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国内RIETs研究:REITs对持有物业项目运营的影响

2015-04-02  望云1120

即有了REITS给我国商业房企带来哪些影响?我们将主要从运营模式以及经营业绩两方面进行分析。

图表1:持有物业企业运营模式

类型

收益类型

优点

瓶颈

持有型

收取稳定持续的租金

长期稳定收益

融资渠道单一、资金压力大

投资型

出售物业获得一次性增值收益

投资回报高,资金回笼快

缺乏顺畅的退出机制

混合型

以售养租”

兼有两种收益来源

本质上缺乏顺畅的退出机制

资料来源:高通智库

REITS在对商业地产企业运营模式的影响主要在于其提供了一中融资渠道以及推出机制。

商业房企联合基金公司设立REITS在公开市场募集资金然后用于商业地产的开发培育获取租金收益,然后将租金收入以分红的形式分给投资者。这种情况下,商业地产企业把REITS作为一种融资渠道,优化了资本结构、缓解了资金压力。

尽管REITS在理论上可以为商业地产企业提供了一种融资渠道,但是从国外REITS运行的经验来看,由于大部分国家都对REITS的开发投资比例进行了限制。因此, REITS作为一种融资渠道影响甚微。

图表2:商业地产利用REITS融资流程图


资料来源:高通智库

REITS对于商业地产企业运营模式最大的影响在于其提供了一种推出机制。商业地产企业首先进行以自有资金和信贷融资获得的资金进行商业地产的开发以及前期培育,等商业地产培育成熟获得稳定的租金收入后将成熟的存量资产打包设立REITS在公开市场出售部分份额回笼资金,本质上是一种类住宅开发模式,提高了IRR,缩短了投资回报周期,同时房企持有部分REITS份额享受每年的分红收益以及潜在的物业升值收益,整个过程实现了由重资产向轻资产的转变。

图表3:商业地产企业利用REITS退市套现流程图


资料来源:高通智库

在REITS存在的情况下,商业地产行业的运转将出现精细化合作,不同风险偏好的资金将会流向商业地产运作的不同环节,进而实现资金的风险偏好与投资收益相匹配。追求高投资回报的房企将会负责商业地产的前期开发以及培育,然后将培育成熟的商业物业出售给REITS,实现退市套现,迅速回笼资金,提高了IRR,并且缩短了投资回报周期,而追求稳健收益的投资者将会通过持有REITS份额获得经营商业物业过程中的持续稳定的租金分红收益。

图表4:测算模型参数

类型

建筑面积(万方)

楼面价

建安

杠杆

利率

租金收入(元/方/月)

运营成本(元/方/月)

出租率

重置成本(元/平米)

参数比照对象

第二年

之后

写字楼

4.4

15000

5000

70%

7.5%

300

70

40%

95%

30000

渣打银行

零售物业

6.6

10000

5500

70%

7.5%

210

53

40%

95%

20000

96广场

酒店

3

10000

9000

70%

7.5%

350

200

30%

60%

30000

东怡大酒店

出租型住宅

8.4

10000

7000

70%

7.5%

150

45

40%

95%

26000

东和公寓

资料来源:高通智库

通过测算可以发现,在有REITS的情况下,商业地产企业通过将其所持有的商业物业(无论是写字楼、零售物业、出租型物业还是酒店)出售给REITS实现退市套现、回笼资金,进而提高了IRR和缩短了投资回报周期,而这也是REITS对商业地产企业最大的影响。

类型

指标

没有REITS

有REITS情况

持有100%REITS份额

不持有REITS份额

持有部分REITS份额

写字楼

投资后报周期

13

11

8

8-11

IRR

14%

17%

25%

17%-25%

零售物业

投资回报周期

16

14

9

9-14

IRR

12%

14%

18%

14%-18%

酒店

投资后报周期

--

--

10

--

IRR

--

--

15%

0-15%

出租型住宅

投资后报周期

18

15

8

8-15

IRR

8%

10%

24%

10%-24%

资料来源:高通智库


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