浅析离婚案件中农村房屋的分割问题

浅析离婚案件中农村房屋的分割问题

作者： 卢一锋

来源：荥经县人民法院

链接：http://www./html/2014/4806.html

　　近年来,我国房地产市场的蓬勃发展，房价也不断推高，在法院受理的离婚诉讼中，越来越多的案件当事人对于房屋如何分割都十分看重，特别是现阶段城镇化逐步加快的时期，涉及到城乡结合部农村房屋的拆迁、规划频繁，又将老百姓对于房屋分割的关注度推上了一个新台阶。由于农村房屋与城镇居民房屋在性质上，分割方式上存在很大的差别，由此涉及到离婚诉讼中的农村房屋如何分割的问题就显得尤为重要。

　　一、农村房屋的法律界定及其特征

　　农村房屋一般是指农村集体经济组织成员在农村集体土地上所建造的建筑物，是一种重要而普遍的财产形式。农村房屋具有以下几个特征：一是房屋所有人一般是该农村集体经济组织成员。二是房屋的依赖性。所有的房屋作为不动产，具有一个共性。即都依赖于土地而存在，失去土地，则成为空中楼阁，不复存在。房屋与土地是紧紧联系在一起的。三是房屋宅基地取得的无偿性、限制性。农民建造住宅所需宅基地采用限额审批制度，要求一户一宅，宅基地不得转让。同时，宅基地的取得一般为无偿取得。四是房屋流通的限制性。农村房屋一般只能出让给同一农村集体经济组织内的农民，而且应是无房户，否则便是擅自处分农村宅基地的使用权。

　　二、离婚案件中农村房屋分割产生纠纷的原因分析

　　(一)农村房屋在城市化背景下的升值是其产生的利益因素

　　纠纷总是根源于利益的冲突，离婚纠纷中农村房屋分割也不例外。市场经济的发展，促使了城市化的进程，农村土地及房屋的价值在城市化背景下逐渐凸显，这在城郊地区尤为明显。农村宅基地及房屋价值的提升，唤醒了农民对自己所拥有的这一部分利益的关注。原本不被看好的农村宅基地及房屋，因被征用拆迁或其他原因而身价陡增，在离婚时夫妻之间容易就农村房屋权属及分割问题产生纠纷。

　　(二)农村房屋及宅基地的法律规定不完善是产生纠纷的法律因素

　　城市房屋的产权取得、流转、担保均有系统、完备的规定，有专门的《城市房地产管理法》。农村房屋由于诸多原因一直未受到立法的重视，目前大部分地区尚未进行农村房屋产权的登记，有关宅基地的法律法规屈指可数，其他大量规定散见于部门规章、政府规章及规范性文件中，不仅系统性差，而且法律层级低，甚至朝令夕改，存在一些矛盾。法律规定的不完善，不仅给司法实践带来诸多不便，也不能充分发挥法律的指引作用，导致夫妻离婚时在农村房屋权利归属上的认识比较混乱，因而容易产生纠纷。

　　(三)农村离婚现象增多是农村房屋分割纠纷增多的社会因素

　　随着社会的发展，社会上的婚姻观念也在逐渐变化。与过去相比，离婚率明显上升。农村夫妻一方或双方分别外出务工而长期分居生活的现象比较普遍，带来的直接后果是夫妻感情变淡，有些婚姻基础原本就不好的更是经受不起冲击。一方在外寻找感情寄托，一旦与第三者建立起感情，便容易提出离婚。离婚便要分割财产，房屋是主要的财产之一，所以产生分割房屋的纠纷在所难免。

　　三、离婚纠纷中所分割农村房屋共有形态

　　农村房屋在离婚诉讼分割时属于夫妻共同财产还是属于家庭共同财产，在分割时就有所不同。

　　判断争议的农村房屋是夫妻共同财产，还是家庭共同财产，应综合分析房屋的权属，如：有无分家析产，有无继承的发生，有无其他约定，以及房屋的来源等情况。而离婚诉讼中，房屋只有属于夫妻共同财产，才能在诉讼进行中由离婚当事人直接分割。若属于家庭的共同财产，由于涉及家庭其他成员的份额，我国婚姻法又未引入第三人制度，其他权利人不能参加诉讼，主张权利。故在诉讼中首先应对涉案的房屋进行析产，待各共有人份额析出后，再进行房屋分割。这在《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第二十条的规定有所体现。该条是这样规定的：离婚时夫妻共同财产未从家庭共同财产中析出，一方要求析产的，可先就离婚问题和已查清的财产问题进行处理，对一时确实难以查清的财产的分割问题，可告之当事人另案处理;或中止离婚诉讼待析产案件审结后再恢复审理。故在离婚诉讼中，对属于家庭共同财产的房屋，其分割时应另案处理或中止诉讼。

　　蔡福华在《夫妻财产纠纷解析》中指出夫妻共同财产与家庭共同财产发生的条件不同。“在夫妻共同财产关系上，依据夫妻关系产生而产生。而家庭共同财产关系的产生，不仅要基于家庭共同生活关系存在，而且还要在财产的家庭成员就发生家庭共同财产关系协商一致，达成协议，才具备发生家庭共同财产的全部条件。”“这种约定，可以是书面的，也可以是口头的，可以是明示的，也可以是默示的。”所以，在审查判断争议的房屋是家庭的还是子女的，不应仅仅审查宅基地证的名字，因为该姓名只是户主的名字，在与其他人发生争议时，可以做为明确有效的证据使用，但家庭成员发生争议时，宅基地证往往不能说明问题。还要审查当时建房时的出资情况，建房时有无约定等等。例如：父母在建房时，使用了子女的出资，如果双方明确约定是共同建房的，建成房屋属父母子女共同共有;如果双方并无约定，仅仅是父母利用子女的赡养费用建房的，房屋所有权不能由子女共有，而只能由父母所有。如果，家庭成员共同经商，共同生活期间，以经营的利润修建的房屋，无论该房屋归哪一家庭成员占有、使用管理，其均属于家庭成员共有。因为这时家庭成员虽未明确约定，但属于家庭成员默示的。

　　四、离婚纠纷中涉案农村房屋不宜分割的情形

　　农村房屋的取得有多种方式，对于自建与集体分配取得的农村房屋，在处理时，一般不存在问题。对属于购买、受赠、继承取得的农村房屋，在离婚分割时，应注意房屋的产权是否转移。

　　(一)通过购买方式所得

　　房屋买卖属于不动产的买卖，在我国对于不动产的买卖法律是有限制的，根据1990年12月5日颁布的《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见(修改稿)》第131条二款规定：“房屋所有人出卖农村私有房屋，买卖双方自愿、立有契约，交付了房款，并实际管理和使用了房屋，又没有其他违法行为的，应当认定买卖关系有效。当地政府规定需要办理登记或纳税手续的，按当地规定办理。” 1992年7月9日，最高人民法院在《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》的司法解释规定，“农村房屋买卖应具备双方订立有书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的要件;要求办理契约或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效。”不动产所有权的取得，必须采用特定方式。我国在不动产所有权的取得方式上采取的是登记主义，即不动产所有权的取得除依当事人合意之外，还必须到登记机关进行登记，方可发生法律效力。虽然我国农村房屋还未完全建立房屋产权登记制度，但其所有权转移依然不应违背我国关于不动产所有权转移的登记制度。若购买的农村房屋未依照相关规定进行登记，则房屋的所有权未发生转移。在离婚诉讼时，婚姻当事人不能要求分割该房屋。只能待房屋产权转移之后再行分割。但是，当事人虽然不具有房屋的所有权，当事人仍然可以依房买卖合同主张自己债权。债权也是夫妻共同财产的一部分，也应依法分割。因为，房屋买卖合同成立与房屋买卖关系成立并不是一回事。房屋买卖合同成立，是房屋买卖关系成立的基本前提条件，房屋买卖关系成立，是房屋买卖合同所追求的法律后果。作为房屋买卖合同来说，一般只要出卖人是房屋所有权人，双方自愿订立合同的，房屋买卖合同就成立。而房屋买卖关系是否成立，虽然也要看出卖人是否房屋所有权人，双方是否自愿，但主要地是看房屋买卖合同约定条件的履行情况，以及在须办理契税、产权过户手续情况下，是否办理了契税、产权过户手续。

　　根据1984年8月30日《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条有关“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应令其补办房屋买卖手续。”买卖双方未办理有关房屋买卖手续前，买方当事人提出离婚诉讼的，双方当事人可以就房屋买卖合同产生的债权进行分割。

　　(二)通过受赠方式所得

　　根据《中华人民共和国合同法》第185条有关“赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。”的规定，赠与合同是诺成性合同。依据该法第187条有关“赠与的财产依法需要办理登记等手续的，就当办理有关手续”的规定，农村房屋的赠与也应办理宅基地审批过户手续。所以，离婚当事人如果受赠的农村房屋，虽然已被当事人实际占有使用，但尚未办理有关过户手续的，当事人仍然不具有房屋的所有权，在离婚时，双方当事人仍然不能分割该房屋。

　　(三)通过继承方式所得

　　婚姻当事人请求分割继承所得的农村房屋，其前提是，已经事实上依据继承权实际占有了所继承到的遗产房屋，如果继承人与被继承人生前在一起居住，宅基地是共用的，那么，即使是未办理宅基地过户手续，也不影响离婚时分割。否则，须办理了有关宅基地过户手续，离婚时才能做为夫妻共同财产予以分割。如果，继承已经开始，但遗产尚未分割，那么，离婚时，就不能对该房产进行分割。因为这同时涉及到前文提到的家庭共同财产的分割问题。

　　五、离婚纠纷中分割农村房屋中房屋的合法性问题

　　取得农村房屋所有权的前提是房屋的宅基地使用权。取得房屋所附着的土地的使用权，是取得该房屋的所有权的前提。如果当事人未经审批，而擅自在集体土地上建造住宅的，属于非法用地，所建造的地上建筑物属于非法建筑，是不受法律保护的，此类非法建筑更不能当做合法的房屋予以分割，同时，当事人还可能面临土地行政主管部门的行政处罚，该房屋也面临被责令拆除的危险。

　　另一方面我们也应该看到违章建筑之所以违法，是因为其未获得相关证书及文件，违章建筑既可能永远违章，也可能经补办相关的审批手续而合法。不过，在合法化之前，当事人要求分割房屋的，不应予以支持。但是，该建筑虽然由于违法而无法取得所有权证，但其还是有使用价值的，因此，对于这种违章建筑，我个人认为法院可以根据违章建筑的实际情况，判决由当事人使用。

　　因为在违法修建的农村房屋合法化之前，当事人对其的“所有”只是事实上的所有，而不存在法律上的“所有权”。当然，如果离婚后该农村房屋因补办了相关的手续而合法化了的，当事人可以协商重新分割该房屋，如果协商不成的，可以另行向法院提起诉讼，要求进行进行分割。此时，法院不能以一事不再理为由不予受理。

　　六、司法实践中对于农村房屋在离婚分割时的常见情形及认定

　　(一)婚前一方建造的房屋。对一方婚前建起的房屋，结婚后夫妻双方共同居住使用的，如果双方没有相反的约定，这样的房屋由于是一方婚前所得，属于婚前财产，只能判给婚前所属的一方所有;婚前一方建造，而建造房屋所欠的债务是夫妻结婚后用婚后共同财产偿还的，这样的房屋由于是一方婚前所得不是婚后共同所得，因而不能视为夫妻共同财产，只能判给婚前所属的一方所有。但是因建房所欠的债务用了婚后共同财产返还，因此，得到房子的一方应当补偿房价的一半给另一方(如果是建房的部分债务由婚后共同财产偿还的，那么得到房子的一方应当给另一方相应的补偿)。

　　(二)双方结婚登记之后，一方家庭为子女结婚居住而建造的房屋，在婚后由夫妻双方共同居住的，按照《婚姻法解释(二)》的规定，这样的房屋视为父母赠与夫妻双方的财产，分割时如果没有特殊情况，双方平分该房屋。

　　(三)婚前男女双方的家庭共同出资建造的，房屋属于夫妻共同所有。即夫妻双方结婚前双方家庭共同出资建造，建造该房的目的是为了男女双方结婚后共同居住使用，而男女双方结婚后，该房也确实归夫妻双方居住使用的，这样的房屋视为夫妻双方的家庭赠与夫妻双方的财产，属于夫妻共有房屋，离婚分割时，一般是对等分割。

　　(四)婚前即已存在的家庭共同房产或原属一方父母的房产结婚后没有明确给夫妻双方的。男女双方结婚后与其他家庭成员一起居住生活而没有分家析产的，婚前即已存在的家庭共同房产或原属一方父母的房产结婚后没有明确给夫妻双方的,这样的房产属于一方及其他家庭成员的共同房产，不能作为夫妻共有财产予以分割。

　　(五)婚姻关系存续期间，家庭建造或购买并供全体家庭成员共同居住使用的。结婚后，家庭建造或购买的供全体家庭成员共同居住的房屋，应当认定其中有夫妻财产的相应份额，对属于夫妻财产的部分可以进行分割，通常的做法是确认每一个家庭成员应获得的财产份额，让离开家庭的一方获得与其财产份额相适应的金钱补偿。

　　七、解决离婚案件中农村房屋分割问题的建议

　　(一)始终坚持把调解原则贯穿办案全过程，化解矛盾纠纷

　　农村房屋一般是夫妻共有或者家庭成员共同共有，对共有财产的分割诉前首先由共有人协商，法院调解确定分割方式。进入到诉讼程序也应强调调解，因为房屋直接关系到当事人最基本的居住权，且当事人一般都是亲属关系，充分的协商调解，把有利当事人生产、生活，有利社会安定团结和保护个人的房屋权利结合起来，能避免激化矛盾、取得较好的社会效果。

　　(二)多部门联动协作，确保调判效果得以实现

　　最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第二十四条规定，对处理离婚农村房屋涉及集体土地的，人民法院应当与国土资源管理部门协商一致后再行处理。由于农村房屋涉及到宅基地，宅基地使用权具有特殊性。法院在处理离婚案件中农村房屋的分割纠纷时，为使裁判能和宅基地管理工作有效衔接和裁判文书得到有效的履行，在涉及相关问题时，要与国土资源管理部门协商取得一致。

　　(三)加强法律宣传，普及相关法律知识

　　虽然现在我国公民的法律意识逐渐增强，但是在农村还有为数不少人法律知识缺乏，不知法，不懂法，这就需要国家和地方政府以及司法机关利用广播电视、报刊杂志、门户网站等媒体广泛宣传，对婚前财产约定和公证，提高群众个人财产保护意识。让整个社会营造出一个知法、学法、懂法的良好法律氛围。法律宣传不仅可以增强公民对于农村房屋基本认识，从源头上解决离婚时房屋分割的问题，减少涉法涉诉案件的发生。对于整个社会的稳定和谐以及社会的长治久安也具有重要的现实和长远意义。

　　(四)细化离婚时涉及农村房屋分割相关法律法规

　　虽然我国《婚姻法》规定了一些具体的财产分割原则，但由于立法不尽完善，这些原则在实际运用中还存在着许多问题，没有发挥出这些法律法规的应有作用。如《婚姻法》第四十二条规定：“离婚时，如一方生活困难，另一方应从其住房等个人财产中给予适当帮助。具体办法由双方协议;协议不成时，由人民法院判决。”等等，但是却没有制订具体的补偿和帮助的标准和尺度，没有对怎样补偿和帮助、补偿和帮助多少进行规定，致使这些法律法规缺乏实际可操作性，不利于对于农村房屋的分割，因此，对这些法律法规细化使之充分发挥其应有的作用，就显得极其重要。

　　结语

　　从目前情况来看，离婚案件中涉及农村房屋分割的数量还将持续增多，处理难度也将逐步加大。在这种新形势下，迫切需要有关立法机关不断总结经验，探索新的模式，使相关法律法规更加规范和完善，各级审判机关也要严格行使审判权，并力求在适用法律上逐渐统一标准，在执法中不断寻求更好的解决纠纷的方式和方法，最大程度上维护当事人的合法权益和法律的权威，从而使法律真正成为维护社会公平正义的坚实防线。