 商铺应该开在什么地方？ 很多人会回答：人多的地方。国内有些零售学教材会细致些，区分成多个要素：人口，交通，收入，房租，楼层，最终“综合分析”。网络上火热的帖子还会反复提及家乐福、沃尔玛的选址圣经，基本是要素组合的翻版。 不过，国外商家的选址秘籍虽然耀眼炫目，它们在中国的实践运用到底效果如何，以及它对中国商家的参考价值几何，都需要打上大大的问号。
洋品牌如何选址
在今天的欧美国家，商铺选址已经普遍告别依赖个人经验或直觉，多依赖成熟的精密商业选址工具计算分析。对普通商家来说，有大量发行印刷的读物指导他们如何商业选址。如1980年的《Market Research For Shopping Centers》，包含了大量的运筹学公式，考虑得极为细致，包括驾车距离与购物中心大小的比例，对预定区域分级销售区的细致划分等。 商业精密选址工具的广泛运用和大量专业选址服务公司的出现，使得同一个街区内必然会有银行、服装店、大众餐馆、高档餐馆、便利店、高端品牌店，会根据完全不同的选择策略，选择与谁毗邻甚至在马路的哪一侧。 而大型连锁企业的要求就更高，常会将第三方选址服务公司的咨询结合自身经验设计算法进行组合。家乐福、沃尔玛等巨头，则有独立的选址部门，每个新店都有单独的调查，将数据传给总部分析人员，最终由总部确定新址。 对跨地域经营的商家来说，社会形态和经济发展水平的差异，当然会让其在不同地区选择完全不同的选址策略。 以大型超市为例，在美国、澳大利亚、加拿大等发达国家，因为汽车普及率高，且人口密度较低，高速路出口附近往往是选址重点，大型购物中心往往不会在地价高昂的市区选址，而会选在多个城镇均可驾车抵达的郊区。而欧洲的法、德等国，因为人口密度相对较高，超市多会更贴近市镇选址。 同一商家在不同社会的定位差别也决定了选址倾向。如山姆会员店，在美国是会员制低利润的仓储卖场，但在中国，其更偏重中高层白领。因此，遍布美国各地的山姆会员店，到了中国就只青睐北上广等大城市，并且不像其他超市设在人口密集的市中心，而是位于靠近高速公路的地段，并配有超大停车场。 更离谱的是哈根达斯，在美国是街边店，人流量是其选址的最主要衡量指标，到了中国却非市中心不进，为非大型商场不入的中高档冷饮店。
中国特色打败西方经验
上世纪80年代后，西方成熟的运筹学选址方法开始进入中国，但很快发现老革命遇见了新问题—许多注重科学选址的西方企业发展远远不如同类中国企业，大型超市中选址最为精细的沃尔玛，反而不如更注重本土化的家乐福扩张顺利。 为什么会水土不服？ 因为中国实际上是个不需要精确选址的奇特国家。 逻辑上，商业选址是根据现有环境及其预测，分析出合理的商业区位候选，再由经营者决定地点。但是，由于在中国的城市化过程中，资本的作用太重要，而土地资源又掌握在渴盼投资的政府手中，城市扩张方向完全可被行政力量改变。如果资本与这种强大力量保持良好关系，“××建到哪里，市中心就是哪里”并不是梦想。 另一方面，精密选址学不断发扬光大的西方，早已完成了城市化发展，而中国的城市化高速发展，变化比计划还快是一种常态。一个大型外资商业机构专司规划的高官曾感慨：闭着眼睛在北京地图上扎图钉，选出的都是好地段，这种情况下，精密选址反而不如放手扩张的效果好。 中国城市的街道特征，也往往让西方的经验完全失效。中国宽阔的马路对步行购物者犹如阻断交通的河流，所以，即使两家大型购物中心对街营业，互相影响也非常有限。 今天，那些海外学成了精密选址相关专业的学子们，尴尬地发现自己的专业成了“屠龙之技”，不过，他们或许值得等一等—理论上，过了城市大规模扩张的阶段，城市格局成型，精密选址学应该会有用武之地。 但中国的情况毕竟独具特色，比如北京。2014年8月，消息称北京市发改委原则上不再批准四环以内的商业用地，即使特批，面积也不会超过一万平方米。 也许，只有小型连锁超市才是选址理论应用的希望。 |
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