qwqone / 待分类 / 30位成本总撕开变更签证内幕,万科、中海...

0 0

   

30位成本总撕开变更签证内幕,万科、中海躺枪

2015-06-17  qwqone

社群时代,同类集聚,结伴而行。


除了地产创新研习社(公众号:dccxyxs)的“互联网+地产”社群之外,明源地产研究院基于17年的地产管理与实践积累,也发展了包括房地产运营、成本、营销、产品等专业学习社群,当前每周都在活跃地开展相关专业线主题深度讨论。


成本群最近1个月的4次话题讨论中,其中一次是关于变更签证管理的,本文结合群话题讨论的部分内容,引入中海、万科案例,来解读变更签证管理的确认与发起、定价执行及减少变更签证的方式。


变更签证的确认和发起


施工过程中的工程签证,主要是指施工企业就施工图纸、设计变更所确定的工程内容以外,施工图预算或预算定额取费中未含有而施工中又实际发生费用的施工内容所办理的签证,如由于施工条件的变化或无法遇见的情况所引起工程量的变化。


工程签证的原因来源于多方,也有多种情况,比如建设单位未按合同规定的时间和要求提供材料、场地、设备资料等造成施工企业的停工、窝工损失,或是中途停建、缓建或由于设计变更以及设计错误等造成施工企业的停工、窝工、返工而发生的倒运、人员和机具的调迁等损失等。


以成本管理高手中海为例,办理工程签证有以下6种情况:


一是设计部发出的工程变更指令在完成实施后,其工作数量、工艺、材料将被覆盖,无法再进行现场验证的;


二是工程变更指令未具体说明部位、尺寸、工艺、材料,且无实施详图,完成实施后需要进行现场验证或由承建商用图示形式表达指令内容的;


三是工程变更指令以口头形式发出,未在规定的时限内以书面形式加以确认,而指令已经完成实施的;


四是项目部发出的工程管理指令,引起承建商改变施工顺序、缩短工期、增加周转材料、使用合同文件规定之外的工艺,导致承建商工期延长增加材料设备租赁费用的;


五是项目部和设计管理部批复承建商建议,加重承建商责任和增加承建商费用支出,而增加的责任和费用又不属于合同文件规定之列的;


六是承建商之间发生相互索赔,需要经过中海方协调处理的。


如何减少变更签证的发生?


减少变更签证,设计完善减少变更机会,招标时完整减少漏项,设定总价、议定金额减少变更发生的频繁。


以万科的设计变更为例,首先通过图审来提前规避,设置了初步设计图阶段和施工图阶段两步图审;内部封闭式单专业图审、多专业交互图审,外部专家审+施工单位审+监理审+物业咨询顾问审,以内为主外为辅;建立不同阶段图审的企业内部图审问题标准集,作为审核参照;特别强调总图、小区竖向图、景观设计图的分别和对应图审。


与建筑单体相比,室外环境的可变因素更多,室外景观设计的要求和评审标准不同、施工的季节不同、树形的不统一、种植后的养护不同、施工队伍水平不同等,设计变更是难免的,这些变更都会直接影响建设成本。为此,在室外管网开始施工前,要对总图、小区竖向图、景观设计图进行全面对应检查,根据单体与室外的标高、相对位置,重新审视园区道路、景观与单元入口、人防出入口等之间的衔接,各专业对图纸进行详细拼对,争取大部分问题在这一阶段的图纸上解决,统一进行变更,以使道路、景观施工时尽可能避免现场变更与签证。


其次通过合同来规避。在合同签署之时对各种可能性做好周全考虑。


一是不要漏签和重复签。无论涉及的是合同条件还是合同内容,如果在实施过程中补签,一定是被动的;不要重复签,房地产项目开发所涉及的合同体系复杂而庞大,有的合同的业务内容或业务范围就存在很大的交叉可能,提前注意划清界限。由于前述两个原因引起的“变更”而付出代价显然是不值的。所以要避免上述可能出现的两个问题,企业可根据过往操盘经验,逐步建立企业内部的标准的合同体系。


二是针对专项工程的“设计+施工”的捆绑合同的变更条件的设置和说明。比如幕墙、铝合金门窗、火灾报警、楼宇智能化等工程,由于此类工程专业集成度较高,一般的开发商很难对其设计或在其施工工程中对其实现专业的把控,常常出现前期一切推进良好,后期“被变更绑架”的尴尬窝火局面。


三是关注实施周期较长、产生变更可能性较大的合同的变更条件的设置和说明。比如总包合同、设计合同等。总包合同实施周期很长,不可避免的涉及大量变更,对它的变更条件的进行设置和说明,可以对变更的成本控制打好基础;设计合同处于项目开发实施的前期,不确定性很多,发生变更的可能很大,全套初步设计甚至施工图推翻重来的可能性很大,例子也很多,对它的变更条件的设置和说明同样很重要。


再次,确定样板,三个“提早”。


提早确定材料样板及工程样板,减少材料变化引起的价格重新确认


提早进行工程标准层的施工,对工程标准层做实施标准确认:当单体主体封顶后,第一时间进行标准层施工;当砌体、开关插座位置、给水表阀位置、排水水管位、暖气片位置、燃气管及表位确定后,再组织设计、营销、工程人员分别进行样板间评审。设计人员对照现场实体,很直观的对使用功能、合理性进行评审。营销人员针对实体与销售交付标准进行评审。工程人员对工程质量进行审评,以此作为工程质量样板。全部评审合格后,由设计部门统一对提出的问题和需要变更的内容统一归类并发变更,这样再开始大面积的施工,几乎就不存在由于设计变更引起的返工成本了。


提早进行工程样板房的施工,这对于实施室内精装修的项目来说尤为重要,是减少后期变更、实现成本控制的有效途径和方法


随着房地产市场的逐步发展、客户的成熟和需求标准的提高,大多数房地产开发商都或多或少的接触到室内精装修。由于精装修涉及的部品更细,衔接口子更多,管理流程更复杂,现场实施效果的不确定性更大,投入成本更大,后期出现各种问题的可能性更大,。所以,提早进行工程样板房的施工,几乎是不可省略的重要一步,为客户展示效果只是它重要职能的一方面,对成本控制部门来说,更重要的是,与设计部、采购部、工程部联动,及时清理样板房的各类成本,寻找对应效果的性价比更高的理想替代品,分析总结装修实施各个环节已经和可能出现的问题,防患于未然,为精装修工程招投标和后期大面积铺开实施打下良好的基础,才是此阶段变更成本控制的关键。


此外,为了保障变更及时得到处理和结算,万科确定了变更结算的4大原则:时间限制、一单一算、一月一清、完工确认


时间限制是指,对设计变更及现场签证及其结算实行严格的时间限制,禁止事后补办。


一单一算是指,一个设计变更及现场签证单应编制一份结算单,且对应一个工程合同。


一月一清是指,每月10日前,成本部现场造价师、承包单位应就截止上月末已完工且手续完备的设计变更及现场签证,核清造价并签字确认,交部门领导复核。



完工确认是指,当设计变更及现场签证完工后,工程部现场工程师和监理单位工程师必须在完工后5日内签字确认,如属隐蔽工程,必须在其覆盖之前签字确认。


确保审批与执行有效落地


很多群友提出的困惑在于,发起容易,确认不易。


发起分对象来看,有业主建设部、业主营运部门施工单位、设计单位等要控制好业主自己内部提出的变更。流程写得花好朵好,量价谈不拢,流程就走不动。量也好定,价是最大问题。定价方式能在合同阶段约定好最理想,最好方法是在合同中约定好定价方式或另外签订变更签证补充协议。


如果都能严格按流程走变更审批问题就不会有大问题,关键是会存在事实倒逼,变更流于形式。


有群友提到他们的企业是首先预控原则,承发包阶段尽量完善图纸、施工方案、清单风险,合同为承包范围内总价,对于特殊材料招标前无法确定标准的暂估单价材料。招标答疑需投标人澄清内容及风险,约定合同变更计价原则。签约后合同执行阶段,所有合同变更要预申报,过程中双方协商价格(相当于单份签证直接定结算价)。


有群友提到签证的优先次序:一是能够签证总价的不要签单价;二是能够直接签单价的最好不要签订工程量;三是能够直接钱结果最好不要签事实。


首先,现场签证和设计变更表单应写清签证/变更的原因、签证/变更内容、工程量以及在需要的情况下绘制草图,具体填写要求如下:


对表单的内容必须满足结算编制的要求,不能笼统地签认工程量和工程造价,必须将工程名称、签证的原因、时间、签证内容、材料材质、施工方法等描述清楚,如果文字描述不能满足结算编制的要求,要求附简图,并达到根据表单可准确计算工程量的要求。


签署实体工程量,尽量避免签署人工工日或机械台班;计日工和机械台班的签证,不允许直接签署人工工日数量和机械台班数量,一定要有施工内容描述,以便进行核算;无作业内容描述直接签署用工数量和台班数量不予确认。


安装材料设备需注明厂家、型号、规格、品牌;


特殊部位还应用节点简图予以说明(如无法文字描述工艺做法);


现场签证/设计变更单按楼号由工程设计管理部分专业依发生先后顺序进行编号,并与后附的原始资料顺序对照。


以下内容需现场确认:


一是隐蔽和打凿工程必须当场拍照且有隐蔽验收记录;


二是土方工程必须提供施工作业前后的土方方格网图以供计算工程量。


其次,所有发起的现场签证和设计变更至现场成本工程师审批时,需要对现场签证和设计变更单下发的合理性进行审核,“合理性”审核包括以下几个方面:


判断审批单内容是否与合同相矛盾,合同归属是否正确;


与合同相对应的关系进行描述;是否为合同必须增加的项目;


确认发出审批单的必要性,是否属于合同内已经包含的内容;


判断每份签证和变更单是否存在相关责任单位;


对确定为不完善或不应发出的指令单应说明理由并退回经办工程师;


变更指令措词不清,结算时易引起分歧、纠纷的应予以退回。要求提出部门表达清楚,不致引起歧义。


编辑整理:王亚辉,厦门SM集团总部合约负责人彭建辉作为群话题讨论值班班长对本文有重要贡献,也感谢积极参与讨论的30多位群友;来源:明源地产研究院。更多好文推荐分享,请添加副主编个人微信mypx2014


    本站是提供个人知识管理的网络存储空间,所有内容均由用户发布,不代表本站观点。如发现有害或侵权内容,请点击这里 或 拨打24小时举报电话:4000070609 与我们联系。

    猜你喜欢

    0条评论

    发表

    请遵守用户 评论公约

    类似文章
    喜欢该文的人也喜欢 更多