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如何应对拖欠物业费的“老赖”业主?实招!

 昵称26773913 2015-07-23

业主拖欠物业费,是指业主不履行与物业服务公司签订的物业服务协议中约定的交纳物业费的义务。在业主欠费问题上,不仅物业服务公司遭受损失,业主也是受害者。这种不良现象如果继续蔓延必将危害整个物业管理行业的健康发展。因此,如何规范物业服务收费,尤其是处理好与那些长期拖欠物业费的业主的关系,妥善解决物业服务收费中存在的问题刻不容缓。

欠费案例

2006年7月,邓先生在重庆市大渡口区某商品房小区买了一套房子,装修后入住,并与物业服务公司签署了《物业管理服务协议》,约定每月按标准缴纳物业管理费。但从2008年1月起至2009年12月止,邓先生没有缴纳物业管理费。经催缴无果后,物业服务公司遂向大渡口法院提起诉讼,要求法院判决被告邓先生交纳拖欠的物业管理费及滞纳金。2011年9月,大渡口区法院判决邓先生支付拖欠的2535元物业管理费,并支付滞纳金。

法院判决后,业主邓先生并未履行判决,相反他觉得是物业服务公司理亏,因为物业服务公司的服务不到位。为改善居住环境,在物管经理口头同意各承担一半费用的情况下,自己掏腰包2100元改造了公共花台,但物业服务公司却一直没将承诺的1050元改造费用付给他。“其实是物管公司欠我钱,我拿物业管理费作抵很正当。”由于业主邓先生始终未履行判决书规定的义务,物业服务公司于2013年8月向大渡口区人民法院申请强制执行。收到执行通知书的邓先生十分恼火,表示:“我没钱,即使有钱,也绝对不会付这个钱!”按照程序,法院决定对这个无车、无存款、态度又十分蛮横的“老赖”实施拘留。在法律强制力的威慑和法官的辩法析理下,邓先生最终支付了物业管理费及延迟履行期间的债务利息。

案例评析

本案案情比较简单,是一起业主与物业服务公司之间的物业费拖欠纠纷。物业费问题可谓物业管理中的一个核心问题,物业费纠纷是物业管理矛盾纠纷中最常见的一类纠纷。本案例的焦点问题是,业主邓先生拖欠物业费是否合法?如果物业服务公司的服务不到位,业主能否拖欠物业费?

第一,业主不得无故拖欠物业费。理由如下:(1)按时交纳物业费是业主应当履行的合同义务。物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。在物业管理(物业服务)这一法律关系中,物业服务公司的义务是提供物业服务,权利是收取物业服务费;业主的义务是交纳物业服务费,权利是享受物业服务。双方的具体权利义务通过物业服务合同约定。业主和物业服务公司都应当按照合同约定行使权利并履行义务。除非物业服务合同中约定了业主可拖欠物业费的情形,否则业主不得拖欠物业费。如果业主未按照合同约定及时履行交纳物业费的义务,物业服务公司不但可追讨物业费,还可按合同收取滞纳金。(2)按时交纳物业费是《物权法》规定的业主的建筑物区分所有权决定的。业主的建筑物区分所有权不但包含专有部分的所有权,还包含对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《物权法》明确规定,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。而物业管理恰恰是对共有部分的管理和服务。对这部分的管理和服务需要业主承担交纳物业费的义务。因此,业主不得不履行这一义务,即使其放弃自己的权利。《物权法》的这一规定也源于物业管理(物业服务)的特殊性,即物业管理(物业服务)具有公共物品(public good)属性。公共物品具有非排他性,即某人在消费一种公共物品是,不能排除其他人消费这一物品(不论他们是否付费),或者排除的成本很高。物业管理(物业服务)是对共有部分而非业主户内的专有部分的管理和服务,物业服务公司无法做到排除个别业主享受物业服务。业主欠费,就是搭便车行为,侵害了交费业主的合法权益,侵害了整个小区的利益。可见,业主拖欠物业服务费是违法的、不合理的。

第二,对物业服务不到位,业主不应通过欠费维权。正是由于物业服务的准公共服务属性,不是单个业主对物业服务公司的一对一服务,所以即使物业服务公司的服务不到位,业主也不应通过拖欠物业费的方式抗辩。当然,这并不意味着物业服务公司的服务不到位就是合法合理的。对于物业服务不到位,业主有多种方式维权。首先,业主可从履约角度追究物业服务公司的违约责任。按照最高法的司法解释,物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。因此,业主可要求物业服务公司继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。其次,业主也可向属地的房屋行政主管部门投诉。由政府机关督促物业服务公司履行合同义务及政策法规规定的义务。

本案中,业主邓先生与物业服务公司签署了《物业管理服务协议》,约定了物业费交费标准。邓先生应当按约定交费,经物业服务公司催缴后,邓先生仍拒不交纳物业费显然是错误的。邓先生认为物业服务公司不到位及自己花钱改造花园均不能构成其不交纳物业费的合理理由。

实务指引

物业服务费是物业项目的各项服务得以维持的保障,也是物业保值增值的保障,更是物业服务公司盈利和生存的保障。如何保证物业费及时到位,如何催缴拖欠的物业费,是每个物业服务公司必须面对的重要课题。

(一)要坚持守法守约的底线。业主拖欠物业费往往会找出各种理由和借口,最常见的是服务不到位。虽然法理上业主不得因物业服务不到位而主张拖欠物业费合理或要求物业费打折,但是现实中,的确有很多法院因为物业服务公司的“服务不到位”而判物业费打折。因此,物业服务公司首先要做到遵守法律法规、规章和行业标准以及物业服务合同约定,防止业主找出物业服务公司服务方面的瑕疵。这是物业服务公司维护自身权益的前提条件。

(二)要善于签合同。物业服务合同中,一要明确约定物业服务标准,减少服务争议;二要约定物业费拖欠时的滞纳金交纳条款,一定比例的滞纳金对拖欠物业费的业主能起到一定震慑作用;三要约定服务与费用纠纷解决办法。如双方可以作以下约定:合同双方对物业服务质量产生争议时通过聘请第三方评估机构的方式对物业服务作出鉴定,评估费用由首先对物业服务质量提出异议者承担。

(三)通过管理规约和业主大会议事规则限制欠费业主权利。取得业主大会和业主委员会的同意,在管理规约和业主大会议事规则中规定业主不得拖欠物业费,如有拖欠应交纳滞纳金,并限制其参加业主委员会的权利。

(四)要掌握催缴物业费的方式方法。催缴费用的方法有很多,也分别适用于不同的欠费情况。催费方法大致包括:1.上门催缴;2.重点户面谈;3.请业主委员会协助催费;4.发送书面费用催缴通知书;5.发律师函;6.申请仲裁或法院起诉。上述几种催费方法适用于不同的情况,其中前三种方法是最经常使用的方法,多数业主也能在几次催缴或面谈后交纳了物业费。因此,鼓励物业服务公司多采用这三种方法,,所谓“先礼后兵”,这有利于维护物业服务公司与业主之间的和谐关系。后三种方法多少有些“撕破脸皮”的感觉,应当慎用。但对于个别老赖业主,也只有采取这种方法才能收到效果。

(五)要掌握一定的收费技巧。1.“将欲取之,必先与之”,即通过缴费即送礼物(花卉、大米、食用油等),鼓励大家提前缴费;2.注意催缴费用的时机问题。如有些地方春节期间最忌讳被上门追债,物业服务公司最好避开类似节日;3.与业主交朋友。平时见面主动打招呼,提供服务时态度积极主动,都有助于与业主建立长期良好的关系,在催费时可能会收到意想不到的效果;4.多搞一些社区活动以及业主与物业服务公司座谈会,强化沟通交流,争取更多的业主理解和支持物业服务公司的工作。

(六)铁腕打击“老赖”业主。本案是一个很好的例证。经几次催缴仍拒绝交纳物业费,甚至法院生效的法律文书都拒不履行,那么,司法机关都不会同意的。在强制执行的威慑下,本案业主邓先生最终还是交纳了物业费。这种做法的好处不仅仅在于收取的业主邓先生拖欠的物业费,更大的好处在于“杀一儆百”,对其他不缴费的业主也会产生威慑力。

最高人民法院于2013年7月1日通过了《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》对于被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务的,规定将其纳入失信被执行人名单,并依法对其进行信用惩戒。中央文明办、最高人民法院、公安部、国务院国资委、国家工商总局、中国银监会、中国民用航空局、中国铁路总公司等中央八个部门和企业于2014年会签了《“构建诚信、惩戒失信”合作备忘录》,确定了惩戒的具体范围,主要是三个方面:一是禁止乘坐飞机、列车软卧;二是限制在金融机构贷款或办理信用卡;三是失信被执行人为自然人的,不得担任企业的法定代表人、董事、监事、高级管理人员等。可见,国家也在加大对失信人员的惩戒。物业服务公司可以加强这方面的宣传和风险提示,从而促使业主自觉履行缴费义务。


 

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