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第四式：合同签订法律建议及条款完善 既包括对现有合同不尽完备、甚至存在重大法律风险的合同或者条款的审阅，也包括针对营改增后，地产企业签订合同必要条款的增加。 以合同法、建筑法等相关法律为基点，融合了营改增税法的变化点和要害点，为企业合同签订全面把关，既降低合同风险，又降低税务风险。 （一）常用合同风险审阅 对签订的常用合同进行梳理、审查，对合同中存在的法律问题及其他缺陷进行法律把关，及时发现合同中存在的问题，并对合同中存在的问题提出整改建议，减少和避免以后在履行合同中产生不必要的分歧和争议，达到事先防范的目的。 （1）土地合同； （2）各类拆迁补偿协议、房屋安置协议； （3）前期施工合同； （4）地勘、设计合同； （5）建设工程合同（工程施工合同、工程总、分包协议、装修合同、劳务合同）； （6）材料购销合同； （7）广告促销合同； （8）融通资金合同； （9）房屋预售、销售合同； （10）“五证”信息的采集。 （二）营改增合同修改建议 在不影响各类常用合同使用的前提下，结合税制改革的要求，对常用合同中涉税事项增设重要法律条款。同时对可能引发重大涉税风险的合同、甚至交易行为给予专业意见，对于不适宜继续签订的合同或者合同条款，建议取消。【加微信：fdccspx关注更多精彩内容】 1、建安合同的修改建议 缴纳营业税时，建筑业企业承接的工程项目上交的营业税和附加是价内税，由建设单位承担，不影响建筑业企业的经济效益。改征增值税后，建筑企业投标书编制中，有关原材料、燃料、租赁费等成本为不含增值税金额。但在实际施工中，有多少成本、费用能够取得增值税进项发票，建筑企业在编制标书时很难准确预测，导致实际施工成本与标书成本出现偏差。而且标书中城建税、教育费附加等税金编制同样因为无法准确预测进一步扩大了上述不一致。专业团队需要协助企业对施工方提供的施工报价予以核准，避免施工成本偏高。 （1）收集、分析各类建安合同； （2）测算合同中成本、费用组成中增值税进项发票获取可能的比例； （3）制定税制改革后合理、公允的工程付费标准； （4）修改税制改革后的合同文本。 2、加强采购合同管理 增值税要求采购过程票、款、货一致。即：纳税人购进货物或应税劳务，支付运输费用等，所支付款项的单位，必须与开具抵扣凭证的销售单位、提供劳务的单位一致，才能申报抵扣进项税额。 营改增后，除非取得了当地国税机关的同意，不允许继续签订三方抵账协议，不允许继续采取委托收款方式支付款项。 3、代理条款的修改 谨慎代购材料（甲控材代购行为）。增值税法规定，代购货物行为，同时具备以下条件的，不征收增值税，不同时具备以下条件的，无论会计制度法规如何核算，均征收增值税：（1）受托方不垫付资金；（2）销货方将发票开具给委托方，并由受托方将该发票转交委托方；（3）受托方按销售方实际收取的销售额和增值税与委托方结算货款，并另外收取手续费。【加微信：fdccspx关注更多精彩内容】 如果地产公司在指定施工方采购材料（限定型号、品牌、或者厂家）的过程中，提前垫付部分材料款，可能被界定为销售材料给施工方，缴纳17%的增值税，而且没有任何进项税金可以抵扣。 4、修订违约条款 增值税法将价外费用分为两大类：一是代收代垫性质的价外费用；二是具有收入性质的违约金、赔偿金等价外费用。无论属于何种价外费用，均需要作为收入缴纳11%的增值税，而且价外费用并没有对应的进项税金可以抵扣。简言之，价外费用的合同条款或者行为会产生高额税负！常用合同中的惩罚条款需要全面审阅和修订。 5、规范代建行为 营改增后，代建房屋如果依照代理业缴纳增值税，须同时符合下列条件：（1）必须事先与委托方订有委托代建合同。并在合同上载明取费依据及标准；（2）所建房屋的基建计划与立项必须是计划部门下达给建设单位的，不发生土地使用权转移；（3）以委托方的名义与施工方结算；（4）不垫付建设资金。 如果客户存在代建业务，需要对代建行为重新规范。 6、合同付款条件的审核 根据增值法规定，结合常见的房屋预售业务而言，增值税纳税义务发生时间为：先开具发票的，为先开具发票的当天；未先开具发票，则为收到预收款或者书面合同约定的收款日期的当天。 如果预售合同中明确规定了收款日期，则无论回款进度如何，均会导致增值税纳税义务的发生。但是合同中不明确规定付款日期，又会业主拖欠房款提供了充分的理由，需要综合考虑后，定夺条款。 7、发票事项写入条款 增值税专用发票的取得直接关系企业税负，建议将何时取得发票，取得何种发票（以取得增值税专用发票为主）以及对方虚开发票承担违约责任条款等明确列入合同。《正坤》 金旭红公司5月份“房地产财税专题课程”公告：
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