养老地产市场与模式分析（研究报告）

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导读|养老地产开发运作模式与各国对老年问题的政策、制度有关，同时也与其文化背景有关，因此，经过长期探索与实践，各国的养老地产各具特色。

一、东西方养老地产的发展与主要情况

对于美日欧等成熟发达经济来说，普遍的规律是当人均GDP处于1万美元，65岁以上人口占比突破10%时，养老市场进入快速发展期；当人均GDP处于2万美元、65岁以上人口占比介于12~15%之间时，养老市场步入成熟稳定发展阶段。

而亚洲新兴国家的阶段性时点特征略有不同，由于其老年人口增速远高于发达国家，所以当人均GDP突破1万美元，65岁以上人口高于6%时，养老市场就已开始由初期阶段转入快速发展阶段。

【国内外养老居住模式】

地域	国家	文化特点	养老居住模式	政策支持
亚洲	日本	东方文化，老年人与孩子合住或近距离	住宅养老；机构养老；“两代居”	财政金融支持，税收支持
	新加坡		多代同堂组屋；乐龄公寓	多代家庭组屋，与父母邻助补助
欧美	美国	西方文化，老年人均单独居住	独立式/集中式/护理式/可调换居住式老年住宅	以社会盈利机构为主体，市场化产业运作，政府发放医疗保险和医疗补助给护理院
	澳大利亚		家庭、社区照料或机构照料	养老金福利制度和养老医疗保健服务，公共养老保障金 职业年金 个人养老储备金
	德国		照料护理式住宅，社会住宅体系和养老住宅系毗邻建设	民间福利团体的非盈利民间组织，接受公共委托，为老年人提供福利服务

【美国模式】：市场化、专业分工

美国养老地产经历了长期的市场发展，已进入稳定发展阶段，由投资商、建筑商、运营商形成一个完整的融资、建设、运营的市场化体系。偏重以成熟的市场化运作模式解决养老问题，各环节的专业分工实现了高效低风险运作。扶持政策主要为联邦住房管理局可向62岁以上的老年人发放“有保险”和“无保险”两种住房“倒按揭”贷款。

【美国养老地产模式分工】

主体	基本职能	盈利模式	类型
建筑商	1.根据运营商或投资商要求为其定制建设养老社区；2.按照事先约定价格向投资商或运营商出售物业。	通过建筑建设和快速销售获取物业销售收入和建设成本见的差价。	专业度较高的养老地产建筑商。
投资商	以担保等形式为建筑商提供融资便利；购买和持有物业；确定物业经营模式。	净租赁模式下，从运营方获取稳定租金委托经营下，获取大部分营业收入。	1.REITs:更关注租金收益稳定性，强调资产长期持有；2.私募基金：主要面向机构投资人，更关注资产升值收益；3.非盈利性组织：主要用捐赠和政府补贴提供社区低收入人群养老。
运营商	维护和使用物业提供养老服务。	净租赁模式下，获取大部分营业收入委托经营下向持有人收取经营管理费用。	轻资产类：相对较少持有物业；重资产类：较多持有不动产。

【日本模式】：政策和资金支持

2000年日本推行的“介护保险制度”迅速推进了养老市场的放大和成熟。此制度下的养老机构合作开发和持有运营是日本养老服务的主要模式。介护服务商(养老机构运营商)是日本养老机构开发运营核心主体，政策性补助和银行长期低息贷款保证了其生存和发展空间。因此高福利养老政策和低融资成本推动养老地产市场迅速做大；多为小型化、持有化、精品化开发模式。

【日本养老地产两种模式】

	政企合作	企业独立开发
开发主体	1.政府：向公民收取介护保险金；每月负担4000-30000元人民币介护费；给予开发建设费和补助，提供税收优惠。2.养老服务机构：运营养老设施并提供多种专业养老服务（部分物业为租赁使用）；拥有不动产所有权；收取养老服务费。	房地产建筑商、投资商
特征	以介护保险制度为前提，带有明显的社会福利性质；以提供介护服务为主，一般不参与销售型养老住宅项目	销售型盈利模式：建设适老住宅（如两代居）销售，提供必要配套设施，无专业持续性养老服务；出租型盈利模式：投资开发物业后提供养老服务并收取会费和每月管理费、护理费。

二、开发、运营与盈利

【四类养老地产的供给方】

面对养老地产这片蓝海，越来越多的机构加入养老地产的开发大军中。归纳起来，目前参与或拟参与养老地产开发的机构主要有以下四类：

1.传统地产开发商，以万科、保利为代表，目的是拓展细分市场、丰富产品线、寻找利润增长点和创新经营模式；

2.保险资金，以泰康人寿、中国人寿等为代表，特别是自保监会出台《保险资金投资不动产暂行办法》以来，其目的我们认为是长期资金的稳定回报；

3.地方政府与慈善基金，更多偏重于社会福利，为老年人提供集中居住和照料服务。

4.国外机构，以城堡投资为代表。养老地产投资方的投资目的不同也造就了不同的养老地产开发和运营模式。

【产品特征】

目前我国处于前期阶段或正在运营的养老项目大多都选址于城市远郊和一些三四线城市，或是环境较好的景区，以嵌入护理、医疗等老年服务为配套，主要为中高经济实力的老年客户提供个性化和人性化居住服务。

【养老地产相关案例】

开发商	项目	产权	配套
保利	嘉善西塘越	老年公寓商服；其余70年住宅	1000㎡私人会所、9000㎡康复中心、3000㎡公建配套设施
复星	上海星堡中环	商办物业，40年产权	医疗服务：社区诊所、专家坐诊服务
万科	杭州随园嘉树	40年商用产权	医疗保健中心、恒温泳池、公共就餐以及活动室
万科	北京幸福汇	70年产权住宅；40年产权商业	护理医院、健康会所、配餐中心、图书馆、文体活动室、茶憩厅
天津永泰红磡	天津阳光幸福村	可返还押金 服务费	“护理之家”三甲医院、失智老人护理中心、幼儿园

【经营模式】

养老地产目前存在持有、持有 销售和销售三种运营模式。考虑到与普通住宅项目相比，养老项目对各种设施要求较高，社区往往还要有医疗、康复、理疗和活动空间，公共空间要求面积大，前期需要投入大量资金，因此，对于大多数开发商来说，迫于资金压力和平衡风险，“销售 持有”的运营模式是当前较好的选择：拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用来满足老年人健康、娱乐等需求，从而实现可持续运营。

【养老地产商业经营模式优劣势对比】

经营模式	优势	劣势	案例
长期持有	有利于获取后期运营的持续收入和提升运营能力	对资金要求较高，资金占用量大，投资回收期较长；要求有专业的运营管理团队对和强大的财力支持	各式经营性老年公寓
持有 销售	资金回笼迅速、模式复制成本低，风险小，大多数开发商的首选；丰富利润和现金流构成	投资回收期长、对开发商资金要求较高，同时对企业的经营管理经验和能力，以及各种社会资源的整合和协调能力有较高要求	北京太阳城
销售	依托销售回笼资金，支持持有；避免物业运营风险，投资回收期较短，投资风险较小	对养老地产利润挖掘不够，无法获得物业经营带来的增值收入和溢价收入	北京万科幸福汇

【盈利途径】

开发商开发养老地产的最终运营目标是为了盈利，而非社会福利。我们认为养老地产盈利主要有赚土地的钱、赚房子的钱、赚服务的钱三种盈利途径。

【养老地产的盈利模式】：目前主流盈利模式有两种，分别为30% 70%销售模式和100%持有的会员制模式。

模式	特点	盈利	案例
适老化混合社区	持有物业 销售物业；年轻人群 健康老人	持有物业规模比例＜30%，销售物业规模比例＞70%	杭州绿城蓝庭社区
会员制	土地属性导致产权无法分割，利用会员费缓解经营压力、回笼资金，输出管理	通过销售会员卡获利营运	上海亲和源

三、小结：模式尚在探索

1.养老地产的本质是服务业：养老地产的模式本质上并不属于房地产开发范畴，更接近于服务业。养老地产区别于普通住宅项目的显著特点是开发机构要提供各种满足老人需求的服务。其一是根据老人的需求和特点设计居住环境并建设住宅；其二是运营和管理养老设施，直接为老年居民服务。开发的核心在于“适老化”设计，归根结底是给老年人提供一个适老和宜老的社区。

2.开发养老地产的重点在于打造养老产业链：养老地产不是一个单纯的产品设计问题，也不是简单的运营服务问题，而是系统性的产业链问题。目前国内养老地产的发展显然仍处于摸索和试错阶段，市场环境、开发商理念、运营模式、盈利模式、政策扶持等一系列关乎养老地产发展的关键点都还未成熟，养老地产涉及的土地、金融、设计、服务、医疗等产业链环节也还未形成，距离专门行业的形成还有很长的距离。

3.运营服务才是企业持续追求的利润点：实际上，养老地产早已突破住宅的范畴，我们认为其更倾向于“类商业地产”的运营。现今大多数养老地产的运营模式其实就是最基础的房地产运营模式——“开发 销售”。真正的养老地产并不适合散卖，必须要有统一的经营，才有利于对入住者长期服务的保证。养老产业中地产并不是盈利的侧重载体，而后期运营服务才是企业持续追求的利润点。（来源：长城证券）