划拨、承租土地使用权办理协议出让的程序与实务
一、原划拨、承租建设用地使用权协议出让的概念和政策规定
（一）基本概念
所谓原划拨、承租建设用地使用权办理出让，是指国土资源管理部门对已经依法取得国有划拨建设用地使用权或承租建设用地使用权，依法办理出让手续，将原划拨建设用地使用权或承租建设用地使用权转为出让建设用地使用权的行为。
对从原划拨、承租建设用地使用权办理出让，可从以下三个方面理解和把握：
第一，在出让之前，宗地上已有土地使用权人。换言之，在办理出让手续之前，土地使用权已经以划拨或承租的形式存在。也就是说，拟办理出让手续的土地，已经是国有建设用地。
第二，划拨、承租建设用地使用权办理出让的过程，实质上是划拨、承租建设用地使用权灭失，重新设立出让建设用地使用权的过程。
第三，划拨、承租建设用地使用权办理出让，重新设立出让建设用地使用权，包括不改变土地的原用途和改变用途两种情形。一般来说，不改变用途的，可以依法办理协议出让手续。改变用途的，要视法律法规和地方的具体政策确定。
（二）政策规定
2006年发布实施的《协议出让国有土地使用权规范》，进一步明确提出，原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让的，分别按下列情形处理：
1．不需要改变原土地用途等土地使用条件，且符合规划的，报经市、县人民政府批准后，可以采取协议出让方式办理用地手续；
2．需要改变原土地用途等土地使用条件的，经规划管理部门同意可以改变土地用途等土地使用条件，报经市、县人民政府批准，可以办理协议出让手续；
《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回划拨土地使用权公开出让的，不得采取协议出让方式，应当按照法律政策规定收回土地使用权重新出让。
二、对原划拨土地使用权改变用途办理出让政策的把握
（一）《土地管理法》的规定
《土地管理法》第56条规定，划拨土地使用权人需改变土地使用权划拨批准文件规定的土地建设用途的，应当经市、县人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准，在城市规划区内的，在报批前，应当经城市规划行政主管部门同意。
经批准改变土地用途的，应当依法重新办理用地手续。改变后的土地用途符合《划拨用地目录》的，经批准，可以继续以划拨方式使用，办理相应的划拨用地手续，换发新的《国有土地划拨决定书》。改变后的土地用途不再符合《划拨用地目录》的，应当依法办理有偿用地手续。
（二）原划拨土地改变用途办理出让的基本原则
综上分析，在原划拨土地改变用途办理出让手续时，地方国土资源管理部门应当坚持以下两项基本原则：
1．法律法规政策有明确规定，或者《国有土地划拨决定书》明确改变用途应当收回土地使用权的，应当由市、县人民政府收回划拨土地使用权，依法有偿供应，属于经营性用地的，应当依法以招标拍卖挂牌方式供应。
2．地方法规、行政规定没有明确，《国有土地划拨决定书》也没有约定的，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）第17条的规定，经批准可以办理协议出让手续，但应当按照土地市场价格补缴土地出让金，应补缴的土地使用权出让金额=新用途的出让土地使用权市场价格-原用途的划拨土地使用权市场价格。
三、原划拨、承租建设用地使用权协议出让一般程序
（一）申请与受理
1．申请
原划拨、承租土地使用权拟申请办理出让手续的，由原土地使用权人持下列有关材料，向市、县国土资源管理部门提出申请：
（1）申请书；
（2）《国有土地使用证》、《国有土地划拨决定书》或《国有土地租赁合同》；
（3）地上建筑物、构筑物及其他附着物的产权证明；
（4）原土地使用权人有效身份证明文件；
（5）改变用途的应当提交规划管理部门的批准文件；
（6）法律、法规、行政规定明确应提交的其他相关材料。
2．受理
市、县国土资源管理部门接到申请后，对申请人提交的申请材料进行初审，决定是否受理。
（二）审查，确定协议出让方案
1．审查
市、县国土资源管理部门受理申请后，应当依据相关规定对申请人提交的申请材料进行审查，并就申请地块的土地用途等征询规划管理部门意见。
经审查，申请地块用途符合规划，并且符合办理协议出让手续条件的，市、县国土资源管理部门应当组织地价评估，确定应缴纳的土地出让金额，拟订协议出让方案。
2．地价评估
市、县国土资源管理部门应当组织对申请地块的出让土地使用权市场价格和划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格进行评估，估价基准期日为拟出让时点。改变土地用途等土地使用条件的，出让土地使用权价格应当按照新的土地使用条件评估。
3．拟订出让方案
市、县国土资源管理部门或国有土地使用权出让协调决策机构应当根据土地估价结果、产业政策和土地市场情况等，集体决策、综合确定协议出让金额，并拟订协议出让方案。
协议出让方案应当包括：拟办理出让手续的地块位置、面积、用途、年限、土地使用条件、拟出让时间和应缴纳的出让金额等。
4．核定出让金额
申请人应缴纳土地使用权出让金额分别按下列公式核定：
（1）不改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的出让土地使用权市场价格-拟出让时的划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
（2）改变用途等土地使用条件的
应缴纳的土地使用权出让金额=拟出让时的新土地使用条件下出让土地使用权市场价格-拟出让时的原土地使用条件下划拨土地使用权权益价格或承租土地使用权市场价格
（三）出让方案报批
市、县国土资源管理部门应当按照规定，将协议出让方案报市、县人民政府审批。
（四）签订出让合同，公布出让结果
市、县人民政府批准后，国土资源管理部门应当按照批准的协议出让方案，依法收回原土地使用权人的《国有土地划拨决定书》或解除《国有土地租赁合同》，注销土地登记，收回原土地证书，并与申请人签订《国有土地使用权出让合同》。
《国有土地使用权出让合同》签订后，市、县国土资源管理部门应当在合同签订后7日内，将协议出让结果通过中国土地市场网以及土地有形市场等指定场所向社会公布，接受社会监督。
（五）办理土地登记
受让人按照《国有土地使用权出让合同》约定付清全部国有土地使用权出让金，依法申请办理土地登记手续，领取《国有土地使用证》，取得土地使用权。
（六）资料归档
协议出让手续全部办结后，市、县国土资源管理部门应当对宗地出让过程中的用地申请、审批、签订合同等各环节相关资料、文件进行整理，并按规定归档。
应归档的宗地出让资料包括：
1.申请人的申请材料；
2．宗地条件及相关资料；
3.土地评估资料；
4.出让金额确定资料；
5.宗地协议出让方案；
6.宗地出让方案批复文件；
7.《国有土地使用权出让合同》；
8.协议出让公告资料；
9.其他应归档的材料。
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