城市更新的可借鉴样本——东京、汉堡和深圳的实例分析

?导读

2014年国家战略调整，城市新增建设用地管制愈加严格，推动城市空间发展方式从传统增量式扩张向存量用地的再规划、再开发模式转变。而发达国家早在二战后就陆续经历了城市更新并成为其空间发展的主要方式。本期内容介绍日本东京、德国汉堡以及深圳的城市更新实践探索，以资借鉴。

城市更新的东京样本——六本木

六本木新城，图片来源：东京观光网gotokyo

六本木新城作为一座紧凑型城市，是在旧城的基础上进行改造的，是目前日本最高水平的城区改建项目，被誉为“未来城市建设的一个典范”。

开发模式——

该项目由森大厦株式会社牵头，吸引了约400家企业、团体及个人共同投资4700亿日元参与开发，是日本国内最大的由民间力量为主体实施的城市综合体开发项目。

项目首先建立了一个由国家与地方政府官员、学术和商业界人士共同组成的专业委员会，制定了一个周详的城市复兴设计方案。其次，设计方案对人均住宅面积和办公面积做出了相应指导，并根据各个区块的不同特征和功能，设定了每个区域居住与工作人口的规划比例，同时还在区域内建设了一个集工作、居住、娱乐于一体的综合公共场所。最后，建立了一个高效的行政和法律开发管理支持系统，政府行政机构对经多人同意了的决定予以支持。

六本木新城再开发改造建设于2000年4月正式开始施工，于2003年4月底完成。经过仅仅三年的施工该项目出现在世人的面前，成为世界城市改造项目成功的典范。

规划定位——

充分利用城市的竖向空间，并将小区块土地合并利用、高强度开发，实现居住区、办公区和必要配套功能设施的有机整合，通过为人们提供更多的城市空间和私人时间来组织更丰富的城市生活。

六本木新城（Roppongi Hills）功能示意图，图片来源：东方早报

六本木新城的建设围绕着“住宅、商业、文化和设计”四大元素，处处体现以人为本的精神。新城还非常注重创造城市美感，包括营造城市景观和构筑文化场所，即通过构建一系列的美术馆、媒体中心、展示馆、影院、露天剧场、音乐广场和博物馆等富有地域文化特色的休闲空间，表达丰富的城市文化情感。城市是生活、文化发展的舞台，人们从来都希望被城市所吸引，以获得欣赏与被欣赏的乐趣。这就要求城市能让住在其中及其附近的人都感受到它的美丽，对它倍感亲切且为之骄傲，让每一个观光者都因获得美的享受而对其流连忘返。六本木新城通过设置园林小品、绿化空间、街头雕塑、灯光照明设施等，使得居住者和观光者都喜欢这里的生活、文化和环境。

模型计划，图片来源：“六本木六丁目地区再开发基本计划调查报告书”

经营方式——

具有全年度的营销推广计划，每一季度举办不同的主题活动，并提前公布下个月的活动计划，以吸引公众参与，另外也结合旅游业积极开展地区观光、艺术文化及商业活动。

城市既是剧场又是舞台，因此在六本木新城内的许多地方都可以见到体现这一理念的设施，包括六本木露天广场(Roppongi Hills Arena)与各种媒体及IT资讯设施，都满足了人们“看”与“被看”的需求。

可借鉴经验——

六本木新城建设经历了长期的筹备过程，图片来源：“六本木六丁目地区再开发基本计划调查报告书”

首先，该项目在处理与原住户关系时坚持以人为本的理念。从1986年到2003年，六本木新城建设历时17年，其中施工只用了3年时间，而规划、设计以及与拆迁户的沟通花了14年，相信这是房地产业的一个马拉松纪录，急功近利的开发商怎会有这样的耐心？令人感慨的是，公司同原住户举行过1000多次恳谈会。这样做也是出于公司的信念：要留住老住户！人是城市综合体的灵魂，城市综合体的建设最根本的问题是创造一种与人和谐相处的外在环境。

其次，凭借独特的创意、完整而详实的企划和强大的执行能力，六本木新城再开发计划提出了一个新的超大型都会复合性休闲文化商业中心的生活圈提案，其规划包含了一般市民在衣、食、住、行等各方面的需求，成为另一种新的都市生活的形态指标。六本木新城再开发计划结合了良好的艺术设计与开放空间规划，将整体空间塑造得更为艺术化与人性化。

第三，六本木新城建立了良好的区内交通体系，在规划时就考虑到将地铁交通系统与都市公共交通系统相结合，并将人的流动放在第一位来考虑，以垂直流动线来思考建筑的构成，使整体空间充满了层次变化感。公司将都市的生活流动线由横向改为竖向，建设一个“垂直”的而不是“水平”的都市，以改变人们的居住与生活行为模式。通过增加大楼的高度来增加更多的绿地和公共空间，并缩短办公室与居住区之间的距离，减少人们的交通时间。因此，良好的综合体交通网络是城市综合体存在的一个基本条件，利用竖向空间，该项目提供了很好的示范。

第四，六本木新城建设具有广泛的社会参与性。城市综合体的建设是一个庞大的系统工程，需要得到相关各方的支持，才能顺利实现它的价值。

城市更新的绿色样本——汉堡港口新城

俯瞰港口，图片来源：网易财经

从飞机上看这个180万人口的城市——汉堡：尽管拥有760平方公里的土地，但这里三色三分：1/3是建筑，形态和谐；1/3是绿色，有160个公园；1/3是蓝色，易北河和阿尔斯特湖等。他们也曾一味向外围扩张，如今，不但回归市区，更积极探寻解决大都市共同面临的难题。

开发模式——

1997年，汉堡政府成立了属下的港口和经济中心发展公司(2004年更名港口新城有限责任公司)，开始对老港区进行重新开发和利用，2001年，开启了欧洲最大的城市中心区改造项目———港口新城。而新城的开发主体，也是3P模式：私人、企业和政府。“整个新城投资额104亿，80亿为私人公司提供，24亿由政府负责，这些资金将投入到新城各项基建中。”港口新城的新闻发言人Andre Stark说。

港口新城开发管理，图片来源：百度文库《汉堡港口新城》

规划定位——

在和现有城市风格相融合的同时，充分利用近水的优势，遵循可持续发展和生态保护的原则，建设高标准的城市建筑和公共活动场所。

港口新城示意图，图片来源：百度文库《汉堡港口新城》

港口新城占地157公顷，距离最中心的市政厅8分钟步程。除去水域面积、道路交通用地和公共绿地，港口新城可供建筑的土地面积为60ha，建筑密度参照市中心区域的标准，预计的建筑总面积约为150万㎡，可供5500户居民生活和2万多就业人员工作，并为文化、休闲、旅游和商业活动提供场地。

港口新城由沙门码头、达尔曼码头、布鲁克门码头、沙滩码头、沙门公园和远洋码头等组成，将从西到东，从北到南增长，此间共有超过50个建设项目，有的已完成，有的已开始建造或者已签订建造合约；这里的居民数和进入港口新城的人数每天都在增加。

港口新城的中心区域吸引人弃车而行，许多地方靠步行或骑自行车就很快能够到达。密集的道路网络纵横交错，大约70％的道路是无机动车的滨水路、便桥和广场，30％直接靠着水岸。

“在新城内，并不主张商务办公区域与生活区的刻意分割。”托尔斯滕表示。港口新城目前已经吸纳了2000余人入住不同类型的住宅，其中有豪华的私有住宅和集资住宅，也有出租的住宅，其中政府资助的住宅建筑占到了三分之一。这里也吸纳了超过450家企业，涵盖了近万名雇员。在“高技术、绿色”概念之下秉承与汉堡老城区一致的理念，港口新城并不欢迎重工业，而像太阳能电池板、燃料电池、热电联产机组、热泵和生物质再生能源等新技术，在这里得到了广泛启用。

可借鉴经验——

1.这绝不是快速、滚动开发的模式。港口新城共有多个板块约90个项目，住宅土地全部单独招标，但绝不追求高地价。而是先定出价格，然后从投标方案中选出最有说服力的，方案的质量以及是否符合功能多元化的理念才是重要因素。商务楼土地一般不公开招标，由意向企业提出申请，并保证该建筑物的自用面积不低于60-70%。而想真正拿到一块地，过程至少需要1年半。这不是一个追求建设速度和经济效益的大型房地产项目，新城至今已经开发了10年，全部工程要到2025年才能结束。

2.三合一的城市发展新思路。政府规定，无论是单体楼，还是3栋一组，新城80%的项目会被要求必须满足三个功能：办公、居住和公众使用。“如果住宅和办公分开，下班关灯就没人了，而城市应该是有民众的，更是可持续的。”Andre Stark说。“曾经有一段时间，我们也热衷于郊区，但现在心态有所改变。不想住太远，汽车也不想开了。”

另一种三合一，还体现在住宅多元化的层面。新城地处市区中心，当然也限高，一般6-7层，少量8-9层。这里有产权房和出租公寓，也有私人投资的豪宅，比如目前售价最贵的马可波罗公寓，单价1 .5万欧元，而全市均价为4000欧元（汉堡房屋只算套内实用面积）。

而再往大看，整个新城就是N合一。Grasbrook公园，让小学生参与公园梦想，由设计师来完成实现；除了写字楼、住宅、商铺，还有音乐厅、博物馆、大学、小学、公园、游轮码头、广场……港口新城打破了市中心单一的商务和购物区的格局。

联合利华港口新城总部，图片来源：建筑自媒体

3.可持续发展的低能耗建筑。最新的规划里，未来建造的项目，要求50%以上必须拿到环保金奖。联合利华集团德语总部全楼无空调，用高效能的热回收系统及外墙ETFE膜保温，大堂对公众开放，中庭自然采光，各层单位全部由中庭树杈般的楼道联通，加上节能LED灯照明及雨水的收集再利用等，可以减少大楼70%的电力和40%的供暖消耗。

城市更新的深圳样本

深圳旧住宅区，图片来源：UPDIS共同城市

深圳市城市更新项目，包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等。

据深圳市规划和国土资源委员会城市更新办公室提供的资料显示，截至2014年4月30日，深圳市已纳入城市更新计划项目419项、用地面积36.4平方公里，批准规划228项、用地面积19.7平方公里，累计签订土地使用权出让合同105项、用地面积7.1平方公里，城市更新实施率20%，土地移交率33%，节地率达75%。深圳市城市更新已步入常态推进、稳步实施、全面提升阶段，将逐步实现在规范高效的基础上，向有质量、有秩序、可持续发展转变。

面临问题

在城市更新的政策创新方面，深圳市规划和国土资源委员会城市更新办副主任谭权坦言目前还有两个问题很难解决：第一是拆迁补偿谈判很难，没有一个社会公认的标准；第二是遇到“钉子户”时没有强制搬迁的法律依据。有人总结认为，“拆不动、赔不起、玩不转”是目前深圳市城市更新项目受阻的主要原因。

深圳城市更新的策略

1、量身定制的土地政策

深圳大规模城市更新运动受益于国土资源部给予广东省的特殊政策以及深圳拥有的特区立法权。深圳通过出台《深圳市城市更新办法》和产业用地“1+6”等文件，从土地政策上大胆尝试：允许采用协议出让用地，允许原农村集体工业用地入市流转，同时对大量历史遗留用地进行处置。这些土地政策为大规模城市更新提供了用地保障。

深圳城市更新政策体系，图片来源：UPDIS共同城市

2、逐步完善的政策体系

深圳有一套逐步完善的政策机制，已形成以《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》、《深圳市城市更新条例》为核心的主干政策，同时针对城市更新中出现的土地管理、规划编制、利益分配、实施保障等问题出台相应的配套政策，让城市更新有据可依。逐步完善的政策文件对深圳城市更新的体制体系构建和城市更新的制度化、规范化、系统化打下了坚实的基础。

可借鉴经验——四大显著特点成就深圳城市更新

第一，彻底走市场化道路。深圳市城市更新“政府引导、市场运作”的方式着实让各利益方实现了共赢。这种方式充分利用深圳市场化发育程度和水平较高的优势，尊重业主权益，通过政策优惠和激励机制，调动各方参与城市更新的主动性和积极性。

第二，独创城市更新单元制度。这一制度突破以宗地和产权划分更新范围的习惯做法，以城市更新单元为基本单位编制规划，充分发挥了对零散用地的整合作用，确保更新单元内的城市基础设施、公共服务实施等公益性项目与经营性项目同步建设，有效实现了市场利益和公共利益的平衡。

深圳城市更新利益主体分析，图片来源：UPDIS共同城市

第三，注重土地权益和利益的平衡。深圳市城市更新一直坚持平衡利益、多方共赢的原则：一是公共利益优先，将城市更新与优化人居环境、改善城市面貌、促进产业升级、落实公共设施和基础设施结合起来，促进城市功能和环境品质明显提升。二是明晰产权，保障权益，切实维护原权利人合法权益。深圳市规定必须在所有原权利人百分之百签约的条件下，才能确认市场开发主体，严禁强行拆迁。三是落实广东省“三旧”改造政策，在鼓励企业参与城市更新、加大政策优惠、简化审批程序、加大产业升级扶持力度等方面给予了实实在在的政策支持，极大地调动了企业的积极性。这种原则的引入，使得深圳市城市更新协调了各方利益，达到了更新效益最大化、矛盾最小化，实现了和谐更新。

第四，让老百姓得到实惠。深圳市将更新改造作为幸福广东建设的重要内容，针对原特区外城市化水平较低、大量的旧村居住环境较差、城市配套设施缺乏等问题，深圳市、区政府投资对城中村进行系统综合整治，对上千条村进行了村容村貌、市政设施、消防安全、出租屋管理的提升，还吸引社会资金对上百条村进行了拆除重建，通过城市更新，完善了城市基础设施和公共服务设施，改善了城中村面貌，有效推动了特区一体化建设。

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