一、中国已步入老龄化社会加速期

中国步入老龄化社会已有十余年。老龄化是指老龄人口在社会总人口中的比重逐渐上升，按照联合国的定义， 60 岁以上人口比例达10%，或65岁以上老人占比达到7%，就意味着该国步入老龄化社会。我国2001年65岁以上人口就已达到7.0%，按联合国标准即已步入老龄化社会了。据国家统计局统计，2011年及2012年我国65岁以上老年人口已分别达1.23亿，1.27亿，占总人口比重分别为9.1% 及9.4%。

中国65岁以上老龄人口占人口比重

中国人群老龄化已步入加速期。由于中国30多年严格的计划生育政策造成了人口生育率低于人口更替水平，并且20世纪五六十年代出生的高峰人口陆续进入老年，导致我国人口老龄化进程明显快于大部分发达国家。从老龄人口比重由7%到14%所花费的时间来看，中国和日本均只花了25年，而德国花了42年，美国则花了69年。预计到2020 年，预计65 岁以上老人将达1.7 亿，占11.7%；2030 年达16.2%；2035-2040年老龄化比例将在超过美国，在2050 年达到23.9%。

中国已步入老龄化社会加速期

资源来源：联合国

二、中国养老产业的机遇和挑战

随着中国老龄化人口的不断增加以及劳动力人口的逐年下降，中国的养老行业正面临着前所未有的挑战。上世纪的两次婴儿潮和1979年开始实施的独生子女政策导致了中国独特的“4-2-1”家庭结构，也引发了一系列的养老问题：在当前社会中扮演中坚力量的年轻父母们——第二代婴儿潮——承担着日益加剧的养老压力；然而当他们的子女长大成人，将面临着更加艰巨的任务——每人有6名老人需要赡养。

中国目前家庭人口结构带来养老难题

中国人虽有居家养老的传统，社区养老的意识也没有欧美国家普及，老年人也更愿意和自己的子女呆在一起。但是年轻夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料四个老人和一个孩子，时间和精力严重不足，老人逐步愿意选择养老社区，有一定经济条件的老人的子女也更愿意为父母选择条件优越的社区服务。

然而，中国的养老产业仍处于起步阶段，政府机构是中国养老市场上的最大运营商，养老机构多为非营利性，老年护理服务管理水平较低、老年生活护理用品市场发展滞后，在专门的养老社区和相关的配套服务建设依然处于起步阶段。截至2010年底，全国仅有约10万家养老机构可向市场提供约350万个床位，而这一数字只相当于全国老龄人口总数的2%，这相当于平均每1,000个老年人能分配到19.7个床位，或者说60岁及以上的老年人中仅有1.97%可以分配到床位，这一比重远落后于美国、澳大利亚和日本等国家所拥有的近5%到7%的水平（每千人50~70个）。

但随着政府要于2015年末将机构养老床位供应量增至600万的这一目标的提出，且因在老龄化加速阶段，政府统筹的养老金压力率先加大，必然会主动放开和接纳民营资本和商业保险进入养老基础设施建设和服务相关领域，老产业的发展将成为我国经济未来发展的大主题之一。目前，已经有多家上市企业开始“试水”养老地产及相关服务业，因此，将国外成功经验和做法引入中国市场，将会对中国养老服务机构尤其是中高端机构的发展提供借鉴意义。

中国养老服务机构数量&床位供应情况

以与养老服务密切相关的养老地产来说，2010 年养老地产需求5 亿平方米，随着老龄化的加速和老年人观念的转变，2020 年需求将达到7 亿平方米，再到2050 年需求13 亿平方米，其中高端养老需求是需求增长的先导。

三、我国养老政策初步具备总纲式政策

2011 年9 月17 日，国务院印发《中国老龄事业发展“十二五”规划》，这是我国第一个国家级层面的养老事业政策规划。

2011 年末，国家陆续发布《国家人口发展“十二五”规划》和《社会养老服务体系建设规划（2011-2015）》，我国社会养老服务体系具备总纲式规划。

新一届政府对于养老产业特别是养老服务业的发展给予了高度重视，要求各级政府要积极探索以购买服务等方式促进养老服务业发展，财政性资金重点向农村养老服务倾斜，并发挥好对社会资金的引导作用。2013 年9 月13 日，国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出了系列扶持政策。目前，多部委初步完成了我国养老体系的顶层设计方案。

我国主要养老政策发展情况

《若干意见》针对性较强。意见针对当前养老服务业发展面临的融资难、用地难、用人难及运营难等突出问题，提出了系列扶持政策，目标是到2020年全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的，功能完善、规模适度和覆盖城乡的养老服务体系。其重点包括：完善投融资政策、完善土地供应政策、完善税费优惠政策、完善补贴支持政策、完善人才培养和就业政策和鼓励公益慈善组织支持养老服务等。我们认为，后续养老产业的配套落地政策将后陆续出台，从而支撑我国养老产业的良性健康发展。

《关于加快发展养老服务业的若干意见》解读

四、中国资本切入养老服务业（以养老地产为例）分析

养老地产是养老服务业最终的价值落地，故研究中国资本切入养老服务业时研究养老地产的模式具有很重要的参考意义。养老地产与地产业紧密相连，但不仅仅只是不动产的买卖，确切来说应是房地产混合开发模式，是住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，具有明显服务属性特征。

我国养老地产当前尚处于初级阶段，亲和源、开发商、保险公司等多方试水养老地产，但大规模成体系发展尚未成型。亲和源会员制养老，开发商项目部分采取租售并举方式，保险资金优势得天独厚。我国当前有很多机构试水养老地产，其中被谈论较多的开发项目有亲和源老年公寓及北京东方太阳城等。

1）亲和源老年公寓是地道的养老地产，采用会员制模式，会员缴纳一次性入会费和每年的年费就可以入住老年公寓，享受各种配套和服务，包括看护服务等。会员卡分两种，A卡可以继承，本质上即是销售；B卡不可继承；两种卡都是有一定的入会费和年费。

2）北京东方太阳城项目以出售为主。但与一般出售不同之处在于，业主缴纳房款入住后，开放商会逐年回购部分产权，这部分钱用于老人的养老、医疗护理费等；如果业主去世较早，则子女继承剩余部分产权；若业主足够长寿，开放商将全部产权购回，则业主仍可免费住下去。整个项目的老年客群大概占到三成左右；项目设计上考虑老年人种种需要，但不提供看护服务，更适合能自由活动的老年人。

3）开发商如万科等也试水老年地产，但当前多处于初步阶段，规模较小。在房屋设计上考虑老年人需要，部分采取租售并举的方式。

4）泰康保险等保险资金现也纷纷进入养老地产。泰康保险开发了养老社区，采取和亲和源类似的运营模式，且购买了泰康养老金产品的客户还可用养老金支付相关费用，实现了养老社区和养老金的结合。但这并不是险资开发养老地产的最大优势，因为客户可以自己选择用养老金支付其养老地产的费用；险资开发的最大优势在于其资金上，养老地产可以有效缓解保险资金“长短错配”的压力，而其他开发商要长久占用资金则可能是致命问题。

我国典型养老地产类项目

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