调整），出租合同到期的，这些到期的合同的出租面积占总可租面积的比例是多少； 2）再次在上述快到期的面积中继续分析： i 有哪些面积是有明确续租意向的（比如由于续租合同已在草拟或走公章流程等），占比？ ii 有哪些是没有续租意向，但已找好下家的占比？ iii 哪些是即将续租到期而没有下家因此空置的，占比？ 总结：这里面至少要计算4个占比；同时需要以电话或问卷访谈租户、以及查看相关往来邮件等进行佐验。 2.租金收入情况 （名义日租金、实际日租金） 1）公示：名义日租金= 租金*租期/以天为单位的租期 实际日租金= 租金*（不包含免租期）租期/以天为单位的租期 二者区别是后者是实际合同金额，前者其实由于免租期的存在大于实际收到的合同金额； 2）分析： i 成分分析：租户和租户间的本年的 日租金 情况；为何呢？租户的稳定性有助于租金收入的稳定性，优质的物业只接收比如现金流稳定的国企呀、外企呀、知名连锁企业呀，但一般很少接受小型私营企业，那么本家公司在物业运营过程中对租户的性质有没有选择性，有没有分类定价；比如小型私企为租户的租金就比较高；当然根据市口、楼层的不同，定价也不同；这里面就是分析定价的合理性。 另外，国企最喜欢给关联方租房子，这个决不能忽略，这里面的占比是多少，是否影响了公平交易的原则，因为往往欠租大户就是关联方； ii 比较： 纵向 按年按月与自己比较；年与年波动的原因是什么等等； 横向 找benchmark 或与相近条件的物业比较；有答主说，财务分析要比较，但在这里我想说的是，事情不是简单说“比较”那么可操作性的；以物业为例，公开数据很少，另外，公开数据计量的统一性不一，有的人用名义日租，而有人用实际日租，基本上只会告诉你一个；而且物业和物业的租金情况太不相同，甚至可比性很低，市口、城市发达水平、市场供需，细化的那条街区的供需，有太多影响因素，所以横向比较需谨慎； 3.租金实际收到情况 就是某一答主说的，一个内控比较好的这样的公司，一般会制作租金计提与租金实收情况表，其实就是这个行业的账龄表，但对于这个行业账龄，理想是没有账龄的；哪些预付。哪些拖欠一目了然；这里我具体讲下操作： 1）计算租金实时收缴率 截止本年度（应把截止线在规定的缴租的月份，一般是预缴的，所以可以年底为截止线），各租户的实时收缴情况，即 实收收入（不含预付部分，只是应付已付部分）/计提收入；总体的收缴率情况； 2）结合应收账款 上面说应收账款每年都一样，这个问题可大可小啊；应收账款首先按客户分析，这个客户到底是现在的租户呢还是历史上留下的客户？ 如果是租户，企业是否有租金催缴流程，拖欠的详细条框是否在合同内详述，比如（只是举个栗子，实际情况可能更为复杂）拖欠1个月是否纸质通知，拖欠3个月上门警告，拖欠6个月律师函，拖欠1年强制解除；（物业运营不是简单收收租那么简单的，保安队伍要一流，当地关系三教九流要打理好，不然影响账龄啊！！！）不同情况计提坏账准备也不一样； 如果是长期欠租的、潜逃的，发律师函后也没有迹象返还租金的、直接要在收入分析时剔除这毕应收账款，在财务分析时建议直接作为坏账处理。 综上，这三方面最能体现客户的运营能力，但标准的物业，还会有其他方面，比如针对物业的资本性支出，或一次性维修支出，这是物业成本管理方面的；税费缴纳情况，这样的事项则可能导致罚款等负债，特别是这个企业的经营性质已经发生了改变，建议也要注意一下。再细讲还有许多，比如租金收入计提收款流程，是否安全到企业手里了等等等等，不一一赘述。 【kevinlight的回答(0票)】: 我认为从net operating income的角度分析比较好，具体可以用资本化法或者现金流法进行分析。不同企业有不同的分析方法，应该有所侧重。 【路生的回答(0票)】: 建议你去看看肯德基和麦当劳的季度或者年报 为什么呢，因为麦当劳和肯德基都不是快餐企业，他们其实最大的利润来源都是房租...你可能不信，但这是事实，快餐只是他们的产品而已。 他们其实是卖水的，搞池塘的 你卖鱼肯定没有卖水赚的多。 对了 还有淘宝，其实淘宝也是地产商啊，是商业地产，你看看天猫进驻天猫是要收费的，这就跟万达搞了个万达地产一样商家进驻要给钱的。 所以说淘宝也是卖水的，先把自己的产品搞好了 然后招呼大家来买水。那钱哗哗的，君不见淘宝现在是TAB里面最赚钱的么。 淘宝的报告现在不大好找... 这回答比较水水水水水水水............貌似没多大帮助 吖 以后啥时候咱也能卖水去啊，意淫下.... 【王闲人的回答(0票)】: 前面的答案都很好，再提点分析时的参考因素吧。 1.固定资产的增值部分。 2.固定资产抵押进行资金操作的可能性。 3.租金未来的增长空间。 4.有无自主经营的可能性？ 我觉的这些内容虽然不会体现在报表上，但是如果纯粹的脱离实际运营和社会环境去看报表，有时候是会被数字骗的。 原文地址:知乎 |
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