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万万没想到，万达和万科牵手了！王健林前不久才说要去地产化，说干就干，战略定了，立即执行，这就是万达！ 万科做商业地产，磕磕绊绊，踉踉跄跄走了几年，刚有个样子，现在干脆要把大型商业交给万达去做，万科认输了吗？其实无所谓输赢，做生意嘛，赚钱就好，为股东和社会创造价值就行。 作为住宅老大的万科进入持有型的商业地产，有行业典型意义，万科面临的难题，其他住宅开发商都会遇到。2011年，我和已加入万科的原凯德商用同事聚会，我说，万科很难做好商业地产，最佳选择还是能不做就不要做。2012年，还在保德信工作的我和龙湖的邵总深入交流，邵总问，万科也要做商业地产？我说：万科不想做，是被迫的，郁亮亲口承认。2014年，我去看了深圳龙岗万科广场，不用过多地介绍，有不少明显的硬伤，如果是凯德商用做的，不及格，但对于第一次做大型购物中心的万科，还不错。 住宅开发商进入商业地产，过程一般是这样的： 最开始，老板和高管及团队信心满满，“商业地产有什么难的？很容易啊！”，一头扎进去，折腾来折腾去，伤痕累累； 是不是这个项目团队不行？换个团队！抽调其他住宅团队，接着折腾，还是一地鸡毛； 付出极大代价后，终于承认搞住宅的人确实不懂也不会搞商业地产，挖人吧，找专业的商业地产团队！ 商业地产团队到位后，“怎么还是搞不好，为什么？”因为决策者还是做住宅的，老板和高管不授权，制度和体系还是围绕着住宅转，不适合商业地产。 通常第一批入职住宅开发商的商业地产团队都是黯然离开的，要等到第二批、第三批……，老板和高管被教育好了，愿意授权了，制度和流程也改了，才有可能做好一个项目。 转型的难题不少，资本、人才、管理体系、老板和高管的心态和认知、主业和辅业之争、商业模式之冲突等等，囿于篇幅，不再展开。对万科而言，除了共性的难题，还有特别的难题：住宅主业太强，其实不利于新业务的开展；住宅主业规模太大，在新领域三五个项目的成功都显得太渺小；长期未“进城”，尽管土地储备数量大，但优质的适合做商业地产的项目很少，巧妇难为，难以形成规模效应和品牌。所以，郁亮说“万科做商业地产压力太大”。 2014年开始，房地产行业变了，彻彻底底地变了，住宅开发商都有求变求新的压力，万科也在积极探索。 也许所有开发商都需要思考如何转型，但我认为，万科最不需要，做了10年住宅的老大，专业化程度最高、住宅占比最高的开发商，最适合万科的战略定位就是：做中国最后一家住宅开发商！假如有一天，中国已不需要开发一手住宅了，那么最后一套住宅一定是万科开发的！ 不过这样的一天不会到来，因为一手住宅开发的市场会萎缩，但不会消失，在未来20年内，规模也足够大。万科最大的挑战是如何持续地创新组织和制度，不断扩大企业的边界。至于新业务，和该领域的强者联手即可。 说说万达，2000年开始做商业地产，用了6年时间在城市的传统核心商圈开发和散售了十多个万达广场后，在2006年初，账上只有区区数百万元，差点关门，但2006年底宁波万达广场大获成功，第三代产品横空出世，起死回生，从此一骑绝尘，以“万达速度”狂飙突进，抓住2008年金融危机带来的抄底机会，以低成本获得20多个项目，2009年始，同行已感受到了来自万达巨大的竞争压力，至今，万达销售规模已达千亿，持有物业规模已达2000多万平米。老王着实让小王我佩服！ 去年开始，地产销售价格下滑，速度放慢，以售养租变得吃力；万达要继续跑马圈地，需加速去地产化和轻资产化，关键的因素是要有强大的资产管理能力（含运营管理），获得较高的资产收益率，否则谁来投资重资产呢？ 2014年万达有1771万平米的购物中心，经营利润为72亿元，按6.5%的资本化率估值，总值1108亿元，每平方米价值6256元，仅约相当于建安成本，严重低于应有价值。万达要转型做服务商，减少对地产销售的依赖，靠经营管理和服务赚钱，漫漫征途刚刚开始！ 万万联合，走向何方？下一个十年，行业会如何进化？未来，房地产企业首先应问自己一个问题，是否继续留在这个行业？选择留下的，会朝哪些方向发展？金融化、一体化、多元化、投资化！ 2010年前，开发商绝大多数专注于住宅业务，以自有资金开发销售型物业。2010年后，国内房地产企业开始大张旗鼓进入商业地产，实施行业内多元化，同时积极进入房地产金融领域，开始金融化。2015年始，金融房地产?是未来的路径和方向！而金融房地产?也必是万万合体的终局！ 后记：2013年开始，我们用了整整1年时间，把我们在全球行业领导者凯德商用和保德信的多年实战经验，业界独一无二的金融、地产和商业领域的多元复合的跨界实践加以总结，对凯德模式、香港模式、美国模式和万达模式进行深入研究和比较，提出了我们独创的全面资产管理体系?，金融房地产?等理念和战略。 迄今为止，我们已和业界领先的开发商和金融机构的最高决策层(CFO及以上层级)做过深度交流、培训或咨询，包括华润置地（万象城）、中粮置业（大悦城）、龙湖地产、上海信托和星浩资本。 借此机会，永正资本向全行业公开分享我们的心血之作，下一个十年，让我们携手共创金融房地产?企业！ 共 |
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