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前言
上世纪80年代，夏先生只身来到北京打拼，经过几年的奋斗终于在木樨园拥有了一家颇具规模的服装店，而此时的他也已在北京娶妻生子。但住着租来的房子，夏先生心中始终萦绕着一份漂泊感，怎么都挥之不去。直到1988年，他听说位于北京城南的方庄开始有商品房卖了……。
作为北京房地产市场上最早的大型商品房住宅小区，方庄开启了北京商品房热买的先河。随后几年里，京城北部又兴起了同样规模庞大的望京住宅区。物以稀为贵，在当时北京商品房还极度匮乏的年代，喝上头啖汤的方庄曾经引发京城首批富有阶层争购的情景，至今仍令方庄人记忆犹新…… 20年多前的方庄还是一片平房。从1984起开始征地的方庄住宅区共拆迁农民户4400户，拆迁工作历时7年。王建春摄 早期方庄商品房大多为超高层塔楼，户型多为五六十平方米的小两居。虽然小区车位规划有限，但绿地较多。本报记者 周晓东 摄
开发：1985年正式建设
方庄溯源可追至1984年。当时，为解决首都居民住房难和改善南郊的城市面貌，北京市政府决定在市东南建设方庄住宅区，随后征用了蒲黄榆大队全部及成寿寺大队的部分土地，并由北京市城市建设开发总公司下属第一公司，即现在的北京城市开发股份有限公司（以下简称城开）承担建设。
据城开宣传科科长王建群介绍，征地工作从1984至1991年底结束，共拆迁农民户4400户、17600余人，单位155个。规划批复一年后即1985年，方庄开始正式建设，到1995年底，除一些配套设施和大型公建外，4个被誉为“古城群星”的园区在这片约148万公顷的土地上拔地而起，标志着方庄社区已基本建成。方庄总建筑面积266万平方米，是上世纪90年代初北京规模最大、档次最高的大型住宅小区。王建群在回忆当时方庄热卖情景时说，“从来没见过那么多人买房，真可以用‘人潮涌动’来形容”。
居民：早期“明星荟萃”
方庄刚建起时，除中央国家机关及各大国企外，京城一批最先富起来的人也竞相抢购方庄房产。王建群告诉记者，方庄的商品房1986年就开始出售，最初分甲、乙、丙三个等级，甲级1700—1800元/平方米，乙级1400—1500元/平方米，丙级700—800元/平方米。因为当时北京高档盘非常少，所以方庄商品房价格几乎每年都在涨，到1995、1996年，大部分商品房都涨到了4000—5000元/平方米。有些甚至一度涨到了8000—10000元/平方米。1995年发售的龙珠公寓，作为精装修外销公寓，价格更是接近2000美元/平方米。
由于方庄早期的商品房非常走俏。不仅聚集了众多中央部委政府官员及国企高层领导，还吸引了一大批商界成功人士与影视明星。
家住芳城园二区的吴老先生告诉记者，他是全国人大常委会的离休老干部，他所住的8号楼是一栋4层小洋房，用今天的话来说就是“TOWNHOUSE”。吴老先生称，著名画家吴冠中、著名词作家乔羽及著名相声演员姜昆等都曾在这几栋小洋楼里居住过。而芳城园一区更是“明星荟萃”，影视界名人张国立夫妇、刘晓庆、大山、那英和宋丹丹等也都曾落户于此。
据了解，与方庄北部的“富人区”芳城园相比，南面的芳群园则更平民化一些。今年63岁的赵永福大爷告诉记者，他原是蒲黄榆村的村民，征地拆迁后，政府补给了他一套回迁房。“芳群园里住了很多像我这样的回迁户，但芳城园里就基本没有。”孙平芝女士回忆早期方庄社区环境时说，“当时居民还不多，楼房也没这么密，到了夏天，满眼都是绿色，感觉很舒服。不像现在，绿地越来越少。”
波动：中期“富人”纷逃
本世纪初，随着北京房地产市场的日新月异，方庄开始渐露“疲态”。据王建群回忆，方庄的开发是为解决北京市政府机关、国有单位职工及其他区域拆迁户的住房问题。当时北京的高层建筑并不多，为了节约用地，90%都建成了25-29层的超高层塔楼。户型也多以五六十平方米的小两居居多，七八十平方米的大两居及100平方米左右的小三居及大户型很少。此外，由于当时尚未兴起私家车，方庄早期小区车位规划也很有限，只有芳古园一区有地下停车场。
由于逐渐落后于时代前进的步伐，九十年代后期，方庄房价开始滑落。王建群告诉记者，曾经高达16000元/平方米的芳古园龙珠公寓，价格一度跌到4000元/平方米。1998年开盘的芳古园二期，每平方米也仅卖6000多元。
到上世纪90年代后期，北京开始兴起别墅等高端产品，相比之下，方庄就显得有些暗淡了。这一时期，一些明星及富有阶层开始先后搬出方庄。“我们这几栋小楼里的一些名人，如乔老爷子、吴冠中、姜昆等都搬走了。”说起昔日邻居们的纷纷“逃离”，吴老先生一脸失落。
近况：现已渐成“大方庄”
随着1998年北京停止福利分房，方庄也进入了新一轮开发期。由于市场经济体制下的建设面积不再受指标限制，而是根据市场需求决定，方庄楼盘的品质有了很大的提升。
据了解，2000年入住的芳古园二区，塔楼户数减少为每层6户，并出现了110平方米左右的大两居和140平方米左右的大三居，同时户型设计也更趋合理。
该小区当时采用了铝合金保温节能新型材料和美国进口冷热式一体机，成为了北京市建委颁发的第一个“一优（品质）两示范（节能、科技）项目”。2003年交付使用的芳群园二区———时代芳群，一梯4户，看似塔楼，实为短板，车位配比也达到1：1.目前正在开发的方庄东住宅区———时代紫芳、时代绿荫是方庄核心区内品质最高的楼盘。随着方庄核心区内土地的开发完毕，方庄的开发正往南延伸至宋家庄一带，形成了所谓的“大方庄”，状元城、晶城秀府等几个在售楼盘均汇集于此，逐渐形成了生活气息浓郁的大方庄。
专家回忆
多亏了早期“市政先行”的基调
陈泽泰（北京城市开发股份有限公司副总经理副总建筑师）：方庄早期开发定的基调就是要建北京最好的小区。当时方庄的建设是按“市政先行”的原则，边开发边做配套。
首先解决的是交通问题。先后建成了方庄北边界的南二环东路、东侧的方庄路，改造了西边界的蒲黄榆路和南边界的南三环东路。这一十字路把方庄划分为“古城群星”四大区，连接四大区的是一条30米宽的环路，环路的四个角又有放射状支路。这些支路和环路又把四个大区划分为13个住宅小区。
所以，偌大的方庄道路规整，出行方便，不像在望京小区容易迷路。其次，方庄的四周都规划修建了配套市政设施：东侧有变电站、大型公共汽车站及消防队驻地；西南建了一个10万门的电话局；东南方南三环以南建设了污水处理厂和供热厂。这些市政设施不仅服务于方庄住宅区，同时也满足了方庄周边地区的需要，极大地缓解了过去东南区市政配套不足的情况。
在绿化方面，方庄有一个占地6.5公顷的地区级中心公园，即现在的方庄体育公园。十字路南北干线的东侧有一条30米宽的绿化带，四个大区内还有7块2？3公顷的集中绿地。方庄环路是一条林阴路，把各区的绿地连接起来，加上各个楼间的花园绿地，形成了一个完善的点、线、面结合的绿化系统。
见证者说
不知不觉中结下“方庄情结”
张女士（就职于北京某媒体曾住芳古园、现居方庄东住宅区）：我家最早住在西单，上世纪80年代末拆迁时分到了芳古园的回迁房，我和父母于是都搬了过来。2003年，追求小资生活的我买了万科青青家园的房子，但搬出去后我才发现，郊区生活不够方便，而此时的我已不知不觉中结下了“方庄情结”。那时我经常会想起住在方庄的好处：南二环、南三环基本不堵车，非常顺畅；马路不宽不窄，方方正正；生活所需配套齐全，价格也较公道；楼里住着很多单位同事，其他不熟的人住久了也都认识了，邻里关系不错……。
总之，方庄就像个不张扬的小城，处处充满了浓浓的生活气息和人情味。因此，2004年我卖掉了只住了一年的万科青青的房子，在方庄东住宅区租了一套两居。这套房子是2000年建成的甲级住宅，户型比早期的楼房好很多，住得很舒服。现在我边租房边看周边的新楼盘，日后就打算把家安在这儿，因为这里是实实在在过日子的地方。
另外，我对方庄购物中心感情很深。它是方庄最早的商店，我小时候常在这里买东西。现在虽然有了家乐福等超市，但我还是常去方庄购物中心买东西，因为它最了解我们方庄人的心理和生活习惯。
大事记·开发
1984年，市政府[84]133号文和市规划局[84]153号文批复，征用了蒲黄榆大队全部及成寿寺大队部分土地，由北京市城市建设开发总公司下属第一公司，即现在的北京城市开发股份有限公司（以下简称城开）建设方庄住宅区。
1985年，方庄开始正式建设。
1986年，方庄商品房开始发售，中央国家机关、各大国企和京城最先富裕起来的人士纷纷抢购方庄房产。
1995年，方庄大部分商品房价格上涨到4000—5000元/平米，此后又涨到8000———10000元/平方米，龙珠公寓高达2000美元/平米。
1998年，北京停止了福利分房后，方庄商品房价格回落到5000—6000元/平方米。一些早期的富有阶层及演艺界明星纷纷离开了方庄。
2000年以后，方庄进入新开发阶段，开发了时代芳群、时代紫芳、时代绿荫等一批高品质楼盘，价格稳定在6000元—7000元/平米。
本版采写 本报记者 叶保秀 |
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