一、如何做好租金价格定位？1、商业项目的三种租金方式 商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式。 一个商业项目的经营能否成功，经营寿命能否持久，在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上，对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异，例如：服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式；而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此，不同的业态商户会选取不同的租金方式，而不同的租金方式也适合不同的商业业态。 不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态，不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度，从而使品牌可以扩大市场份额，提升知名度，获得更多的利润。
2、如何进行租金定位？ 要做好租金定位，最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先，商圈业态分布不是均衡的。其次，商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系，同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素；二是预期经营状态。 案例1：苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案 租金定制思路 ① 区域租金水平：项目1.5公里范围内商业租金价格； ② 类比项目：根据项目定位，参考类比项目； ③ 行业租金承受能力：结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验，对租金价格进行合理把控； ④ 项目地理位置、发展前景：项目是否面临重大利好变化，如交通、城市规划等。
主要商务方案 ① 主力商家：对主力店，品牌形象较好商家，采取低条件租赁，如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险；对规划业态中部分较聚人气业态，如美食广场可自营。 ② 小商家：小商家有从众心里，在主力店已引进的基础上，可适当拉高小商家租金，提升开发商整体经济效益。 ③ 租赁年限、免租期：一般业态控制在2-3年；餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营，对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持，避免商家出现免租期后弃租的现象。 ④ 履约保证金：一般商家2-3个月，中大型商家在3-6个月以内。
案例2：商城租金定位策略 租金招租者投资收益的主要来源，其定价高低直接影响投资回报率的高低，但由于商业地产的特殊性，租金不仅考虑投资回报，还必须考虑众多因素，使各利益相关方均能实现比较理想的预期，达到一种平衡。
在众多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可调租金的方法，即 测算租金=固定租金+可调租金 其中，固定租金综合考虑当地商业水平、租金整体水平、商圈发展情况、城市未来发展规划等因素。可调租金主要考虑因素为本项目的内部情况，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、营销策略、楼座位置、商铺区位、竞争因素、招商可及性等因素。
二、租金调研报告怎么做？租金如何定？制定标准从何而来？周边的竞争项目的租金水平是怎样的？商圈整体发展规划是什么？目标商户的承租水平如何……这些都是在租金定制过程中的关键信息。这些信息需要通过周密的调研计划和精准的调研对象而得来，在此给大家推荐几个具有代表性的租金调研案例，分享租金调研报告的整体思路和实施方法。 
案例1： 深圳华润万象城租金调研与策划报告 整个调研报告非常专业而全面，具体内容从深圳市商业物业整体市场概况——总体市场供需水平分析，深圳市主要商业旺区（商圈）分析。对五大竞争对手（地王购物中心、中信城市广场、西武百货、太阳广场、铜锣湾广场）进行详细、深入的调查分析，调研要点：项目位置、规模、招商条件（报价）、每层商户组合；并从这五家商场中，每层挑选不同业态的1-2个具代表性客户，调查其具体租赁条件，以供参考。 通过对目标商场案例租金水平对比分析，以及不同行业承受租金水平及承租面积对比分析等，深圳市商铺未来租金趋势本项目初步发展建议，本案的市场定位：商户组合布局租金条件的制订、影响大型购物商场租金的主要因素、各楼层商户组合布局及业种分配比例、各楼层商户目标客户、确定购物中心租赁条件的制订，最终确定本案各楼层的租金方案。 案例2： 天津银河国际购物中心租金调研报告 本案首先从天津零售商业分布情况开始，从城区商业物业存量及新增供应量，到对百货、大型超市、超市、便利店、专业市场、购物中心等业态租金情况的分析，总结一类商圈主要零售物业租金水平和租金收取方式。 同时，对零售商户、餐饮商户和其他商户具体分析租金收取方式，推算本案的整体租金水平及各楼层基准租金，并制定同一楼层店铺租金定价依据；以及未来租金增长比例和租金方案的使用原则。
三、租金测算方法示范1：营业额反推租金测算方法 租金测算的方法多种多样，角度不同，采用的方法也不尽相同。常用的租金测算方法有几个途径： ① 实地调研； ② 网络查询； ③ 与第三方公司合作； ④ 通过营业额进行反推（此方法较为准确，适用于调研难度较大的大型商场租金估测）； ⑤ 经验数据：针对沿街商铺、小型商业的租金调研难度相对较小，且调研数据相对真实、准确，可采用1、2种途径进行调研；针对大型商场或大型餐饮娱乐业态，租金调研相对较为困难，可考虑选用与第三方公司合作，或通过营业额反推，或凭借经验数据来进行判断。 示范2： 购物中心商业预算、楼层租金分解说明 每个楼层的月租金总额的测算公式为： 1楼月租金总额=（年度费用总额×1F所占百分比）/12（其他楼层以此法类推）
每个楼层的每月/元/㎡，测算公式为： 套内/楼层总建筑面积=套内/楼层建筑总面积-已出租面积/已出售面积 公式：每F每月/元/㎡=1楼月租金总额/楼层面积（其他楼层以此类推） 优劣商铺的单价制定： 在平面图上根据楼层中的区位，人流量标出商铺的优劣（以ABCD区分），据优/劣程度拟定出某个楼层商铺租金单价高或低（计算优/劣铺单价可参考楼层系数的分解方法进行计算），但各类别铺位租金之和等于本楼层预算总额。  示范3：购物中心租金定价方法 根据商圈租金水平、厂商承受能力，购物中心投资回报，综合考虑以下三种定价方法： 租金水平类比法：以当地各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
保本保利定价法：以厂商的租金承受能力为基础，分析典型业种在一定成本下的损益平衡点。只有多数厂商能够赢利，购物中心才能稳定与发展。厂商在投资设店前，通常会对营业额、租金、保本保利点作测算。
投资收益分析法：以本项目的销售价格水平推算预期实现的租金水平，该方法仅作参考，不作推导。
项目成本定价法：以项目的投资成本为基础，按静态回报率推算项目租金均价。由于我方无法知晓本项目商业部分的地价、建筑安装等投资成本，所以该方法未能运用，需要开发商自行测算
示范4：租金建议及收益预算 租金水平根据楼层、配套组合、商业业态、管理水平及市场供应量等因素造成不同差异，现就上述因素综合分析如下： 楼层因素 包括两方面，有楼层差价及无楼层差价。楼层为租金差异最明显的因素，亦有极少数商业项目无楼层差价（例如女人街开盘时），用以鼓励销售，造成抢购之现象，进而积累业主信息，同时也是招商销售的卖点。一般商业项目中采取多为有楼层差价，一般而言，以一楼为基准，每上升（下降）一个楼层，其差异率较前一楼层约递减为40%、35%、30%、25%。 配套组合因素 本因素可说明当商铺处于同一楼层时如何区别商铺租金价格。如商业项目将楼层划分为商铺（店中店）形式，则根据该商铺所处位置、周边环境、面积、套内面积等因素组合定价 商业业态因素 此计算方法也称浮动租金法，按照传统百货的作法，不同商业业态采取不同的抽成比率，同样，此方法也可于租赁形式中借鉴，一般算法为：单位面积（每平米）每月产生的销售收入*实际使用面积*抽成扣点=租金。 项目租售建议 目前商业地产销售运营中大体上有如下五个方式：自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购等，资料中对此进行了逐一展开分析。
四、名企项目租金明细上海正大广场业态品牌租金明细 正大广场的租金状况：其中主力店的固定租金在70~284元/月/平方米，非主力店的固定租金为160~700元/月/平方米不等。在非主力店中，服装服饰类的固定租金为580~620元/月/平方米，生活精品类的固定租金为420~450元/月/平方米,餐饮美食类的固定租金为290~320元/月/平方米。 资料中以表格的形式，分别从业态、租金模式、固定租金（元/月/平方米）、扣率进行了非常详细的介绍，每一个品牌的租金信息均涵盖其中。 北京6大知名购物中心租金水平 本资料介绍了北京西单大悦城、北京蓝色港湾国际商务区、北京apm商场、嘉茂（西直门）购物中心、北京富力广场、北京新中关购物中心6大知名购物中心的租金情况。 分别从单层建面、业态定位、代表品牌、单店面积、租金价格、扣率做了表格式统计，同时，对每个项目所在商圈、业态组合和定位等方面做了优劣势分析。 深圳10大知名购物中心租金水平 资料中介绍了华润万象城、COCOPARK、海岸城、益田假日广场、京基百纳广场、保利文化广场、嘉信茂广场、金光华、怡景中心城、花园城中心10大购物中心的租金水平，从项目所在区域、商业建筑面积、从负一负二层到五层，明确罗列了租金价格。 其租金水平为平均租金参考，以零售为主。部分服饰类、品牌专卖租金扣点18-25%，餐饮品牌连锁店扣点5-12%。
最新行业数据篇北京4大知名购物中心租金明细
北京西单大悦城 项目档案 地址：北京市西城区西单北大街131号 所属商圈：西单商圈（直辖市市级商圈） 开业时间：2008年2月1日 占地面积：16073㎡ 总建筑面积：20.5万㎡ 商业建筑面积：11.5万㎡ 商业楼层数量：B4-F11 物业组成：贩物中心、酒店、酒店式公寓、甲级写字楼 开发商：北京新奥西郡房地产开发有限公司 投资商：中粮集团 建筑设计：新加坡CPG有限公司 北京天鸿囿斱建筑设计有限公司 商业顾问：高纬环球 外立面及室内商业设计：美国思亚国际集团 停车位数量：1000个 业态占比
零售服饰类站77%、餐饮类站13%、服务类站10% 租金明细
项目优势 1.西单大悦城，地处北京市核心商圈西单商业区内商业氛围较浓重，出行、休闲、娱乐及购物十分方便。 2.品牌组合、较为领先有多个品牌在其设立中国或北京的旗舰店。自身定位 选择与周边知名百货错位经营利用自身体量较大的优势异化竞争，引进了H&M、GAP、优衣库、ZARA等目前知名度较高的流行走量品牌服饰作为主力店。 3.客流较大，没有过于明显的周末、平日人流区分。 4.区别于周边传统百货店拥挤的购物环境，每个楼层都有主题休闲区。 项目劣势 1.周边商业过于密集。 2.在传统百货进行促销活动时，部分品牌销售会直线下滑。 3.购物中心化妆品较少。
北京apm商场 项目档案 地址：北京市东城区王府井大街138号 所属商圈：王府井商圈（直辖市市级商圈） 开业时间：2008年2月1日 总建筑面积：13万㎡ 商业建筑面积：9万㎡ 商业楼层数量：B1-F6 物业组成：购物中心、甲级写字楼 开发商：香港新鸿基集团 停车位数量：800个 租金明细 
项目优势 1、交通地理位置优越，紧邻长安街王府井。 2、业态齐全，打造一站式消费理念。 作为中国第一街的王府井，和王府井商圈核心的首位商场，GAP中国首家复式旗舰店，ZARA也把在中国的第一个三层铺面的复式旗舰店选在这里,更有亚洲最大的复式旗舰店NIKE Beijing等，拥有5家最具特色和独有性的国际大牌复式旗舰店。 项目劣势 1、周边商业过于密集，对于该项目的竞争较大。招商满租率不高，客户可选择性目前还是不很多。 2、楼层过高，楼上，地下较冷清。
北京嘉茂（西直门）购物中心 项目档案 地址：北京市西城区西直门外大街1号 所属商圈：西直门商圈 开业时间：2007年10月13日 总建筑面积约29万平方米 商业建筑面积： 89000 ㎡ 商业楼层数量：B1-F6 物业组成：购物中心、甲级写字楼 投资商：嘉茂集团 停车位数量：2000个 租金明细 
项目优势 项目区位优势巨大，紧靠地铁交汇站及公交车站，商圈内坐落多家学府，客流量巨大。项目内各种业态齐全，凸显其一站式的消费理念，其中餐饮业态所占比重超过30%，从而产生了良好的聚客效应。为之后的调整奠定了基础。 项目劣势 该项目的服装品牌有待调整，同比其他项目略显低端，诸如一层品牌LEVIS,TOUGH，二层品牌MIGANO,谜底等。且品牌码放较为凌乱，缺乏合理梳理和调整。项目整体调性不足，更多依靠周边的便利交通环境为其带动客流。
北京富力广场 项目档案 地址：北京朝阳区东三环中路55号 所属商圈：国贸商圈（直辖市市级商圈） 开业时间：2008年2月1日 总建筑面积：60万平方米㎡ 商业建筑面积：16.7万㎡ 商业楼层数量：B1-F6 物业组成：购物中心、酒店、酒店式公寓、甲级写字楼 开发商：富力集团 停车位数量：1000个 租金明细
项目优势
1、开放商实力较强，能够为项目的长期稳定运营提供保障。 2、项目不仅交通便捷，且地理位置优越。 3、项目周边属老居民区，固定居民非常多，提供了非常稳定的消费群体。 4、晨曦百货对项目的业态起到了很好的补充作用。 项目劣势 1、项目虽然距国贸商圈较近，但自身品牌较为低端，与国贸，新光等商城差距较大，所以对周边白领人群缺乏影响力与号召力。 2、楼内品牌码放较乱，缺乏统一规划，有待调整。 3、缺乏大型目的性消费场所。诸如影院，超市等，顾客流动性较大。 （注：因租金随着诸多因素有不可控调整，此份资料仅供参考） 本文:前半部分来自赢商网，后半部分来自:商业地产学院
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