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某房地产开发公司于2004年7月成立，2005年2月取得一宗土地使用权，支付土地出让金2,800万元，然后，公司开始办理土地使用权过户的手续、搞规划设计、进行“七通一平”等项工作，又办理开工许可证等前期工作，该小区规划为“普通标准住宅”。一直到2006年7月才开工施工建设，在这期间发生费用200万元，财会部门作为“开办费”处理。工程经过一年的施工，于2007年9月竣工。开发成本5,200万元，可售面积20,000平方米，以单位均价6,700元对外销售，到2007年末，房产全部售出。发生期间费用180万元，借款利息420万元，但不能全部取得银行借款证明。计算应交土地增值税。 土地增值税的计算： （1）销售收入总额＝6,700×20,000＝13,400万元 （2）扣除项目金额＝（2,800＋5,200）×130%＋13,400×5.5% ＝10,400＋737＝11,137(万元) （3）增值额＝13,400－11,137＝2,263万元 （4）增值率＝2,263÷11,137＝20.32% 适用税率30%，速算扣除率为0 （5）应交土地增值税＝2,263×30%－0＝678.9(万元) 筹划方案：把首次取得房地产开发经营项目之日,确定为税法规定的实际开始生产、经营之日，把开工前的200万元费用直接列入前期工程费。 土地增值税的计算： （1）销售收入总额＝6,700×20,000＝13,400万元 （2）扣除项目金额＝（2,800＋5,200 ＋ 200）×130%＋13,400×5.5%＝10,660＋737＝11,397(万元) （3）增值额＝13,400－11,397＝2,003万元 （4）增值率＝2,003÷11,397＝17.57% 增值率小于20％，免征土地增值税，节税678.9(万元)。 作者：智慧源.翟巨顺 |
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