将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体
综合体以功能协同、空间紧凑、抗风险能力强为特点,表现出极大的生命力和充沛的发展潜能。因其规模宏大、功能齐全,城市商业综合体常被称为“城中之城”
美国纽约洛克菲勒中心是上世纪最早出现的建筑综合体,它的开发从1930年一直到今天,是当今世界上规模最为庞大的私人所有的商业、娱乐中心。 综合体产生的背景(二) 随着城市的发展,商业综合体应运而生。它是多个使用功能不同的建筑空间组合而成的建筑群,其合理性在于节约用地、缩短交通距离、提高工作效率、发挥投资效益等。
不同类型的物业在综合体中承担的功能 各种物业类型之间的相互影响 开发时序与物业价值最大化的关系
根据都市综合体所处的区位、功能和与周边的关系,归纳起来有如下突出的价值特征:
城市综合体也是对分散的城市功能一种整合,以往功能单一的时候,各个物业功能相对独立,之间关联度较弱,作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一,城市综合体城市价值的主要表现集中在以下两点: 综合体的发展模式
不同模式的收益方式
城市综合体商业模式— 功能协同 城市综合体将商业、办公、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接,有机组合、相互依存、协同促进,具体物业功能比例的确定是一个极其复杂的过程,与以下因素息息相关: ·地块规划指标、政府要求 ·市场状况 ·项目整体定位 ·开发商预期收益平衡 城市综合体在不同地域,其物业功能分配的比例也不相同,在CBD、传统购物街区、城市新兴区域,作为城市综合体开发面临的受众群体和需求也大相径庭。但无论如何,要保持城市综合体整体定位的一致性和无偏差性,这就需要城市综合体中各个物业品种其在档次、内容的选择和梳理上要保持定位相对一致。 ·在城市商务CBD集中的地方,一般以写字楼、酒店、服务式公寓的开发为主,零售只作为配套服务功能,主要客群针对高端的商务、企业职员等 ·在传统的购物街区,零售所占的比重往往就超过商务类需求,利用商业综合体的整体聚客优势,提升商业的品质,其针对客群面往往较广 ·在城市发展的新兴区域,除一定的商务类需求外,生活类、社区型的商业元素往往较受欢迎,以项目周边3-5公里内的城市消费人群为主 城市综合体商业模式— 运营模式 城市综合体开发运营模式 大型综合体开发模式,需要强调整个项目的有序规划和功能互补,为使用者提供完备的商务功能和生活服务,对提升区域或城市价值有着不可或缺的点石成金的作用 对于一个成熟的城市综合体而言,项目开工建设完成后,后期项目的运营模式的选择,将决定项目日后的盈利能力、开发企业的融资结构。由于城市综合体的开发投资回报远远高于纯住宅项目,长期持有的特性更是让开发商长期获利,目前主要有以下两种运营模式: (1)出租持有经营为主 (2)出售部分商业、住宅物业和出租持有经营相互结合 都市综合体中各种物业功能有其各自的特性,因此,其物业的经营管理也有不同特性。主要包括零售商业的经营管理、酒店的经营管理、写字楼的经营管理、公寓住宅的物业管理 都市综合体中运营管理模式共有以下三种
案例:上海新天地开发(太平桥地区重建项目) 根据综合体在不同城市的不同位置、城市特性和历史阶段,从投资与营运的角度总结出都市综合体的三种开发模式: 本次分享完毕,案例部分,下次分享 |
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