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商品房销售宣传广告中关于学区房、配套建设幼儿园、学校等宣传内容的法律责任认定
开发商在售楼宣传资料中含有学区房、小区配套建设幼儿园、学校等内容，但在后续建设过程未实际兑现或者入住后发生不能实际入学的情况下，开发商应当承担怎样的法律责任？
【案例一】案号：(2014)二中民终字第3275号
北京某商品房项目的建设单位，在其销售过程中宣称 “购买某某项目，上北京某中”。李某考虑到孩子的未来教育问题，也基于对开发商的信任，最终购买了此项目房产。在2011年12月10日小区业主得知，超过六年不再享有就读北京某中分校的条件后，进行维权。开发商于12月12日称，北京某中分校“一房一名额”不存在“六年有效期”的限制，但具体的入学要求以届时相关教育部门、学校的制度、通知为准。因开发商承诺小区业主子女就读北京某中分校的事情，始终处于不确定状态，李某诉至法院，要求依法确认开发商关于小区业主的子女可按照国家九年制义务教育制度就读该项目配建小学及北京某中分校初中的允诺（一房一名额），对开发商具有法律效力。
【法院判决】
一审法院：开发商在销售广告中承诺的小区业主子女可按照国家九年制义务教育制度就读该项目配建小学及北京某中分校初中的允诺（一房一名额）对其具有法律效力。
二审法院：驳回上诉，维持原判。
【裁判理由】
根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的应当承担违约责任。根据查明的事实，开发商在其销售广告和宣传单中，关于“购买某某项目，上北京某中”的承诺具体明确，对李李某是否订立商品房买卖合同及房屋价格产生了重大的影响，因此该承诺应当视为合同内容的一部分，对开发商应当具有法律约束力。
【案例二】案号：(2013)沪二中民二(民)终字第459号
2011年8月15日，金某、徐某向旭博公司购买上海市青浦区清河湾路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋。旭博公司在销售宣传资料中载明：中央生活圈，犹如您的私家配套，超市有好美家、世纪联华，医疗有青浦中医医院、中山医院青浦分院、万寿医院；市政有邮局、银行、金融证券机构、电信局、学校有青浦瀚文小学、青浦实验中学。2012年9月20日，旭博公司向上海市青浦区教育局递交了《关于旭辉玫瑰苑配套学校的询问函》，根据教育局学区划分示意图，系争房屋未划入青浦瀚文小学、青浦实验中学学区，而是划分在逸夫小学、尚美中学。金某、徐某认为因为旭博公司的楼盘介绍学区在瀚文小学、实验中学，故其售楼价格比相邻的其他楼盘高。旭博公司已违反了其对配套学校的承诺，应参照合同违约条款的约定进行赔偿。
【法院判决】
一审法院：对于金某、徐某主张的损失，审理法院予以酌情考虑，由旭博公司赔偿金某、徐某3000元。
二审法院：驳回上诉，维持原判。
【裁判理由】
1.本案合同中未对该小区周边教育设施进行约定，也未对配套学校的定义进行解释。金某、徐某主张的旭博公司宣传资料中所称的青浦瀚文小学、青浦实验中学均不是城市居住区规划规范中所指的由开发商开办的配套学校，而是属教育局开发、管理的学校，其生源由教育局统一安排。对金某、徐某所在小区是否划入瀚文小学、实验中学的学区，旭博公司没有权利决定；
2.旭博公司在销售宣传时将瀚文小学、实验中学以配套学校进行宣传，也未将相关情况予以详细解释，致使金某、徐某对此产生误解，对配套学校的理解产生争议。但不能证明旭博公司因配套学校的宣传将房屋价格抬高，致使金某、徐某所购房屋价格远高于同地域房屋，故约定的合同价格不存在有失公平之处；
3.金某、徐某在明知本案所涉的两学校属教育局统一划分学区的情况下，也负有对配套学校及相应的学区等事宜进行必要的了解及对旭博公司宣传内容进行核对的义务；
4.根据双方当事人在预售合同签订过程中各自的态度、行为、预售合同的约定、旭博公司销售宣传内容、金某、徐某实际损失的产生、学区划入的不固定性等情况，对于金某、徐某主张的损失法院予以酌情考虑，由旭博公司赔偿金某、徐某3000元。
【结语】
关于商品房销售宣传广告中含有对学区房、配套建设幼儿园、学校等宣传内容，并且未在销售合同中约定，是否构成法律规定的要约，成为合同约定的内容，由开发商承担相应的责任，应当同时符合下列条件：
1.开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定；
2.对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
同时提请注意，购房人在购房前应当了解项目配套建设的幼儿园、学校的性质，区分公立及私立学校，了解相关的入学政策，避免盲目相信开发商的承诺，影响今后入住及子女入学。
特别声明：本文仅以现行有效的相关法律、法规及政策为依据，如相关依据有所调整，以调整后的为准。
文/吴姣娜 来源/兰台房地产法评 版权声明：本文仅作为研究用途，如有任何权利问题，请直接与我们联系。 |
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