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一、房地产定位 ■ 项目定位 ■ 产品定位 ■ 客户定位 三者相辅相成 二、住宅产品分类 （一）、按层数分： 低层：1-3层；别墅类； 多层：4-6层；洋房及多层； 中高层：7-9层，普通小高层、花园洋房； 高层：10层-100米，普通高层类中的空中花园、公寓、酒店式公寓； 超高层：100米以上，高层住宅。 （二）、按照品质及价位分： 低档型：户型面积较小的经济户型一般在70-90平米，如：还迁房、保障房、经济适用房； 特点：满足日常使用需要。 中档型：面积适中的改善型住宅，三居、四居户型； 特点：满足日常使用需要，更强化户型亮点。 高档型：面积较大同时相对价格较高的豪华住宅，如：高端洋房、别墅； 特点：需要主题及个性。 三、住宅得房率 得房率=是指可供住户支配的面积（套内建筑面积）/每户建筑面积（销售面积） 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积 销售面积（套型建筑面积）=套内建筑面积 +分摊的公用建筑面积（俗说“公摊面积”）。 公摊面积=本幢楼所有公摊面积（含所有交通和外墙中线以外的面积、一层门厅面积、顶层楼梯出屋面的面积、还有其他和住宅有关的设备用房、管井的面积等面积。）/本楼所有套内面积总和x本住宅的套内面积 什么类型的户型得房率高？ 得房率一般比值： ---高层：75-78% ---小高层：80-85% ---多层：88-92% 若： A套套内建筑面积：90平方米 B套套内建筑面积：110平方米 公摊面积：40平方米 则： A套： 公摊面积：18平方米 总建筑面积：108平方米 得房率：83.3% B套： 公摊面积：22平方米 总建筑面积：132平方米 得房率：83.3% 四、居室的功能和分区 住宅的“八大”使用功能 ---起居、就餐、厨卫、就寝； ---储藏、工作、学习、休闲。 住宅的“三类”空间 ---公共空间：起居室、餐厅、阳台； ---私密空间：卧室、书房、衣帽间、主卧卫生间； ---服务空间：厨房、公共卫生间、工人房、储藏室、工作阳台。 五、市场中对户型的关注点 ◆主卧室：私密性、舒适、面积合理、采光 ◆卫生间：便利性、隐蔽性、通风 ◆厨房：宽敞实用、有服务阳台 ◆客厅：方正好用（面积、采光、家具布置等） ◆餐厅：相对独立、通风、采光 ◆次卧室：私密性、面积合理、能兼并做书房、客房 ◆阳台：生活性阳台的实用，观赏阳台的休闲性 注：可以根据人们的居习惯、市场需求相应调整。 六、优质户型的条件 （一）户型设计的原则： 建筑设计中户型设计最基本的三个原则： 实用、经济、美观！ 展开来看也可以扩展为五个设计原则： 实用性、安全性、经济性、灵活性、艺术性！ 以上五点是评价户型好坏的通则，贯穿于地产开发、销售和使用的全过程。 （二）户型设计的原则： 1．动静分开 2．干湿分开 3．公私分区 4．通透良好 5．动线合理 6．尺寸合理 （1）基本概念：开间—进深 首先讲两个概念：开间、进深 ·习惯上，我们把房间的主采光面称为开间（面宽），已其垂直的称为进深。 ·根据《住宅建筑模数协调标准》（GBJ100-87）规定：住宅建筑的常采用参数有：2.1米、2.4米、2.7米、3米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米。 ·一般意思上的户型方正就是指户型的进深与开间之比合理。 ·进深、开间之比介于1 : 1.5之间较好。 进深过大，开间过小，会影响户型采光通风，房间内会显得比较暗；而进深偏小，开间过大不利于房间保温，浪费能源，尤其是北方地区。 ▼能做到采光通风与保温两者间的平衡=比较方正的户型 红色箭头-开间 ；蓝色箭头-进深 （2）评价户型的六条件 1、动静分区 动区：客厅、餐厅、厨房、次卫等。 --在动区人们活动较频繁的区域，应该靠进入门设置，尤其是厨房; 静区：卧室、书房、主卫等。 --在静区主要供居住者休息，相对比较安静，应当尽量布置在户型内侧。 动与静之间 设置卫生间方便使用；另外需要保证室内交通线的便捷。 动静分离，一方面使会客、娱乐或进行家务的人能够放心活动，另一方面也不会过多打扰休息和学习的人，减少相互之间的干扰。 ▼动静分区合理户型： （卧室布置较深，距离入户门较远） 红色-动区 ；蓝色-静区 ▼动区不合理户型： 2、干湿分区 ·对于厨房、卫生间，湿气较重且容易产生脏污,尽量和卧室分离。 ·厨房是最主要的污染源，噪声、油烟油污、清洗污水等比较集中，因此厨房的布置要尽可能的靠近入户门，远离卧室、客厅； ·厨房与卫生间是住宅中水管的集中地，从施工成本、能源利用、热水器安装等角度考虑，厨房一般应和一个卫生间临近设置。 ▼卫生间干湿分区，厨房在入户门最近的位置： 3、公私分区-私密性设置 ·户型具有私密性的要求，能够适当保护居住者隐私。户型私密性主要的两点： 1、避免站在门外就能对屋内一览无余，应有所遮挡设置玄关。 2、户型内部的客厅、餐厅等公共空间与卧室等较为私密的空间有视觉上的遮挡，避免在公共区内就能对私密空间一览无余，做到一定程度的“公私分区”。 ▼公私分区较好户型： ▼公私分区较差户型： 卧室门直接打开在客厅墙上，在客厅内可以看到卧室大部分 4．通透性良好 通透主要是指户型的通风和采光性能。 要保证户型具有良好的通透性。 ·首先户型要有良好的进深开间比和户型较方正； ·其次户型最好有两面可以通风采光，相对两面通风采光最佳（南北、东西）， ·再次是相邻的两面采光（东和南、南和西、西和北等）。 ·只有一面采光通风的效果最差。 ·另外厨房厕所是湿气比较重的两个区域，要尽量做到独立采光通风，也就是避免暗厨暗卫。 ▼通透性最佳—对侧采光通风 ▼通透性次佳：相邻的侧面采光通风
另外，通风采光的选择还需要看住宅类型。 多层尽量选择南北通透； 高层空气流动较好，也可以考虑全南向的户型。 ▼通透性不佳： 侧面单向采光通风
5、动线合理 ·动线：指人们在户内活动的路线，动线的流畅度将影响居住者各种活动时能否顺利转换。 ·户型的设计影响动线的走向，而动线的走向会影响到居住的品质。好的动线能够提升小户型的利用率，而差的动线会使大户型变得“大而无当”浪费空间。 户内主要动线有三类， 1、居住动线-私密空间 2、家务动线-服务空间 3、来客动线-公共空间 ▼动线良好: 从入户门进客厅、卧室、厨房、的三条线路不会交叉
蓝线-居住动线 红线-来客动线 绿线-家务动线 ▼动线较差户型 --进厨房要穿过客厅 --进卧室要穿过客厅 --进餐厅要穿过客厅 --客厅已经成为了公共走廊，另外进入生活阳台要穿过主卧，该户型算是灾难级别。
6、尺寸合理 ·是不是房间越大越好？当然不是。房间太小会让人感觉压抑、不舒服，但是单个房间太大会感觉空旷。太大的卧室难以营造温馨感，又浪费面积；客厅太大会显得空旷而有隔阂感。另外，设计时，在整套房子面积确定的前提下，某个房间面积太大，可能还需要将另外一个空间设计的偏小。 ·考虑限度主要包括居住者的身材、活动环境、家具的尺寸等，从电视机、床、柜子等的长宽高推算最低尺寸要求。 七、户型尺寸合理性 （一）、人体工程学 1、人体测量学 亚洲人平均数值： 肩宽度：385-420mm; 展臂宽度：691-742mm; 胸廓前后径200-220mm; 臀部宽度307-320mm; 坐姿宽度…… 坐姿进深……
2、工作环境下人体与空间的关系 ·常用尺寸： ---单人宽度：60、90mm； ---两人宽度：80、105、110mm
1、主卧室 --面积、面宽要保证 ·主卧室的最低开间，中到中，尺寸是3. 6m(净3. 3m) ，最低进深,中到中,尺寸是4.8m(净4. 5m)。这是保证家具摆放和人的活动最低适用要求的尺寸。
2、次卧室 ·次卧室的最低“适用”开间，中到中，尺寸是3. 3m(净3. 0m) ，进深，中到中，尺寸是4. 5m(净4. 2m)。这里讲的是最低“适用”要求，因为小于这个尺寸就会给家具布置和人的活动带来不便，也就是说小于这个尺寸的房间就不应设计为卧室，而应设计为书房、儿童房、保姆房等功能的房间。如果整套房间的建筑面积比较大或很大，次卧室也可以加大尺寸，这时次卧室也就分别达到了“舒适”或“高舒适”的要求。
3、儿童房 ·儿童房设计成开间3. 0m、进深 4. 2m、面积12. 60㎡，可满足家具摆放和人的活动要求，即“适用”要求。如果户型面积足够大，将儿童房按次卧尺寸或主卧尺寸设计，则可使儿童房达到“舒适”或“高舒适”的要求。同时，儿童是要长大成人的，按次卧或主卧设计儿童房，还可使儿童长大成人后不必更换房间。另外，设置儿童房还可使住宅套型设计更方便，把受户型面宽和进深限制不能将其设计为客房以上尺寸的空间，设计为儿童房。
·保姆房：户型建筑面积 150㎡以上的套型应设置保姆房，其尺寸可儿童房或更小。 4、书房 ·三居以上的户型宜设置书房。书房是供主人学习或家庭办公的房间。因无需摆放大床( 2. 2m x 2. 0m)和床头柜等家俱， 所以其尺寸要求也不像卧室那样严格。它也像儿童房一样可使住宅套型设计更方便，把受到面宽和进深限制的房间设计为书房。图中仅是满足书房最低使用功能的“适用”要求，如果建筑面积足够大，也可按卧室的开间进深尺寸设计书房，使书房达到“舒适”或“高舒适”的要求。这样还带来另一个好处，即书房可随时根据需要改为卧室，增加了房间使用的灵活性。
5、起居室 --面积保证/充分考虑家具布置 ·客厅的最低“适用”尺寸宜为开间3. 9m，进深4. 5m， 建筑面积17. 55㎡。这种尺寸的客厅， 能满足32 英寸左右的彩电观看距离要求，彩电尺寸再大些，其舒适度反而会降低,所以它仅是“适用”尺寸。 ·客厅的“舒适”尺寸要求，大致为开间4. 5m， 进深 5. 1m、建筑面积22. 95㎡。 ·客厅的“高舒适”尺寸要求，大致为开间5.1m，进深6. 6m，建筑面积33. 66㎡。这种尺寸无论在开间方向或进深方向摆放电视，均可满足42 英寸以上彩电(背投、等离子、液晶等平板电视)的观看距离要求，所以，它是“高舒适”的客厅尺寸。 ·注意：客厅要减少直接向起居室开门的数量，至少保证一面墙的直线长度不小于3米
6、厨房 --不是通个管子，就是厨房! 需独立可封闭的空间。 ·厨房是住宅非常重要的房间，它与套型舒适度关系极为密切。随着户建筑面积的增大，它的尺寸也随之加大。厨房的“适用”尺寸1.8*3.3m；“舒适”尺寸 5.3*2.1m ；“高舒适”尺寸 5.7*2.7m。“高舒适“型厨房对于时尚家庭，若用作西餐厨房，也可同时作为家里的小餐厅。
7、餐厅 ·独立空间，面宽或进深2.6-2.7米以上，根据厨房或客厅相对尺寸布置，保证行动顺畅为宜（过道80-110cm）。
8、卫生间 --使用面积保证、通风、采光、减少影响 卫生间分公共卫生间和主卧卫生间。 ·主卧卫生间以接近方形为佳( 便于洁具布置) ，适当加大设置如3.3*2.4m，这个尺寸摆放矩形或大三角形喷水按摩浴缸均够。 ·公共卫生间以矩形为佳，因这样既可减少面宽又可将洗漱与浴厕隔开，使之达到洗漱和浴厕同时使用，增加它的使用功能，使户型更加“适用”或“舒适”，图14所示2.1*3.6m。该图尺寸基本上可达到“舒适”标准，若要改成“适用”或“高舒适”标准，可将其开间、进深适当缩小或加大。
9、阳台 ·南侧阳台如果作为健身房来用，其进深应达到1. 8m以上，开间随主卧室4. 5m若作花房和洗衣房，其进深宜为1. 5m至1. 8m，开间随次卧室 3. 3m或3. 6m。 ·北侧阳台也称生活阳台，一般设在厨房的北面，无论“适用”还是“舒适”或“高舒适”型套型均应设置。其进深以1. 3m 至 1. 5m 为宜，开间随厨房2. 1m、2. 4m、2. 7m、3. 0m。
10、门厅、过道 --宽度保证、缓冲、玄关 ·80㎡以上(不含80㎡) 套型宜设置门厅，它是进入户内的过渡空间，装修时做上一个造型优美的大门套，称之为玄关。它的开间尺寸宜为1. 5m以上，如图所示。 ·门厅是在套型建筑面积很大时，比如160㎡以上，才应该设置的空间。 通往卧室、起居室过道净宽不应小于1米，通往厨房、卫生间、储藏室的过道净宽不应小于0.9米。 ·分户门、卧室门不应小于0.95米，厨房门、单扇阳台门不应小于0.8米，卫生间门不应小于0.75米，储藏室门不应小于0.7米。
11、层高 ◆普通住宅层高不宜高于2.8米，卧室、起居室的室内净高不应低于2.4米。2.8米,是这一层的地面到上一层的地面.这个尺寸是含楼板厚度的.普通住宅层高2.8米，可以在保证居住舒适度的基础上，最大限度的节约能源。 ◆《住宅设计规范》规定：普通住宅层高宜为2.80米；卧室、起居室(厅)的室内净高不应低于2.40米，局部净高不应低于2.10米,且其面积不应大于室内使用面积的1/3；利用坡屋顶内空间作卧室、起居室（厅）时，其1/2面积的室内净高不应低于2.10米；厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20米；厨房、卫生间内排水横管下表面与楼面、地面净距不应低于1.90米，且不得影响门、窗扇开启。 八、户型功能的合理性 1、客厅 ■空间独立 客厅开口不宜过多，要有两面完整的墙 ■方正开阔 要留出摆放家具的完整空间，实用的布局 ■长宽比不应失调 进深与面宽之比不应大于2：1 ■入口设玄关 住宅内外的过渡空间，避免厅内被外人一目了然，保障私密性
点评：客厅开口过多，使很多面积浪费成为交通面积 2、餐厅 ■相对独立 至少有两面墙夹一角 与客厅既有关系又有分隔 与厨房应有关联又独立成区
点评：客厅与餐厅分区不明显，餐厅成为过道几乎无法利用，厨房开门位置使客厅家具无法摆放。 修改后既有玄关，又使餐厅相对独立 3、餐厅 ■靠近餐厅 ■西厨可与餐厅结合 ■距离大门不能太远 ■直接对外采光采风 ■有一定长度的台面摆放电器、煤气灶、水槽等设备 ■厨厕最好不要紧邻 ■最好带一工作阳台
点评：工作阳台既可减少厨房的油烟味，又可增加空间的通透性，而不算面积的设备平台则增加了实际使用面积，复合式厨房等空间细节的设计也是可圈可点。 4、卧室 ■主卧 ·明显大于次卧，进深面宽可适当增加 ·南向朝向，比客厅的朝向要求更甚 ·大户型的主卧最好带独立卫生间和步入式衣帽间 ·确保私密性，最好布置的深一些 ■次卧 ·面积宜大于10平方米，面宽尽量保证在3米以上
点评：带独立卫生间和衣帽间的主卧 5、卫生间 ■应有明窗通风和采光 ■公共卫生间做到干湿分离 ■仅有一个卫生间的时候，要离主卧近些，避免不必要的穿堂越室 ■最好有一间有直接采光、自然通风，无通风窗口的卫生间应有通风换气措施。 ■不应布置在下层住户厨房、卧室、起居室和餐厅的上层。
点评：创新设计，浴室双开门两用，节约面积 6、阳台 ■保证客厅有良好的视野和采光 ■在面积允许的可能下，将阳台设在客厅，不要设在主卧，以免因为生活中的晾衣休闲等经过主人的卧室，影响主人休息 ■工作阳台宜设置在北面，与厨房结合
点评：89㎡北向阳台与厨房相连，便于置放待加工的食品及其他小杂物。
点评：85㎡双阳台设置，南北通透 九、户型和市场的关系 你心目中的两居有多大，三居有多大？ --两居70平方米？90平方米？110平方米？ --三居90平方米？130平方米？170平方米？ 客户的需求的不同，导致定位不同 定位不同，导致户型不同 ◆是不是标准化最好？ ▼187平方米的复式，只有2个卧室？
◆贴合市场的，就是好户型！ 假如：房子在高校云集的地方？大部分客户为学校老师的前提下。 设计中降低了卧室的功能，而注重了家庭室和多功能房的设计。 ▼一层为文化家庭室。弹琴、绘画、插花等。
▼二层布置多功能书房，工作、会客、洽谈等。
◆是不是小面积60一居就舒适？ 套内面积61.2平方米，做到三居室？
◆符合定位的，就是好户型！
分析：项目在前期的产品研发上就把户型配比锁定在了31～62㎡的小户型社区上。产品研发的定位在一开始就为项目后期的包装推广奠定了基础与基调，加上在户型设计方面采取了各种“偷面积”的手法，因此一个小户型、多赠送、巧布局的户型空间也就形成了。 ◆当客户的需求起了变化，户型不能大改的情况下： ①多功能间可满足不同年龄阶段、不同家庭结构的需求
②多功能间可适应不同人群、不同爱好的功能需求
十、户型和地域的关系 香港有千尺豪宅的说法，1000平方尺有多大？ --100+平方米而已 地域性是由于各地区人们生活习惯不同而对户型有着不同的要求，这也是户型设计中必须高度重视的问题。很多人觉得99平方米的两居室还是小，但在深圳、上海很多人会不理解，90平方米以上的房子为什么不做三居室，为何要如此浪费。 根据区域习惯定位户型的设计才能满足客户需求 十一、户型分析
因后天因素、先忽略层高。 ◆ 边户型:118平米三居室
■动静分区相对良好 ■干湿区合理； ■全明格局，无暗间；通透性良好； ■书房调整为儿童房较佳； ■动线较合理； ■卧室阳台调整为开放式增加面积尺度。开窗面积不够大。 整体良好；过道面积稍有浪费；书房调整为儿童房为宜；卫生间没有主次。 ◆ 中间型:99.8平米两居室
■户型不方正，空间利用率低 ■动静分区良好，次卧室私密性欠佳； ■干湿较合理； ■全明格局，无暗间；通透性良好； ■动线较合理 ■卧室面积偏小，尺寸欠佳。 异形户型空间利用率低，不方便家具摆放。 ◆ 边户型：89平米
■动静分区良好，次卧室私密性欠佳； ■干湿分区合理； ■全明格局，无暗间；通透性良好； ■动线较合理 ■卧室面积偏小，尺寸欠佳； ■储层间设置欠佳。 从总面积分析，储藏间和过道占用了使用率。阳台位置欠佳。 ◆ 中间户型：89平米两居室
■动静分区稍差 ■干湿区分区不佳； ■通透差次卧、餐厅采光不佳； ■动线较合理； ■大卧室阳台改为开放式增加面积尺度。 |
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