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财务答疑:房地产开发企业缴纳的契税可否计入土地成本?

 rena12 2015-05-23

 问:我公司通过招拍挂取得一项土地使用权,支付土地出让金17 632万元,按照当地规定的契税税率3%缴纳契税528.96万元。请问,契税可否计入'开发成本——土地征用及拆迁补偿费',在计算企业所得税时是否允许扣除?在计算土地增值税时可否享受加计扣除?


  答:国家税务总局印发的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号,以下简称31号文件)文件第二十七条(一)规定:土地征用费及拆迁补偿费。是指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用,主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。


  长期以来,企业为了取得土地使用权所缴纳的契税是否可以计入土地成本,税法一直没有明确,31号文件是第一次明确了把契税计入土地成本。


  《企业会计准则第6号——无形资产》应用指南第六条规定:房地产开发企业取得土地用于建造对外出售的房屋建筑物,相关的土地使用权账面价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。契税属于取得土地使用权发生的费用,应当计入土地的账面价值。


  从企业会计准则、税法的规定,契税都应当计入开发成本,在计算企业所得税应纳税所得额时允许扣除。


  《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)第五条 '房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税的扣除问题'规定:房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税,应视同'按国家统一规定交纳的有关费用',计入'取得土地使用权所支付的金额'中扣除。


  《土地增值税条例实施细则》规定:房地产开发企业的房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和的百分之十以内计算扣除;对从事房地产开发的纳税人还可按取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本之和,加计百分之二十的扣除。这就是日常所讲的讲的加计扣除30%.契税已经计入房地产开发成本,契税就应当享受加计30%的扣除。


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