第28期：包含土地资产的股权转让是否征收土地增值税

包含土地资产的股权转让是否征收土地增值税

案例：

甲公司于2年前以5亿元的对价取得一块土地，取得土地的方式为通过收购土地所在项目公司70%股权的方式，其中股权收购款为1亿元（净资产5000万元，溢价5000万元），归还原股东投入土地的股东借款2亿元，剩余2亿元以对方持有的30%股权分配固定利润的方式支付给对方，且该部分利润以提前支付给对方。

近期，公司收到税务稽查通知，通知主要内容为核查：股权交易的真实性，是否通过股权交易的方式逃避了土地交易的税收。

问题及分析

1、税务稽查时将主要核对哪些内容？

土地原始出让合同、土地证及本次股权交易的合同文件、付款凭证；本次股权交易时的评估报告；土地对应的已发生成本发票、合同和付款凭证。

2、本案中哪部分对价的支付方式存在税务风险，处罚依据是什么？

2亿元的股东借款归可能因为成本发票不实存在税务风险。虚构工程量、虚假发票、凭据不充分都可能遭致处罚。如果评估报告中体现土地的价格为5亿元以上，会因此质疑股权转让价款的合理性；上述案例中2亿元的固定利润的约定，会被认定为“股权转让款”或者“视为土地转让的土地转让款”，是可能补交税收的。税收最少会涉及认定为股权转让款补交所得税，在近年，还有可能被认定为土地转让征收土地增值税。

3、未来投资拓展进行交易架构设计时应该注意哪些内容？

税务机关同时会重点查验原股东借款2亿元所对应的发票凭证的合法性，避免原股东通过虚增成本的方式逃避税收。设计交易方案时，尽量避免使用固定利润的表述方式，可以不对等分利，但必须有一部分是共享收益共担风险。虽然法律上是一样的效果，但是实务上在很多城市采用增资的方式比采用股权转让的方式更容易规避税务机关的稽查。同时，应考虑新增税收的承担方式，与合作方分担风险。

结论：

1、股权转让仍是目前比较好的降低税收成本的土地交易手段。

2、税收问题需要提前考虑并且提前筹划，作为投资的重要风险项加以考虑。

3、目前虽然被稽查的单位多，但真正因为股权转让被苛征土地增值税的案例尚未有曝光，因此应该严密关注了解，遇到税务稽查，除了税务处理的常规解决方案外，可以利用法律规定予以合理辩解。

知识延伸：国税函[2000]687号文及背景介绍、深圳能源诉钦州地税局案及争议

关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复（国税函[2000]687号）

广西壮族自治区地方税务局：

你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。

法条链接

1、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》

第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

第四条：纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第五条：纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

第六条：计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

2、《中华人民共和国企业所得税法》

第六条：企业以货币形式和非货币形式从各种来源取得的收入，为收入总额。包括：

（一）销售货物收入；

（二）提供劳务收入；

（三）转让财产收入；

（四）股息、红利等权益性投资收益；

（五）利息收入；

（六）租金收入；

（七）特许权使用费收入；

（八）接受捐赠收入；

（九）其他收入。

第八条：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。

第十条：在计算应纳税所得额时，下列支出不得扣除：

（一）向投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；

（二）企业所得税税款；

（三）税收滞纳金；

（四）罚金、罚款和被没收财物的损失；

（五）本法第九条规定以外的捐赠支出；

（六）赞助支出；

（七）未经核定的准备金支出；

（八）与取得收入无关的其他支出。

3、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二十四条：合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

第二十六条：合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。