早上听到一条有关地产投资的重要新闻：澳洲总理艾伯特已经排除了任何改变地产投资“负扣税”优惠政策的可能性，也就是说现阶段“负扣税”政策不变。这让很多地产投资，特别是那些利用“负扣税”杠杆来得到税务优惠的投资者，大大地松了一口气。不久前，澳州社会服务理事会(ACOSS)发布了一份报告：呼吁不能再允许纳税人因为投资亏损而减少纳税。据称澳洲政府每年都会因为此举损失超过十亿澳元的税收。
在讨论这个问题之前，我们先来了解一下什么是“负扣税”政策？再通过一些实例来看看哪些人适合使用负扣税优惠？“负扣税”政策带来哪些好处和弊病？最后再来看看有关负扣税政策未来的趋势。
1. 什么是“负扣税”税务优惠政策？
在以前几篇关于地产投资和社会福利等文章里，我曾经提到澳洲地产投资的一些常见形式和负扣税政策，只不过没有详细说明。“负扣税”英文叫Negative Gearing，是一种借贷负债投资方式。这种投资方式一般在房地产投资比较多，其原理非常简单：当投资地产的租金收入不足以缴付贷款产生的利息和持有物业开支，从而出现亏损(英文就叫Negative)。按照现在的税务制度，澳洲政府给这种投资损失提供了一种特殊的税务减免政策，那就是允许这个亏损来抵税。
2.例子解释
我们还是通过例子来大致说明：
某人有一份10万年薪的工作，扣除税和医保费，缴税2万7。
要是此人用现款（不贷款）买一个100万的投资房，租金每周600块，全年就是3万，房屋持有开支5千（地税，区政府年费，管理费，维修费等）。那此人到财年底的收人是12.5万，缴税3万6。投资尽管不亏钱，因为那租金收入3万也要加税，而且投资越多，累加起来缴税的比例更高。对于一个投资者，这是在犯傻。
按照一般的借贷规则：此人可以借贷80%，也就是贷款80万来买这个投资房，现在年利息算5%，差不多每年4万的利息，还要加上房屋持有开支5千，尽管有3万的租金收人，此人在地产投资上亏本了1万5。按照现在“负扣税”政策，这亏本的钱可以在本年度工资收入里打平，也就是说，此人本年度的收人是8万5，缴税2万1。
要是此人有自己的自住房等资产抵押，有比较高收入的工资，可以借贷100%。空手套白狼，不花钱就买房子，但是付利息当然更高，100万的利息就是5万，再加开支5千，扣除租金回报，那就是2万5的亏空。到了最后，按照负扣税的优惠政策，此人本年度的收人就变成了7万5，只缴税1万7。
现在你明白了为什么澳洲人对这种“亏本生意”还那么津津乐道？以前有篇《投资山区地产》文章，看题目好像介绍山区投资，实际上介绍的很多内容都是澳洲投资地产的要点，要是对地产投资感兴趣的朋友，可以参阅。很多理念上的介绍，可能对不同国家的未来地产投资都有借鉴，值得一读。
3.“合理避税是智慧”
我的会计师的广告词是那么写的：“交税是美德，逃税是犯罪，合理避税是智慧”，是不是很牛？的确是这样，在国家政策下合法退税，灵活应用，可以得到很多财务上的优惠，这是一种投资理财的智慧。
我曾经在《铺瓷砖的趣事》一文里提到的莉莎小姐，以及公司里一些高级工程师，因为大家的工资都很高，缴税也很高，大家都是利用“负扣税”这个杠杆来投资，也就是说利用本该缴税的部分来投资房地产。我后来也是用这个办法赚得第一桶金，以及应用在后来的投资。当时的房价没有现在高，而且在“金融危机”之前银行的借贷非常容易，很多朋友买投资房（第二个房子以后的物业），都是110%的贷款，把过户印花税，律师费等所有费用都贷出来。另外如果是新房子，还有一大笔建筑“折旧费”，通过会计师可以安排一个最佳扣税方法，也就是说第一年扣税最多，10年里扣完，很多人5年后把新房卖了，再买。这样把利息开支增大，再把物业持有的开支增大，目的是把“亏本”做到最大限度，那利用“负扣税”得到的税务利益就更大。
所以把“负扣税”税务优惠政策利用起来，是一般工薪阶层（无论是高级白领CEO，还是工厂、餐馆打工仔都属于“工薪阶层”）理财非常好的工具，很多西人理财书籍里把“负扣税” 税务优惠政策比作是一个杠杆（见题图），英文叫leverage。投一点点钱，甚至不投钱，利用缴税的部分来平衡和持有投资，在资产增值的同时，为社会做贡献，这也是政府提倡和支持的。
4.使用“负扣税”政策的三个关键
通过上面的例子，我们大致上明白了“负扣税”的原理和操作方法，以及如何做到最大限度利用这个投资杠杆。但是我们会发现三个使用“负扣税”的关键问题：
第一就是你要高收入，也就是高税收的人才有可能做好“负扣税”，因为税局最大限度只能把纳税人的税基本退回来。再“负”，政府不可能给你贴钱。所以适合高税收的人，至少是缴税的人。
第二就是你要有能力“亏”得起。因为你亏本一万，税局不是马上给你一万（英文叫Dollar for Dollar），而是把那亏的钱放在本年度你的盈余里面。所以你要根据你家庭收入和开支来平衡，亏得起，不然整个家庭生活负债累累，非常辛苦。
第三就是会计帐要做明白。我们有很多做生意的朋友，手头很多现金，而报税的额度并不高。利用“负扣税”做地产投资要非常小心，以前报道说一位越南人开一个外卖店，都是现金生意。很大的一个外卖店，家庭报税一万的年收入，而利用借贷买房的利息高达5万，哪里来的钱？讲不清楚。老婆孩子还报低收入领社会福利，最终哐当入狱。
所以要利用“负扣税”得到税务优惠，一定要规规矩矩做，因为现在各个口子都是联网的，税局、福利部的巨型电脑24小时不停的工作，他们叫交叉配对“cross matching”。
5.“负扣税”政策的优点
很多朋友有疑问，为什么澳洲政府会出台这种政策，这不是明摆鼓励富人少缴税吗？的确，世界上很少有国家有这种税务优惠的。以前我的文章里曾经提到过：一个国家的老百姓，肯定不会每个人都会买房置业，只不过华人和一些亚洲人置业的比例高一点。因为各种原因，比如现在房价高攀，置业门槛过高买不起房子，利率的波动，工作的不稳定，还款能力的不确定，工作的流动性而引起居住地的不稳定，家庭结构的变更，特别是现在对于“自住房”列入福利评估范围里的讨论（请见《“自住房”在劫难逃》一文），种种因素大部分人都不会买房。那老百姓住哪里？总要有地方住吧。
反映地产经济很重要的一个指标叫“出租房的空置率”，房子盖得太多了，或是老百姓租不到房子，都可以在“空置率”上反映出来，太高太低都很危险。市面上总要有一定数量的出租房流通，也就是说要有人买房子出租给租客，这就牵涉到地产投资者所能享受的税务政策。
而澳洲政府推出“负扣税”政策的初衷，就是鼓励那些高收入人群，为社会做贡献，投资出租房（包括民用住房和商业店铺），通过政府给予投资者的税务优惠，来刺激经济的发展和增加社会的稳定性。事实证明这几十年澳洲政府的这一举措的确起到效果，应该来说是一种双赢局面。
6.“负扣税”带来的弊病和取消“负扣税”带来的负面影响
但是近几年随着房价的高攀，投资成本大大涨价，地产投资者购买的房子比以前贵了很多，也就是说“亏本”的额度大大增加。但这对高薪投资者并没有很大冲击，反正有政府“负扣税”抵消，还可以得到更高的税务折扣。但“负”得越多，意味着政府通过现有税制损失的钱就越多。政府不是随便把印钞机打开多印一点钱，国库就满了。政府的财政收入主要还是靠纳税人的税收，据估计，因为这个“负扣税”而损失的税收，每年超过10亿以上，要知道澳洲是一个只有2300万的人口小国，这是非常危险的。这就是为什么近年来一直有呼声要求取消“负扣税”税务优惠政策，而且呼声越来越高，越来越强烈。
那朋友就想，既然政府吃亏了，为什么不停止“负扣税”优惠呢？其实澳洲在80年代，曾经试行过终止这个政策，当时立刻体现到地产市场及其相关行业的冲击，导致一片萧条，最终拖累整个国家经济。于是澳洲政府很快再次恢复了“负扣税”税务优惠，实行直到现在。的确我们看到从90年代开始，澳洲无论在地产业还是别的各项经济上，都一路领先，就算世界经济经历了“金融危机”和“金融风暴”，澳洲基本上都没有什么巨大冲击。当然因素有很多种，并不是一定都是“负扣税”税务优惠的功劳，但不可否认这个政策是起到一定作用的。
世界上因为取消“负扣税”税务优惠政策而导致经济低迷的另一个非常著名的例子，那就是早年美国取消“负扣税”税务优惠政策。所不同的是美国从此没有把“负扣税”政策恢复回来，但是代价是更为惨重，经济低迷时间更为长。所以目前还在实行“负扣税”税务优惠为数不多的国家，尽管已经看到“负扣税”优惠带来的负面影响，但在修订政策时都是一再慎重。
很多经济学家和智囊团都看到这个非常可怕的现象：要是“负扣税”税务优惠政策突然取消，势必引起地产市场的大震动，很多靠税务优惠来供房的高薪高税收投资家会因为不堪重负而退出投资市场，更有大批的投资家因此而破产，这将导致地产价格的狂跌，冲击地产建筑业等相关行业。另一方面因为对地产租赁市场感兴趣的投资家减少，市场上可供租赁的地产将会剧减，而且随着投资成本的上升，投资家要是能够维持物业的收支平衡，势必转嫁危机增加租金，专家预计可能租金增长的幅度高达50%以上。
这些都是曾经在投资专栏里讨论的，但是我认为这几年的情况和二十年前有很大的不同，那就是海外投资者比以前更多，地产市场上低端房源比以前更多，也就是说当那些澳洲本土靠高税额“负扣税”的优惠来供投资房的投资者，承受不了撤退时，会有一些海外投资者来接棒，或者当地产价格回归理性时，本地一些不是靠“负扣税”投资者也是很好的切入机会。所以机会和风险永远是并存的，当然最终情况到底如何，谁都无法预料。
7.未来“负扣税”政策的趋势
说了半天，到底对已经在使用“负扣税”税务杠杆的朋友影响会多大？对还没有利用“负扣税”优惠的朋友应该怎样？我总体感觉任何政策都有延续性，从长远来说一定会改，但逐渐改，慢慢改，因为现在要取消“负扣税”的呼声实在太高，实在太强，政府也非常希望节省这笔钱，只是迟早的事。但任何一个有点头脑的政策制定者都不会一刀切，硬来。就像这次澳洲总理尽管承诺不会变动“负扣税”政策，他需要钱，于是他说可以考虑“加税”。所以劝那些正在用“负扣税”投资的和准备用“负扣税”投资杠杆的朋友，要小心，不要太依赖这个优惠，也要注意其动向，慢慢应变政府政策的调整。
8.政策界限和变化
最后告诉大家一个地产投资领域圈外鲜为人知的秘密：
我们还是先用例子来说明（仅仅是例子）：
有人高薪高税收，买了一个自住房一百万，没有还清房贷，还剩20万。后来用自住房抵押贷了80万，买了一个（或几个）共计价值一百万的投资房，此人用“负扣税”税务优惠，供房很容易，相安无事。过了若干年，地产市场往上走，此人去银行把投资房进行估价，已经值150万。因为此人的抵押资产相当大，银行可以拿出30万让他继续找房子做下一个投资，那当然原来这个投资房的贷款从80万变到110万，利息更高。不是有“负扣税”折扣吗？反正此人的工资很高，税很高，这样的安排扣税更高。到此，这都是合理合法的。
问题就出在下面的安排：要是此人把这30万买豪华车、豪华游轮，周游世界，这就不合法，因为你消耗掉了资产，等于把一个建筑物的墙角起了，税局发现是要制止和惩罚的。政府容许你把这30万用在地产投资，再扩大投资。于是很多人用这30万作为首期，再买一个投资房。经过若干年再评估和融资，再投资…，所以此人的资产不断在扩大，这也是政府鼓励和期望的。这是不合法与合法的两个极端。
但是不要忘记此人自住房还有20万的贷款，而这20万的贷款是没有任何税务优惠的，也就是说和“负扣税”没有一点关系，此人必须为这20万的贷款利息自己掏腰包。于是有“聪明人”把那投资房额外贷出来的30万中的20万放在自住房的贷款中。大家仔细想想，这不“假公济私”吗？实际上利用了“负扣税”政策，把本该属于投资房的优惠，转移到自住房上面。而实际操作时，现在银行在每个贷款账户上都可以设立一个抵消利息账户，户主不必把那20万存入固定的自住房贷款账户里，只要放在抵消账户里，此人的自住房就不要交一分钱的利息。
这一举措在90年代是一个灰色地带，不算白也不算黑，似乎税局也没有什么干涉，但是现在就视为非法。还有申报的一些物业开支上也有更为严格的规定。这就是尽管现在没有一刀切终止“负扣税”优惠政策，但很多细节是在不断的缩紧，限制更为严格。
这些都提醒那些正在利用“负扣税”税务优惠和准备利用“负扣税”财务杠杆的朋友，一定要有一清晰的线条：自住房就是自住房，投资房就是投资房，哪些可以享受优惠，哪些不可以享受优惠，这样会省去很多麻烦。
归根结底“负扣税”只是澳洲税改一部分，早些年有位税改钦差特使做的“亨利税改报告” (Henry Tax Review)，涉及的面非常广，非常深，很多都是理念性的改革。其中“负扣税”只是很小的一个方面。很多朋友并不是高薪高税收阶层，大家并不是“负扣税”优惠政策的直接受益者。但是细心的朋友会发现：“负扣税”政策实际上是将该纳税体的各个纳税形式联通，地产投资亏本从工作的税收盈余里弥补。终止“负扣税”最终的意图就是切断各个纳税形势的联通，独立自负盈亏，世界上很多国家的税务体制就是这样的，澳洲有意在做全面改革。未来的税务优惠的减少并不是高薪高税收人士在地产上的优惠，所有领域都一样，比如地产投资亏本在生意盈余上的优惠，生意亏本在工资收人盈余的优惠，股票等金融领域的盈亏...，也就是说任何投资领域的税务优惠。所以“负扣税”就和“自住房”的改革一样，是一种风向标，未来涉及的面一定非常广。
注：本文仅仅通过一些例子分析和“负扣税”有关的一些事项，给朋友们介绍一些大致的概念，并不构成投资建议，在此说明。
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