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海口外滩控制性规划说明72
海口外滩控制性规划；说明书；一、现状概述；1、规划区概况；海口外滩位于海口市中心组团的滨海地带，东起新埠桥；现状用地功能混杂，东段长堤路海甸溪南岸为海口市最；中段龙华路口海军424医院至世纪大桥一带，沿海甸；西段从世纪大桥至秀英港，滨海大道以北用地为填海造；附表：填海区建设项目情况一览表；2、现状存在问题；（1）用地混杂，沿岸用地为企事业单位；外滩用地功能混 海口外滩控制性规划 说 明 书 一、现状概述 1、规划区概况 海口外滩位于海口市中心组团的滨海地带，东起新埠桥，西至秀英港，包括海甸岛的南岸、长堤路、滨海大道以南约200米起至北侧海岸线地带，海岸线（含海甸溪），全长 公里，规划用地面积 公顷。 现状用地功能混杂，东段长堤路海甸溪南岸为海口市最早发展的地带，沿几条传统老街为骑楼式建筑，纵深方向是以低层为主、密度很大的居民区，建筑年代较久，建筑质量较差。海甸溪北岸至二路之间的地带，在人民桥以东主要也是低层居民区，建筑密度较大，建筑质量较差。人民桥以西则主要有水产、盐务、海警等专用码头及其办公生活区和海南大学用地，建筑质量参差不齐。 中段龙华路口海军424医院至世纪大桥一带，沿海甸溪南岸主要为新港码头及其办公生活区、水产码头商业批发街、花园新村酒店、泰华、华侨宾馆等单位，建筑大多为建省后建设的，建筑质量及环境一般，沿滨海大道两侧，集中了一些中高层办公综合楼及酒店，主要有农行大厦、人行大厦、保险公司、海景湾酒店、滨海大酒店、国信大厦等，其间混杂有盐灶村、滨海新村等居民区，盐灶村建筑较为杂乱，滨海新村由于有统一规划，相对 整齐。 西段从世纪大桥至秀英港，滨海大道以北用地为填海造地形成的，按当时的总体规划，为金融贸易区的一部分。经过多年的建设，西段成为高层区相对集中的区域，也是半拉子工程集中的地区。在滨海大道以南，主要为九十年代初期建设的高层建筑，有珠江广场、海关办公楼、黄金大酒店、宝华海景大酒店、南洋大厦、中化大厦（半拉子工程）等，以及近年来建设的省财税大厦、海口火电大厦等办公楼；在滨海大道以北，有海口体育馆、会展中心、人大会堂、双岛学园等公共建筑，以及近年建设的紫荆花园（一期）、海怡豪苑等高层公寓住宅区，在建的香格里拉、紫荆花园（二期）、怡景园、信息公寓、世纪花园、昌炜城市花园、阳光经典小区等。这些建设掀起了新一轮房地产建设高潮，但由于种种原因，这些新建成或在建的项目在不同程度上忽视了城市空间的整体性，并占用或影响到海边公共资源如用地及景观资源。 附表：填海区建设项目情况一览表 2、现状存在问题 （1）用地混杂，沿岸用地为企事业单位 外滩用地功能混杂，东段和中段主要为码头、商住居民村用地，沿岸线纵深可供利用作为公共开放空间的用地较少，西段沿海岸的用地，由于区位最好，景观最优，在近两年的开发建设中 逐渐被做为居住用地来开发，海岸线这一公共资源有可能只为少数居住者利用。 （2）建筑之间缺乏对话，整体性较差。 东段和中段由于建设年代不一，建筑质量参差不齐，在沿海甸溪两岸，现状建筑破旧，周边环境脏、乱、差。 西段填海区一带，因缺乏整体城市设计理念指导，新建建筑之间缺乏对话，相互之间体量风格、色彩关系不尽协调。如不加以改造控制，有可能成为90年代的国贸区的翻版。 （3）滨海地带公共开放空间不足，城区通往海边的交通，绿化视线通廊也不完善，滨水地带之间缺乏有机联系。 （4）滨海地带缺乏可供市民游乐的设施，现有设施不足以持续吸引市民及外来游客。 （5）海口湾水体污染较严重，由于城市的扩张，持续排入污水，海甸溪、海口湾污染较为严重，海甸溪水质仅达国家V类水质标准，海口湾在龙昆沟入海口附近水质仅达国家IV类海水水质标准，水生生物生境遭到不同程度的破坏，海甸岛原有滩涂和水面，因早期开发建设而消失，改变了沿岸的生境，使城区缺少原有生气。 二、规划目标和原则 1、规划目标 1整合沿海土地，○控制岸线资源，保证岸线的公共性和开放性。 2控制交通、绿化、视线通廊，提高海边的视线通透性和可○ 达性。 3调整并控制区域的开发强度，创造宜人的休闲游乐环境。○ 4合理布局休闲游乐等设施，丰富外滩的文化生活内涵。 ○ 5改善区域生态环境通过治理污染，○改造驳岸，保留或恢复水面，合理绿化，恢复区域生态环境，提升外滩的环境品质。 2、规划原则： 1开放性的原则。○规划应考虑公众利益，为市民提供游乐休闲的公共海滩，以“人为本”，安排各项配套设施。 2整体性原则。○应从区域整体出发，创造连续有序的滨海环境空间。 3景观与生态优先的原则。○侧重考虑滨海地区的景观，改善滨海地段的生态环境，提高城市环境品质。 4可操作性的原则。○规划应结合现状，提出切实可行的方案。 三、规划功能定位 1、从整个西海岸线来分析 海口市新的城市发展战略中提出“发展沿江、拓展两翼”，东、西海岸作为城市发展的两条主线，处于很重要的地位。海口外滩处于西海岸东段因地处主城区滨海滨江地带，与市民联系最为紧密，因此宜将其规划为市游乐观光、休闲的公共滨水地带，其和西部海岸在功能上应有所区别，在景观尺度、环境生态方面应有所不同。总体上说，西海岸是以度假休闲为主，环境以宽松为主，建筑以较小尺度，亲切为宜，体现度假休闲的特色。而海口外滩则以观光游乐、商务活动为其主要功能，兼有居住休闲整 体环境应体现都市气氛，沿海建筑以有节律的天际轮廊线与水平的海岸线取得对比，取得激动人心的城市印象。 2、从旧城区、金贸区、秀英港、海甸岛等区域范围来分析 上一版总体规划中确定长堤路一带为旧城保护区，包括中山路、得胜沙路、博爱路、新华路、解放路传统商业街围合成的区域，是海口市最早形成的地区，街面建筑为南洋风格的骑楼建筑，炸海口外滩应延续城市历史文脉，体现历史场所精神，应充分挖掘历史地段商业文化内涵，在海口外滩的规划建设中得到延伸和体现。 海口市金融贸易区包括国贸片区和填海区，西临秀英港，其中国贸大道片区在九十年代初已建成，由于泡沫经济的影响，这一片遗留大量的半拉子工程。原来规划的金融、贸易、商务等功能，由于前几年海南经济环境的影响，逐渐改做居住功能。国贸片区用地现状中居住用地比例过大，商务办公用地比例偏低，用地比重失调，结构不合理；产业功能分区不明确，布局结构松散，功能优势难以形成。填海区在近两年的开发建设中，相当程度上重复差国贸片区建设历史，在不到 平方公里用地上，集中了居住、会展、办公（主要为行政办公）、餐饮等功能，且相互之间没有形成较好分区。海口外滩填海区规划建设应从整个金贸区的重新定位和再开发的高度来通盘考虑，应从培育优势产业、构筑功能优势为目标。从其在海口城市格局中所占的区位、交通、环境、资源等优势条件来看，填海区具有发展成为一个以商务办公、服务、旅游休闲、生活居住等功能作用的综合区的条件，从 城市发展的历史经验来看，填海区应优先发展旅游服务；海口外滩北岸的海甸岛，主要以居住、文教功能为主，；3、从与内陆“外滩”的比较来分析；目前，内陆外滩除了举世界闻名上海外滩外，宁波、广；上海外滩历史上是外国租界区，沿着黄浦江建设，其建；宁波老外滩位于甬江、余姚江、奉化江三江交汇之地，；广州外滩即广州长堤商业经济圈，广州长堤是指珠江南；与上海、宁波、广州的“外滩 城市发展的历史经验来看，填海区应优先发展旅游服务、旅游休闲等功能，利用区位优势及环境景观资源的优势，将先导、优势产业做大、做强，以带动相关产业的发展，进而带动海口外滩的整体开发，因此应将填海区的各项用地功能整合优化，发挥聚集效益。 海口外滩北岸的海甸岛，主要以居住、文教功能为主，在海甸的概念规划中，将商业、文化娱乐围绕着海甸溪北岸展开，并通过步行广场、天桥加强和旧城区联系，这种理念是可取的。在世纪大桥桥头两侧海岸美丽沙一带，现状主要为专用码头、渔塘和空地，通过置换改造的多种方式，这一带规划为观光、游乐、休闲、度假等功能。 3、从与内陆“外滩”的比较来分析 目前，内陆外滩除了举世界闻名上海外滩外，宁波、广州相继在近年提出开发“宁波老外滩”、“广州外滩”的概念。 上海外滩历史上是外国租界区，沿着黄浦江建设，其建筑群落的形成大致在1910年～1920年稳定下来，沿江建筑主要为银行、办公大楼，解放后，特别是改革开放以后，历经改造，外滩逐步形成以金融贸易、商务办公、观光为主要功能的区域，其中沿黄浦江一带建筑为金融、办公，沿纵深方向的几条街形成特色商业街。黄浦江畔做为提供观光、游玩的地带，但由于历史条件的限制及防洪的要求，外滩最重要的亲水感觉没了，由于外滩改造后作为南北交通的主干道（10车道）。因此 ，进入外滩极不方便，其做为休闲空间的功能有所淡化，海口外滩的建设应以此 为鉴。 宁波老外滩位于甬江、余姚江、奉化江三江交汇之地，其开埠时间比上海外滩还要早。根据规划建设方案，老外滩被划分为行业会馆、生活天地、城市公寓、世界美食、国际酒店或公寓、城建展馆、江堤休闲等7个功能区，在历史地段，融入现代城市经济活动和文化生活。其外滩项目总用地4.9万平方米，总建筑面积7.4万平方米。 广州外滩即广州长堤商业经济圈，广州长堤是指珠江南北两岸2.5平方公里范围，是昔日十里洋场的发源地和中心地，曾经是广州市商业最繁华的地区，九十年代因建筑破旧，街道狭窄，和新开发的商业区相比，渐渐失去了吸引力，近年来广州市着手整治改造长堤，将这里建成旅游休闲、商业服务的街区，以特色酒吧、老字号酒店、商业走廊等为主要内容。 与上海、宁波、广州的“外滩”相比，海口外滩具有相似性，都是城市滨水地带，较早形成的地区，曾经是商业服务娱乐最繁华城区，是外国租界，有古典风格的沿街建筑风貌。但海口外滩还具备以下特点：除了旧城区地段外，整个海甸溪两岸及海口湾大约 公里长的滨水地带，都纳入外滩建设的范围，发展空间较为广阔，且海口外滩具有海湾这一自然地理要素，自然环境景观资源上要优于其它地区的“外滩”。除了传统商业服务、观光娱乐功能外，可借助于独特自然地理资源载体开发旅游休闲、海上游乐、生态文化等主题的活动。 综合上述的分析，海口外滩可包括以下几个方面的功能： 1传统商业服务 ○2滨水观光休闲 ○ 3商务办公 ○4旅游服务 ○ 5水上活动 ○6生态环境度假及居住 ○ 四、规划构思 （一）用地功能规划 1、总体思路 1将海口外滩分为三个圈层，○沿海沿江岸最外层公共开放的空间，应是连续的不间断的观光休闲带。 2第二层应为广大市民及游客提供商业购物、○旅游服务、文化娱乐等公共设施。 3第三层才是办公、居住等其它功能。 ○ 4城区至滨海休闲带应控制足够的视线通廊，○绿色通廊和交通通廊。 2、具体构思 规划将海口外滩分为四大段落 1海甸一路、长堤路传统商业文化区 ○ 通过对区域自然环境和人文历史的分析，依据滨水城市地区城市设计原则，突出地块的个性，创造独特的人文和自然景观，加强商业的主体依托，提高地块的旅游价值，在海甸一路的改造中将海甸溪水引入地块，形成极具特色的“水上街市“；在长堤路南侧的旧城保护区，通过整合改造，规划传统商业步行街区，以南洋风格的骑楼建筑为特色，和北岸的”水上街市“互为对景和呼应。同时，规划从区域出发，注重该地段和旧城区的纵深联 系，通过规划的商业步行广场直达文明东片商业区，通过博爱路、新华路的向南延伸，和海秀东路现代商业街区连成商业网络。 2以世纪大桥、○新港渔人码头和生态文化公园为核心的商业娱乐旅游文化休闲区。 世纪大桥为海口新的标志性建筑物，其桥头两侧规划为生态娱乐广场，为观看大桥和滨海高层建筑群提供开阔的场所；原规划的滨海高层区通过规划调整为以休闲娱乐为主，形成集商业购物、旅游服务为一体的综合性商业娱乐区，滨海公园调整为开放性公园，其入口广场和世纪广场之间规划一条步行绿色通廊，打破这一带各自封闭的状态，提高世纪广场的可达性和整体环境品质。 根据四港分离的构想重新规划新港码头，定位为游船码头，建设“渔人码头”。规划将水产码头和海军滨海医院（424医院）迁出，在此地段建设一个以世纪大桥为背景，集溪河入海、落日余晖为一体的观光生态文化公园。 3以海口湾为中心的滨海观光娱乐生态旅游区。○沿着海口湾畔规划为观光旅游步行带——“漫步者天堂”，配套商业服务、星级酒店设施、康体、娱乐中心。 在其纵深地带，通过整合土地功能，自秀英港至万绿园，依次规划为港口商务区、高级公寓区、会展文化区、生态公园等。 4海甸岛西南岸滨水度假休闲娱乐区 ○ 该区域处于世纪大桥北桥头两侧，为观海口湾景观的极佳视点，在此规划观光广场、游艇俱乐部，可领略海口湾、世纪大桥 的美景，在其西端的美丽沙一带，利用然条件，规划为湿地公园和高级度假酒店。 （二）建筑景观及空间布局 1、总体思路 1在海口外滩沿线的几个重要节点上，○在视线所及的范围内对沿海城区的建筑高度做出相应的控制，使之形成高低错落有致、富有节律感的建筑天际轮廓线。 2自海边至城区方向，○建筑的高度应依次增高，形成层次丰富的建筑景观，同时争取更多用户取得观海视线。 3滨海建筑应注意整体协调，○建筑体量不宜过大，避免阻挡背后建筑的观海视线通廊。 4世纪大桥东西两侧一定的范围内，○在重要的节点上，应保证观看大桥的视线通廊。 2、具体构思 海口外滩自东向西，依次为长堤路、新港、滨海东路和海口填海区，分别代表着城市的过去、现在和未来。不同地段的建筑所形成的景观，应和其所处的地段相协调，建筑体现场所精神。 （1）在长堤路路段，应充分尊重历史，建筑应以南洋风格的骑楼建筑为主，为多层建筑，局部因立面需要可拔高。新建建筑风格色彩可以爱立大厦为代表，并注意和原有的老海关、钟楼等建筑保持协调。建筑街面可形成连续性街面，以骑楼做为联接的纽带。在海甸一东路，通过沿江步行道的串连，形成一系列通透、亲切宜人的“水上街市”空间景观。 （2）在新港渔人码头，滨海大道路段大部分建筑为九；（3）填海区一带，已建建筑以现代建筑风格为主，但；几点建议：；·强化海岸边公共空间的整体建设，将其做为填海区的；·填海区内部应规划若干公共活动空间并通过绿色廊道；·从海边几个主要节点视线分析，控制建筑物的高度以；·现有建筑通过立面调整改造，加强相互之间的联系；1、总体思路；1尊重地段的自然属性，应用生态的规划 （2）在新港渔人码头，滨海大道路段大部分建筑为九十年代建成的现代风格建筑，建筑形象生硬粗糙，缺乏细部推敲，除少数建筑外，大部分和原来规划确定的南洋建筑风格相差甚远。滨海东路建筑改造应以简化的南洋风、欧陆风为主，适当注重细部的塑造，做为长堤路南洋风格和滨海西路现代建筑风格的过渡。在新港渔人码头，世纪大桥商业服务区建筑则灵活处理，追求建筑空间的组合变化和细部，考虑建筑的“第五立面”，适应度假、游乐的景观要求。 （3）填海区一带，已建建筑以现代建筑风格为主，但由于缺乏整体城市设计作为指导，开发地块划分过小，建筑之间缺乏对话，整个区域显得杂乱无序，建筑群体之间缺乏核心。由于已建和在建的大部分为居住建筑，海边休闲带尚未建设，整个场所缺乏核心公共空间，改造调整该地区的开发建设刻不容缓。规划着重对该区域提出一些原则性建议，针对一些修建项目或用地的具体建议则在后面的说明里提到。 几点建议： ·强化海岸边公共空间的整体建设，将其做为填海区的核心空间。 ·填海区内部应规划若干公共活动空间并通过绿色廊道与海边联系。 ·从海边几个主要节点视线分析，控制建筑物的高度以形成高低错落有致的建筑天际线。 ·现有建筑通过立面调整改造，加强相互之间的联系。 （三）生态与绿地系统规划 1、总体思路 1尊重地段的自然属性，应用生态的规划手段进行开发建○ 设。 2体现场所的历史特点，适当采用“生态恢复”的策略。 ○ 3完善规划区的绿地、○水系等生态系统，将其和外围的城市绿地水系有机联系。 4建设完善的市政公共设施，○将区域污染集中处理，还海湾碧海蓝天。 2、具体构思 1长堤传统商业街区 ○ 结合海甸溪堤岸的改造，建设滨江休闲绿带，将北岸江水引入城区，形成富有诗意的水上街市。在钟楼、和平桥头、新埠桥头，规划绿地广场，在美舍河、板桥溪入海甸溪的节点上，规划公共绿地广场，与海甸溪的滨江绿带形成有机整体。 2世纪广场、渔人码头商业娱乐、旅游观光、文化休闲区 ○ 将滨海公园辟为开放公园，和世纪广场联成一体，新港渔人码头通过改造驳岸，留出沿江游乐休闲绿带，将水产码头和海军医院一带规划为大型生态观光文化公园，起到联接世纪广场和长堤路沿江绿带的重要作用。打通通向江边海边的多条绿色通廊，创造多元化的绿色空间。 3海口湾滨海观光、旅游服务、生态公园区 ○ 沿着海口湾一带规划漫步者天堂，建设集观光、旅游服务为 一体的步行绿带。从现有防潮堤向海里填地50—100米，将岸边用地进行多级台地设计，使之具有亲水和生态的特点，并和万绿园连为一体。改造排洪沟，改变其过水断面，加大沿岸的活动绿地，将其规划为城区通向海边的绿化步行道。适度改造万绿园、体育馆一带的小港湾驳岸，使其具有亲水的特点，在这一带近海滩涂、港湾内，根据场地的适宜条件，种植红树林，软化沿岸边界，适度恢复原有的生态环境。在填海区规划多条绿化通廊，将海边蓝色和滨海大道绿带联系起来。 4海甸岛西南岸休闲度假 ○ 将海甸西南岸的专业码头迁出，在秀英港集中布置，在此规划滨海休闲绿带。在美丽沙一带，规划湿地公园和高档度假酒店，尽可能保留这一带的水面，并考虑和海甸岛的鸭尾溪，海南大学用地的渔塘水面连成有机的水系，水系两侧控制一定宽度的绿带，改善这一区域的生态环境。 （四）交通组织规划 1、总体思路 1规划安全、便捷、高效的交通系统。 ○ 2车流和人流合理分离，提高外滩游览区的安全性和舒适○ 性。 3在车流和人流转换的地方设置停车场，○为游人观光游玩提供方便。 4组织海上游览路线和陆上游览路线，将两者有机结合。 ○ 2、具体构思 滨海大道、长堤路、龙昆路、丘海路、人民路、和平路、白龙路、滨江西路等做为海口外滩外围主要的交通道路，各个段落内部交通联系主要通过内部道路来解决，在滨海地带结合驳岸亲水性改造，将防潮堤改造为步行休闲路。在长堤路沿岸结合人行道改造，建设亲水的步行小径，将几个滨江绿带串起来。在旧城保护区，规划建议在整体改造的同时考虑建设步行商业区，和滨江步行系统合理组织起来，提高这一带购物环境的品质。海甸一路商业步行街区，通过天桥和南边的步行系统形成有机联系。 在世纪广场、渔人码头段通过架天桥和东段长堤路、西段海口湾漫步者天堂的步行系统联系起来，形成完整的滨海滨江步行系统。 规划考虑游人的方便和舒适，结合滨海步道，在海口湾至世纪广场的海边，规划电瓶游览车路线，将各个景点串接起来，让游人体验在海边乘车观光的无限乐趣。 规划依托海湾两岸的游艇码头，组织海上观览路线，有沿海口湾、沿江、环海甸岛等路线，可饱览海口滨海风光和城市建筑景色。 五、填海区规划改造： 1、存在问题： ①土地使用功能混杂，开发地块划分过小，造成开发过程中，难以整体考虑，沿海用地已征拔给各开发商，政府没有用于公共建设的用地。 ②建筑之间缺乏对话。建筑之间体量、尺度以及外部空间没 有很好的协调。 ③部分已建好建筑的立面设计有欠缺，忽视向海立面的设计。 ④在建的部分项目，更多考虑内部的小环境布局，没有留出城区通向海边的视线通廊。 ⑤区内公共服务设施配套不完善。缺乏区级小区级商业、文化娱乐、邮电、托幼、公共停车和公共绿地等设施。 ⑥道路系统功能不明确。沿海岸堤的道路机动车人流混行，难以形成滨海休闲娱乐的环境。 2、规划改造的建议： ①强化海边公共场所活动空间的整体规划和建设，将其做为填海区的核心空间，使之成为海口外滩的主要滨海休闲带。 ②在填海区内部规划若干公共开放空间，并通过绿色廊道加强与海边联系。 ③每隔300-500米规划一条通向海边的视线通廊（包括绿化和道路通廊）。 ④各地块的规划设计开发建设不能单独进行，应进行整体规划设计，联合建设，以取得整体的建筑景观与空间效果。 ⑤配套建设区级，小区级公共建筑，包括幼托、商业服务、文化设施等，安排公共停车场，配建公共绿地。 ⑥被停建的在建的项目，拟按整体规划要求进行改造落实后才予以复工。 ⑦重新进行交通组织规划，保证外滩各种交通流线的安全合 理、便捷畅通；3、停建项目改造意见；⑴改造原则；从高标准规划要求出发，同时考虑建设项目的具体情况；⑵改造方案；按停建项目的不同情况，有以下几种改造方案；①用地使用与整体用地规划功能不符的予以调整用地性；④建筑形式风格色彩和周边建筑群不协调的，按整体要；⑤已建建筑造型不好，按要求改造立面，或在的建筑的；16； 理、便捷畅通。 3、停建项目改造意见 ⑴改造原则 从高标准规划要求出发，同时考虑建设项目的具体情况，改造意见要具有可操作性。 ⑵改造方案 按停建项目的不同情况，有以下几种改造方案。 ①用地使用与整体用地规划功能不符的予以调整用地性质。 ②建筑高度不符合规划高度控制要求，按规划要求调整。 ③建设用地较大，占海岸线较长，其建设会造成通往海边的视线被阻挡，交通时间过长，考虑到用地开发的完整性和管理的方便，应按规划控制出视线通廊，必要时，预留通往海滨的通道。 ④建筑形式风格色彩和周边建筑群不协调的，按整体要求予以调整，争取在风格、色彩上和已有建筑协调。 ⑤已建建筑造型不好，按要求改造立面，或在的建筑的沿街面植树，遮挡不好的景观。 |
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