美国买房合同里的特殊条款“Contingency”

在美国买房时，有几个“偶发或特殊事件 Contingencies”经常在合同内提到并做准备（就是说万一这些情况发生了，买家是否有权中止合同，拿回定金 Deposit？）。

(1) 如涉及贷款，银行要请估价师去对房子真实价值做综合性评估 Appraisal。万一评估出来的房价甚至低于您想从银行拿到的贷款额，“偶发事件 contingency”就发生了。比如您签合同购买 80 万的房子，打算贷款 70% 也就是向银行借 56 万。可是估价师对此房评估只值 70 万，那么银行就只贷给您 70万 X 70% = 49万，意味着您需要再想办法自己增加首付 56 – 49 = 7万。没这笔钱怎么办？可以不买了并把原来 10% 的定金拿回来吗？合同里有这项 Appraisal Contingency 就没问题。

(2) 努力几个星期后，贷款仍然没有获批，当然买不成了。合同里有这项 Financing Contingency 就没问题。

(3) 签了协议书/合同，请工程师做完房屋检查，但发现管道系统年久失修，或线路古老不胜负荷，或屋顶漏水严重，……等等。这时买家有三种选择; 1. 马上与屋主协商修理或折减房价做为补偿; 2. 中止合同; 3. 不在乎，继续合同（不用奇怪，这种买家本来就打算把此宅夷为平地）。对前两者， 合同里一定要有这项 Inspection Contingency !

Contingencies 不止这几种，有时律师会依据别的特殊情况增加别的特殊条款。又比方有些买家需要卖掉自己原来的房子才能过户新家，合同里就可以有这个“卖旧买新 Buying Contingency on Selling Current Home”。当然屋主也不会痴情等永久，这种条款会有一个时间限制，一旦超过天数，屋主就有权马上取消合同。

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