2014：轻易不说的地产投资地图

对于房地产金融机构而言，选择项目是非常重要的，因此，我会就“房地产投资的基本逻辑”这一话题和大家进行交流，抛砖引玉。

　　本人从开发商来到金融圈，发现地产从业者和金融从业者对于市场和项目的看法还是存在不少差异的。我是开发商出身，看项目的角度可能和金融圈的朋友不太一样，金融从业者在研判项目时，常常会有一些具体的量化的标准，比如只关注省会以上城市、只做华南和华东的项目、要求交易对手的销售额和资产达到一定比例等等，当然，银行、信托根据大数原则，会有一些大而化之的标准，但我认为作为地产基金，在价值发现和差异化方面应该做得更好，不能简单照搬传统金融机构的这一套标准。

　　我是从以下基本逻辑、实操细则等两个方面对市场、项目进行研判的：
　　一、基本逻辑——供需关系
　　房地产行业和其他行业一样，投资可行性分析归根到底则是取决于供需关系,供给是指得各种同质或异质的房地产项目的供给；需求则是有意愿且有支付能力的购房者的情况。但供给与需求的数据往往不能直接得到，需要从一些有统计的数据中进行推断。与供求有关系的数据有很多类别，我大致梳理如下：

　　1、首先是人口数据。人口规模、人口增长、人口流动性（流入或流出及是否常住）等数据，基本上是城市的人口数据，人口是购房者的基数，人口越多，一般来说有需求购房者就多。虽然，现在比较流行用人口流出和流入情况作为衡量标准，但是我觉得这个比较偏颇。有的城市虽然人口流出比较多，但是如果相应的供给也很少，其实市场应该也不坏；有些城市虽然人口流入较大，但是如果供应的幅度远超了人口的流入，其实也不见得就是个好市场。

　　2、其次，要考虑购房者意愿的相关数据。这包括已有商品房、在建商品房、小产权房、户均人口、户均住房量、人均住房面积、城市及特定区域内住房的新旧程度、城市规划与发展现状、城市房价变化预期、文化习俗、人口年龄结构、每年新毕业或就业大学生数量等都是重要的衡量意愿购房者的数量的因素。这些因素可以推断出居民的购房者意愿。

　　例如，我们在中山市投资过的一个项目虽然位处一个小镇，但是当地已经好多年没有盖过商品房，当地居民有较高的商品房购买意愿，在这种情况下单位居民的购房意愿会更强，因为有较强的刚性或改善性需求。相应的，有些城市虽然人口众多，人口也在增加，但是如果自有房的比例已经很高，或者说该城市的房地产发展已有相当历史，已经被满足的需求不少，那么在衡量相应城市人口的时候，应有所剔除。

　　3、衡量购房者的购买能力。其中，重要的参考指标首先有人均存款余额，其对应着人均可支配收入，由人均存款余额除以储蓄率就可以得到人均可支配收入的估算值；另外要看GDP总量、GDP变化、人均GDP及其变化、人均可支配收入、财富分配、三次产业结构等数据。一般来说第三产业发展较好的城市，居民收入水平较高。
　　例如，山东省的GDP总量和人均GDP水平都比较高，但是其GDP中有相当一部分都是由第二产业构成，或由国有企业构成，那么具体到个人的收入其实并不高，那么其GDP的含金量应该看低一线。相应的，如福建省GDP总量和人均GDP水平都不高，但众所周知，福建人在全国各地做生意做买卖，这些人产生的GDP都计入了日常所在地城市，但是购房意愿很大程度上还是在福建省，那么我们对于福建省的GDP和人均GDP，应该看高一线。

　　4、城市的限购限贷政策。限购在一线城市等需求旺盛的地区有着重要影响，而限贷政策则制约着意愿购房者的购房能力，对更广大地区有着重要影响。由于城市的意愿购房者的数量与支付能力等数据都无法直接得到，因而以上数据，就有了非常重要的参考价值。
　　随着限购的基本全面解除，限购的影响已经不那么大，而限贷政策的调整，我们认为，只是对改善型需求较多的几个房地产发育更为成熟的市场有意义，对更为广阔的以首置刚需为主要市场构成的城市意义不大。从数据中我们也能够看到，自930限贷政策调整以来，一线城市成交量有迅速放大，但是还有不少城市的数据表现为，无动于衷。

　　5、房地产市场的供给。这一块的数据是相对比较容易统计，因为已有住房、历年成交数据、在建工程、储备土地都是有现成数据可查的，对这些进行一定加工就可以得到未来市场供给情况。但其中的难点是：对房地产供给本身的含义的明确——我们所关注的房地产供给，是同质或异质但产生竞争的房地产项目，在未来某一时期内的供给。

　　我们主要关心两部分:一部分是现在经常用于衡量市场情况的所谓“存量去化周期”,但是这个数据通常采用的分子是在售未售余量，前提是领取了预售证的量,我们认为还有一个量是非常重要的，就是开发商的已获取未上市量，也就是过去一段时期的土地成交量。

　　通常而言，土地成交量和市场供应量有很明显的正相关关系，但是不少市场在一定时期是有背离的，有的表现为，当期存量小，未来供应量会迅速提高，这种市场有点危险。还有的表现为，当期在售量大，未来潜在供应很小，这种市场则容易被低估。

　　通过对以上房地产市场供给与需求的衡量，便可以得到对某一个特定市场的竞争态势的估计——供不应求的就会价格上升、销售迅速；供大于求的就会价格下滑或销售速度缓慢。从一个金融机构投资者的角度去判断，由于需要在特定时期内收回本金，因而既关注价格，又关心特定时期内完成销售的数量。

　　我们根据这些想法和思路梳理了一份投资地图，衡量了各地的供需关系情况，大概有如下的结论：
　　按照所谓的一、二、三、四、五线城市的划分是不科学的，以这种简单划分来看，北上广深的供应是不足的，较偏远或者较不知名城市的市场中，供应过剩的机会要大于一线城市和所谓二线城市，换句话说，如果不做区分地进行指数型投资，投向一线是安全的，但是，我们也发现，以个案论的话，在所谓的五线城市、六线城市中，还存在着相当数量的城市供应不足，甚至严重不足；以数量论的话，在一些非重点不知名城市中，供应不足的城市的总数量大概有近50个占到全国城市数量超过10%，中国如此之大，市场分化程度相当之高，其中蕴含的机会还是很多的。

作者：桂雄飞 来源：德信资本