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世界各国房价收入比大参考

2015-07-19  龙南

世界各国房价收入比大参考

 

 

关于房价涨跌以及是否存在泡沫的争论一直吵得不可开交,争论双方各有各的理由。其实更应该考虑的问题是老百姓能不能买得起房,房价与收入是否成正比。现在比较国外城市的房价和收入,可以看到国内房价现在的水平。

南韩:公务员15年买一套房

南韩首都汉城的房价和地价在世界上名列前茅。在市中心一带,一块足球场大小的土地,价值高达10亿美元。而一套90多平方米的住宅,价格在1.5亿至2.5亿韩元之间(相当于人民币100万元至165万元)。一名国家公务员要购置这样一套住宅,需要工作15年至18年。南韩政府规定,一户只能拥有一处住宅,以有效避免房价因人为炒作造成的虚高。

美国:面积计算不同于中国

在美国,绝大部分居民的住宅是2—3层的楼房,附带车库,甚至游泳池,小区有高尔夫场地也不稀奇,相当于中国的高级别墅。美国房产商所经营的都是现房,三室两卫以上房型占90%以上,而且都是装修房。此外,由于中美之间的住宅条件和定价方法的差异,中国和美国的房价很难进行直接的比较。美国数据都以每单元住宅来统计房价,而不是按每平方米来计算。按每幢房子来衡量的美国住宅价格并不能正确反应中美之间的房价水平差异,因为美国的住房面积比中国普遍要大很多。美国住宅多数集中在120至300平方米左右,目前平均面积约 220平方米。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元,和大涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当。中国长三角某些城区甚至有超出的迹象。在美国,住宅往往单独成幢,没有公用面积的干扰,而且住宅内有些区域也不算入建筑面积,比如一般走廊、地下室、小阁楼、院子,都不在销售总价之内。

东京:房价虽高,装修豪华

现在在东京市中心,相当于上海徐家汇地段的品川站周边步行9分钟范围内,买一套新造的公寓单元,40楼的高层,实用面积80平方米,两间朝南,带停车位,不过3千万日元,要算建筑面积也在100平方米左右,折合人民币225万,按建筑面积算,每平方米2.25万人民币。不过,日本的房子是全装修的,包括卫生间和厨房,还有中央空调和地暖,所有材料都是无毒标准。浴缸带按摩,浴室带空调,浴缸旁边还免费送液晶电视一个;厨房带全自动洗碗机和烘干机,加15万日元可配一台大冰箱。

瑞士:售货员6年能买百平米

瑞士是全世界房价最高的国家之一。以价格最高的苏黎世州为例,在苏黎世市区或风景区的房价约合2500—7000瑞士法郎,也就是合1.5万—4万元人民币/平方米。郊区为1500—3000瑞士法郎,合9000—1.8万元人民币/平方米,一套100平方米的住宅售价为15万—20万瑞士法郎,约合90万—120万元人民币。而瑞士人均收入相差不大,超市售货员的月薪为3000瑞士法郎,年薪合人民币20万元,也就是说买一套100平方米的住宅相当于其3—6年的总收入,而且还可以享受零首付,50年按揭。由于福利好,瑞士人大多没有买房的压力,因此租房者居多。

英国:普通住宅房价不贵

英国的房价,普通地区为200英镑/平方米,而伦敦地区的房价要贵一些,约合300—600英镑/平方米,一处480平方米的房产售价为17万英镑。按照人民币计算,英国一般地区普通住宅售价约合3000—4000元/平方米;伦敦地区约合5000—1万元/平方米。

总体来看,国外房价要高于国内,但上述几个国家或地区的人均收入也远高于国内。一般房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。东京的人均收入与房价比是1:4.8,而在中国,10至20倍与户均收入的高增长房价仍在和房价是否合理、是否会继续走高的争论一起继续相持着。

★所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。

按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在3---6倍之间为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。

我国各个城市的房价收入比是不平衡的,中小城市的房价收入比多在六倍以下,相当多的城市在4倍以内,属于房价不高的范畴,超过6倍的主要是一些大城市,据调查,全国大部分大中城市房价收入比超过6倍,其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了10。

房价收入比是一个有严格内涵的概念,具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方,房价收入比有新建住宅的(新房交易)、也有旧有住宅的(二手房交易),所选取的房价是中位数价格,家庭

收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易,又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分,因此即使是北京市这样相对发达的城市,其房价收入比的计算结果也存在很大差异,更为横向比较带来了困难。

房价收入比与购房无关        

房价收入比又是一个比较笼统的指标,只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系,通过不同年份的房价收入比,就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了(北京近年的房价收入比呈现逐年下降的趋势)。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、或房价收入比低了人们就都去购买住宅,因为这里还有一个购房消费(或投资)倾向问题,也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出,而影响居民消费(或投资)倾向的因素就太多太复杂了。也就是说,当房价收入比下降时,如果居民不愿意花钱去买住宅,仍然可以简单地归结为“房价高”,这显然是不合理的。

房价收入比多少才合适

国内目前流行的4至6倍的说法,据考证是20世纪90年代处世界银行专家黑马先生(AndrewHamer)在进行中国住房制度改革研究时,提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例,哪知道这个比例对中国产生了这么大的影响。

根据联合国公布的有关资料,不同国家房价收入比的离散程度相当大。1998年对96个国家的统计结果表明,这些国家的房价收入比区间为0.8~30,平均值为8.4、中位数为6.4。1998年与北京当前年平均家庭收入水平相当的12个国家的房价收入比为2.1~20,平均值和中位数分别为9和8.1。如果这样比较起来,北京的房价收入比基本与这些国家的平均水平相当。

最直观的计算方法

用某城市的人均年收入除以该市的平均每平米的房价得到的数值,该数值越大表明房子越便宜,反之则房子越贵。

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