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房企转型新玩法:让资产飞一会!

2015-07-13  无咎●无誉
???导读
用有限资产,获取最大收益,是所有企业追求的最高境界。在经济迅猛发展的当下,“变轻”不仅仅是一种选择,也是一种必然。特别是对于重资产当道的房地产企业来讲,随着利润水平的下降和金融环境的收紧,轻资产发展模式早已成为共识。


近来,包括万科、保利地产、世茂房地产在内的龙头企业都相继提出了轻资产方发展的战略转型。在不少业内人士看来,随着行业利润率和杠杆率的长期下降,重资产将不再是房企的最佳选择,而轻资产模式则会得到越来越多的用武之地。


首先让我们深入浅出,以最近转型轻资产最热门的万达集团为例,看看什么是轻资产?什么又是重资产?

什么是重资产?万达商业地产的主要产品是城市综合体,这种产品模式就是建设一个大型万达广场,旁边配套建设一些写字楼、商铺、住宅等,把配套物业进行销售,用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品,所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营,全部租金收益归万达,这种模式叫重资产。


什么是轻资产?投资建设万达广场,全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益万达与投资方按一定比例分成。这是一种全新模式,万达去年开始研发,现在已开始运行。这就是万达广场轻资产模式。


在轻资产模式中,房企们紧紧抓住自己的核心价值,而将一些非核心业务外包出去。轻资产运营是以价值为驱动的资本战略,是网络时代与知识经济时代的背景下企业战略的新结构。那么问题来了,房企们到底该如何做到重资产到轻资产的无缝对接呢?


实际上,从业务线选择、价值链定位以及资本资源整合三个方面判断,商业地产领域已经形成了三种主流的轻资产运行模式:


第一种以运营商为核心,投资机构作为财务投资人的类资管模式,典型者如万达商业地产拟实施的轻资产模式;


第二种以投资机构为核心,运营机构作为受托管理人的基金模式,以西蒙、铁狮门等为代表;


第三种是集运营与投资为一体,运营机构同时作为投资管理人,打通投资建设、运营管理与投资退出整条产业链的凯德模式。


从提升企业资产流动性,进而提高企业抗风险能力以及有效利用外部资源快速发展,提升净资产回报率(ROE)进而在短期内提升业绩的角度而言,商业地产企业的轻资产化都是十分必要的。实现轻资产化经营的途径主要有以下几种:


1
售后回租方式实现

售后回租是工业企业常用的一种融资方式,类似于向银行进行的分期付息、到期还本金的抵押或质押贷款,只不过交易对手由银行换成了租赁公司。售后回租的好处除了以固定资产换取了流动资金以支持企业经营以外,还可以将该固定资产移出表外,在回租期限内不再提取固定资产折旧,改善企业的资产流动性,提升流动比率并迅速提升经营绩效。


如果单单从融资的角度而言,营业中的商用物业完全可以采用向银行申请长期经营型物业贷款来进行,资金成本比售后回租的租金水平更低,期限可长达 8-10年。


但是在银行贷款融资模式下,商用物业作为固定资产只是作为向向银行提供的抵押或者质押等保证措施与增信条件,仍然计入企业的固定资产科目,无法将之移出表外。而售后回租的融资方式,因为向金融租赁公司或者投资机构进行了商用物业产权的转移,将之完全移出了表外,从而实现了企业的轻资产化。


2
利用REITs实现轻资产化

REITs集合了中小投资人的资金投资于成熟的商用物业,聘用专业机构作为物业运营管理人,以租金支持来实现投资的安全性,以上市交易来实现投资的流动性,无论是股权型REITs还是债权型REITs都能够实现安全性、收益性和流动性三者较好的结合与平衡,是成熟期商用物业最适合的融资工具之一。


3
以商业信托实现轻资产化

商业信托允许将开发中的物业与待开发的物业打入资产包,也没有必须将租金收入的90%以上分配给投资的规定。商业信托这一融资方式还可以留下部分发行收入,在项目早期收入较低时用于对投资人的支付收益回报。正因为如此,商业信托成为开发商及商业地产运营商在资本市场上融资以发展新的物业或者用于收购商用物业的非常适合的工具。


4
以合作开发来实现轻资产化

在目前国内金融支持工具不足、资产或者权益出境尚有较大难度、投资机构规模普遍偏小难以支持大体量商业地产项目或者大型地产企业实现轻资产化的情况下,合作开发或者与专业投资管理机构的合作就成为更为现实的选择。



标杆房企怎么玩轻资产?
1
万达
转型投资管理公司

投资建设万达广场,全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,所产生的租金收益,万达与投资方按一定比例分成。这种全新模式,万达去年开始研发,现在已开始运行。


这是王健林的设想,按照他的计划,万达2016年将会有50个万达广场开业,其中超过20个是采用轻资产模式。2017年以后,万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度,其中40个以上是轻资产。


当然,说到轻资产最重要的一个因素,就是资金。对于未来的资金需求,万达的计划是两个渠道,一方面来自基金、保险等机构投资者,另一渠道是内部融资。在后一渠道,万达已成立了自己的电子商务公司,并在去年底万达以约合20亿元的价格获得快钱公司68.7%的股权。

近期重要动作

万达于今年6月份推出首款众筹产品“稳赚一号” 通过快钱平台接受认购,线3天后顺利融到了50亿元。6月18日,万达宣布投资项目正式成立,资金将投向5座在建的万达广场。这意味着万达商业地产“轻资产”模式正式启动,万达商业地产将走上“轻重并举”的发展模式。


2
万科
出让部分股权并保留资产运营权

住宅龙头企业万科转型轻资产,以“小股操盘”、“互联网社区服务”等一系列轻资产发展模式,逐步取代原有的重资产开发模式。住宅专业化曾是万科成为行业“老大”的利器,但时过境迁,一直以有远见著称的万科不可能没有意识到外部环境的变化。


这几年,万科进军商业地产、养老地产、挥师海外,更多细微的变化在悄无声息地进行。持有物业需要低成本融资能力,万科不具备这个实力,因此不想自持物业。万科的商业地产未来都将采取售出的模式,只做管理收取服务费。



近期重要动作

6月8日获证监会批准的鹏华前海万科REITs于6月26日登陆深圳证券交易所挂牌交易,鹏华前海万科REITs由此成为国内第一只真正意义上符合国际惯例的公募REITs产品。


REITs破冰意味着万科的轻资产战略迈出了实质性一步。从万科向城市配套服务商转型开始到其首只公募REITs落地,万科的轻资产战略推进其实并不容易,面对资产周转效率和不动产运营权之间的矛盾,万科暂时还没有寻找到特别合适的方案,这让万科在推进轻资产战略时面临着诸多困惑和压力。


3
保利
推出5P战略

今年年初保利提出了“保利是个P”的5P战略,包括了社区O2O、PloyAPP,从营销手段到战略目标,保利与当下互联网 的时代对接得如此无痕。社区APP是个巨大的市场,几乎开发商都在想法抢滩并占有,目前没有一家可以统一江湖,房地产企业本身厚重的重资产基因导致了它们的转型并不容易。但是,从这次保利亮相上看,最起码互联网 品牌营销成功了,达到了全民营销的效果。



近期重要动作

保利地产拟通过深挖产业链价值,在物业服务、生活配套、购物休闲、邻里社交与居家养老等多层面,在全国保利245个社区约5000万平米物业基础上,通过线上线下联动的“若比邻”商业品牌打造社区O2O,建立标准化、可快速复制的社区商业模型。


若比邻商业品牌是依托于保利住宅楼盘,并逐步实现各项社区功能。这只是保利社区O2O战略的前期规划,在形成一定规模后,若比邻将会以轻资产的模式迅速扩张,包括和其他住宅社区、其他商业伙伴进行合作,而不仅限于保利开发的住宅社区。 


4
花样年
彩生活物业发展模式

去年6月,花样年集团与其旗下物业管理公司彩生活分家,剥离之后的彩生活于当月底登陆港交所,并成为了国内物管上市的第一股。借助APP和网络平台,彩生活为其管理的465个小区打造出一个生活服务的云平台。通过网络建立一个“大社区”,并利用这“大社区”赚钱,这是彩生活主要的盈利模式,其盈利来自于传统的物业管理费、工程服务、社区增值服务三大板块。


其目前已合作商家包括金谷园和小白兔干洗等,彩生活还在彩之云APP平台上为顺丰嘿客、联想、电信等知名供应商开通平台入口,为社区用户提供商品直供和各种定制化服务。


此外,彩生活还在客户流量和庞大的客户数据基础上,推出了e理财、e租房等多元增值服务。近期还将与其他巨头在安防、生鲜、医疗等领域展开深度合作,以期获得更高的运作效率和更大的增值空间。



近期重要动作

6月30日,时值花样年附属公司彩生活服务集团上市一周年之际,公司召开了彩生活住宅品牌发布会,正式向社会推出了“彩生活住宅”,在行业内首次尝试将卖房子转变为卖服务,使房地产行业真正回归到服务业的本质属性,以更好顺应内地的大消费时代发展趋势。


彩生活住宅模式成为中国房地产行业的又一次深刻变革。花样年开始建立依靠平台和服务赚钱的商业模式,它意味着房地产开发商开始从卖房子转向卖服务,社区物业管理企业开始从行业附属变身产业链的强势整合者。


结语

虽然很多房地产企业都在试水轻资产,但是国内的模式发展依然处在初始阶段,存在很多不完善的地方,通过对国外轻资产发展地产商的研究,我们发现轻资产发展要注意以下几点:

1
良好的资本运作能力是成功的关键

物业前期的开发和收购需要占压大量资金,凯德置地采用“REITs 私募基金”的方式解决物业开发和培育的问题,而美国铁狮门则采用高财务杠杆收购实现规模扩张。

2
良好的运营管理能力是成功的依托

无论是新加坡还是美国REITs,后期都是通过成熟优秀的运营管理能力获取超额收益。

3
优化资产组合是成功的推进力

新加坡凯德置地以及美国铁狮门等往往是通过不断优化资产组合,提升整体的投资回报水平。

4
严格的风险控制是成功的保障

美国波士顿模式即通过严格的资产交易原则 P/FFO或租金回报率/资金成本把握行业周期,从而规避风险,实现低买高卖,以提高整体投资回报率。


重资产抑或轻资产运营,是企业根据发展环境以及企业战略需要进行的理性选择,不存在孰优孰劣的问题,甚至轻重之间的转换也只是企业发展的暂时之需。其发展都需要一定的时间和资本投入,而轻资产模式财务杠杆率更高,可以使商业地产商更好地突破资金瓶颈,获得快速发展。


随着国内金融市场的逐渐成熟,商业地产商应逐步搭建RE鄄ITs平台,前端整合金融资源,后端提升运营能力,同时坚持风险底线,实现快速稳健的发展。


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