当前房产价格出现暴涨,买卖纠纷量暴增,带来的社会问题非常复杂,法律界应当认真研究可行的应对方案。 绝大多数纠纷应当优先通过调解方式解决,买卖双方各让一步就很可能把问题解决了,一般通过双方律师的协商解决问题的可能性更大,当事人一般过于乐观或过于悲观,而律师普遍都比较谨慎,没有律师敢说我就100%会胜诉,诉讼一定有风险,只要有风险就应当接受调解,调解成功了就是买了保险,而做出的让步就是保险费,90%以上的人是愿意出保险费的,90%以上的人也是不愿意打官司的,所以重视调解一定会取得好效果。非要走到诉讼程序的,优先考虑解除合同要求对方支付违约金和差价损失,迫不得已才考虑请求继续履行合同。 确定解除合同并要求对方支付违约金和差价损失的,买方可以及时抓住机遇另行买房,就不必等诉讼结束后再决定。 继续履行合同可能存在的障碍因素主要有:房产被查封、共同共有人不同意出售房产、共同共有人主张优先购买权、租客主张优先购买权、一方二卖他人优先占有了房产、房产被抵债、买方不能获取贷款、卖方不配合赎楼等,这些因素或多或少都会对房产的继续履行造成障碍,如果法院驳回了诉讼请求,买方损失惨重,买方丧失了起诉时购房的机遇,等诉讼完时房价可能又涨了很多,那样就确实代价很大。 鉴于目前的情况法院应当支持买方通过要求支付违约金和差价损失来维护自己的权益,尽量少让买家选择继续履行合同来维权,这样的司法成本很高,买方的维权成本也很高。 对法院处理类似案件提出如下建议: 1、 鼓励违约方主动承认违约。在房产买卖中,很多当事人明明自己违约却不肯承认, 死扛到底,导致守约方要收集到违约方的违约证据后才能决定自己的应对方案,这样往往导致了守约方损失的扩大,不利于问题的解决。如签订合同后卖方违约的,卖方往往只会电话告知中介不卖了,或者以各种理由推脱继续履行合同义务,买方在这种情况下只能等待卖方违约证据的出现,才能采取行动,这样买方就丧失了很多另行购房的机遇。如果卖方主动书面承认违约,配合买方及时解除首期款的监管,并退还买方定金,或者预付一部分违约金,这样买方就能在最短的时间内去买其他的房产,就能把损失降到最低,对双方都有益,违约金的多少双方可以慢慢等待诉讼结果。法院也不用花很多的精力来判断到底谁违约,只要确定合理的违约金就很简单了,减少一半的上诉率。因此对于违约方主动承认违约的,应当作为一个调整违约金数额的重要因素,对于不仅违约还采取各种手段导致损失扩大的,应当让其承担惩罚性的违约金,这样才能通过司法的途径引导违约方主动承认错误,并配合另一方减少损失,减少内耗。担保费用是由担保公司与法院商定的,担保费应当予以支持,法院应鼓励当事人采取保全措施,有利于减少执行难的问题。这种类似刑法中的认罪制度,在民事诉讼中也有很好的效果。 2、 明确违约金衡量的标准。目前房产诉讼中打违约金的诉讼真是有点打赌的意味。 高的可能支持20%,低的可能比定金还低,这样的结果无法提高司法公信力,还可能滋生腐败。违约金的多少毫无疑问取决于房价涨幅的高低,涨幅通过评估来确定固然不一定科学,但是比没有要强很多。评估不一定要通过法院委托确定,因为法院委托的评估费实在太高,评不起,允许双方自行评估,一个评估报告自己评可能1000左右,每人评一份才2000元左右,这样可以在每一个案件中广泛运用,两份报告金额不一致的,取中间值参考,减少评估的误差,同时还可以参照中介同类房产的挂牌价来确定涨幅。评估的时间点确定有点难,但主要考虑以下因素:起诉的时间、被告明确表示违约的时间、被告退还定金、解除首期款监管、配合守约方减少损失的时间。在确定违约金时应当明确几个规则:违约金的数额绝不能低于定金数额,绝不能不考虑任何因素直接参照定金数额判决违约金。这也类似刑法中量刑标准化的方案,标准化有利于违约金调整的规范化。 3、 继续履行合同不能支持时允许原告变更诉讼请求为解除合同要求支付违约金。近期 房价涨幅太大,鉴于过往的经验法院不会全部支持20%的违约金和差价,很多买方被迫选择请求继续履行合同,但继续履行合同在法律上和执行中有诸多障碍,如果法院认为不能支持继续履行合同的,应当征求当事人意见是否更改诉讼请求,而不宜直接判决驳回诉讼请求,继续履行的合同标的大,诉讼费、保全费、担保费、律师费加起来费用很大,如果贸然判买方败诉对买方的打击是很大的,既不利于解决问题又浪费了司法资源。在继续履行诉讼中买方请求保全房产的,应当不允许卖方通过置换担保解除房产的查封,否则买方请求继续履行的目的会落空。 在这场空前的违约潮中,法律人都应当乘此机会来思考房产买卖审判中存在的各种问题,提出可行的解决方案来提高司法的公信力。 |
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