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1.业主财产损害的赔偿责任
【要旨】物业服务企业未履行小区共用部分的保养维护义务，应对因此导致的业主财产损害承担赔偿责任，但因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的除外。 【解析】物业服务企业对小区共有部分负有保养、维护义务，对于可能对业主财产造成损害的小区共用部分的安全隐患，应当及时消除，否则致业主财产损害后，物业服务企业应承担违约责任，对业主的损失进行赔偿。即便该安全隐患是第三人造成，也不能免除物业服务企业的违约责任，因第三人侵权致小区共用部分对业主财产造成损害的，物业服务企业可以免责的情形是物业服务企业已履行了保养维护义务，而第三人侵权是不可预见、不可避免的，因此物业服务企业对因此导致的业主财产损害不负赔偿责任。对于房地产开发企业而言，其作为商品房的出卖人，在出售房屋、转移房屋所有权，并且商品房小区已经封园后，在所售房屋及共用部分没有质量瑕疵的情形下，对于小区业主的义务已经履行完毕，故不需要承担责任。 【索引】江苏省南京市中级人民法院2012年6月19日民事判决书，见《陈书豪与南京武宁房地产开发有限公司、南京青和物业管理有限公司财产损害赔偿纠纷案》，载《最高人民法院公报》 2013年第5期。
2.区分所有权建筑物的相邻关系
【要旨】建筑物区分所有权人行使自己专有部分的权利，一方面应遵守建筑物区分所有权的法律规定，还应遵守有关相邻关系的法律规定。 【解析】任何一幢独立建筑物，均由基础、框架、承重等部分构成。尽管用隔板可以将一幢独立建筑物分割成不同的使用空间，以供不同的人分别独立使用，但构成该幢独立建筑物的基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、管线以及必要的活动场所等部位，却无法分割使用。整幢独立建筑物如果被分割为若干人所有，则每个人享有的是建筑物区分所有权，它不同于一物一权形态下的建筑物所有权。建筑物区分所有权虽然与建筑物所有权一样具备物权的一切特征，但由于建筑物的特性，决定了它是一种复合性权利，权利人既对其在建筑物中的专有部分享有占有、使用、收益和处分的全部所有权权能，又对整幢建筑物的共用部分享有共有权。同时也由于建筑物的特性，决定了权利人在行使其权利时要受到一定限制。这种限制是指，区分所有权人只能在建筑物设计允许的限度内合理使用自己专有部分的建筑物，区分所有权人使用自己专有部分的建筑物时，不得违反全体区分所有权人的共同利益，不得妨碍整幢建筑物的正常使用。《民法通则》第六条规定：“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。”第八十三条规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”建筑物区分所有权人行使自己专有部分的权利需遵守上述相邻关系的法律规定，对于有损相邻关系的行为，必须征得其他区分所有权人的同意才可实施，否则既是对共有财产的侵犯，也是对相邻关系的损害，依法应承担相应的责任。 【索引】上海市静安区人民法院于2002年3月20日民事判决书、上海市第二中级人民法院2003年7月25日民事判决书，见《顾然地诉巨星物业排除妨碍、赔偿损失纠纷案》，载《最高人民法院公报》 2003年第6期。
3.建筑物共有权的移转规则
【要旨】建筑物区分所有权中的共有权是不可分割的权利、必须随同专有权的转让而转让，且无需在转让合同中对随同转让的共有部分一一登记。 【解析】建筑物区分所有权是与一物一权形态下的房屋所有权不完全相同的权利。建筑物区分所有权首先是指全体区分所有权人对整幢独立房屋以及房屋内所有共同设施的共有权，其次是指每一个区分所有权人对特定空间的专有权。建筑物区分所有权中的共有权，是一种不可分割、只能随同专有权的转让而转让的权利。在转让房屋区分所有权的合同中，虽然只载明转让可供区分使用的空间，即专有部分，但这不意味着基础、框架、承重墙体、隔板、顶盖、走道、阶梯、门窗、各种管线以及必要的活动场所等部分，即共用部分没有转让。如果没有共用部分的转让，则专有部分不会成为可供转让的财产所有权客体。由于共用部分必然随专有部分一齐转让，所以无需在转让合同中对随同转让的共用部分一一登记。 【索引】江苏省南京市中级人民法院2000年7月21日民事判决书，见《南京市鼓楼区房产经营公司、钟宝强等诉江苏盛名实业有限公司房屋侵权纠纷案》，载《最高人民法院公报》 2001年第5期。
4.物业公司的诉讼主体资格
【要旨】对于业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为，物业公司作为物业服务合同的一方当事人，有权依法提起诉讼。 【解析】业主与所在小区的物业管理公司签订物业管理服务协议后，即与物业管理公司之间建立了物业管理服务合同关系。物业管理公司作为提供物业管理服务的合同一方当事人，有义务依约进行物业管理，要求业主遵守业主公约及小区物业管理规定，有权对于违反业主公约及物业管理规定的行为加以纠正，以维护小区正常的物业管理秩序，维护小区全体业主的共同利益。当业主不按照整改要求纠正违反业主公约和物业管理规定的行为时，物业管理公司作为合同一方当事人，有权依法提起诉讼。 【索引】江苏省南京市江宁区人民法院2006年 11月30日民事判决书，见《青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案》，载《最高人民法院公报》 2007年第9期。
5.绿地的权利归属及其使用规则
【要旨】对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属，应根据商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。如该绿地属于小区绿地的组成部分，则业主不得擅自破坏，损害小区其他业主的合法权益。 【解析】对于与业主所购房屋毗邻庭院绿地的权属问题，不能仅仅依据房地产开发商的售楼人员曾向业主口头承诺“买一楼房屋送花园”，以及该庭院绿地实际为业主占有、使用的事实，即认定业主对该庭院绿地享有独占使用权。该庭院绿地作为不动产，其使用权的归属必须根据房屋买卖双方正式签订的商品房买卖协议及物权登记情况加以确定。业主不得违反业主公约及物业管理规定，基于个人利益擅自破坏、改造与其房屋毗邻的庭院绿地。即使业主对于该庭院绿地具有独占使用权，如果该庭院绿地属于小区绿地的组成部分，业主在使用该庭院绿地时亦应遵守业主公约、物业管理规定关于小区绿地的管理规定，不得擅自破坏该庭院绿地，损害小区其他业主的合法权益。 【索引】江苏省南京市江宁区人民法院2006年 11月30日民事判决书，见《青岛中南物业管理有限公司南京分公司诉徐献太、陆素侠物业管理合同纠纷案》，载《最高人民法院公报》 2007年第9期。
6.建筑物共有部分的收益归属
【要旨】建筑物共有部分的收益属全体业主所有，如物业服务企业对共有部分进行经营管理的，可以享有一定比例的收益。 【解析】根据《物权法》第七十二条的规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务。共有部分在物业服务企业物业管理（包括前期物业管理）期间所产生的收益，在没有特别约定的情况下，应属全体业主所有，并主要用于补充小区的专项维修资金。对该部分收益，全体业主和物业服务企业可以通过合同约定进行分配，在没有约定的情形下，人民法院应当在不违反法律原则的前提下，依法公平合理分配。因物业管理有其特殊性，物业服务企业在实施物业管理期间其服务的对象为小区业主，而其对共有部分进行管理时业主并不给予报酬。如物业服务企业付出管理成本后不能获得经济回报，有悖于公平原则。据此，在存有小区共有部分管理收益的情形下，该收益应主要归属于全体业主享有，同时物业服务企业付出了管理成本，也应享有合理的回报，可以分得一定比例的收益。 【索引】江苏省无锡市锡山区人民法院2009年6月12日民事判决书，见《无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案》，载《最高人民法院公报》 2010年第5期。
7.物业管理费抵销权的行使
【要旨】在业主委员会代表全体业主向物业服务企业主张物业收益分配纠纷案件中，对于物业服务企业主张抵销部分业主所欠物业管理费的请求，不予支持。 【解析】《合同法》第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”根据该规定，要进行债务抵销，当事人之间应当互负债务，互享债权。而在业主委员会代表全体业主向物业服务企业主张物业收益分配的诉讼中，债权债务双方当事人系业主委员会和物业公司，而物业服务企业主张用于抵销的部分业主所欠物业管理费债权人虽然是物业服务企业，但债务人系部分业主，而非业主委员会，也非全体业主，两个债权债务关系的主体不同，因此，不符合法定抵销的规定。据此，人民法院对物业服务企业行使上述抵销权的主张依法不予支持。 【索引】江苏省无锡市锡山区人民法院2009年6月12日民事判决书，见《无锡市春江花园业主委员会诉上海陆家嘴物业管理有限公司等物业管理纠纷案》，载《最高人民法院公报》 2010年第5期。
8.业主知情权的行使
【要旨】业主在法定范围内以合理的方式行使知情权的，人民法院应予支持。 【解析】业主知情权是指业主了解建筑区划内涉及业主共有权以及共同管理权相关事项的权利。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”该司法解释对于业主知情权的范围作出了明确的规定，业主在此范围内以合理的方式行使知情权的，应当受到法律保护。 【索引】上海市闸北区人民法院2010年8月11日民事判决书，见《夏浩鹏等人诉上海市闸北区精文城市家园小区业主委员会业主知情权纠纷案》，载《最高人民法院公报》 2011年第10期。
9.业主委员会的诉讼主体资格
【要旨】业主委员会依据业主共同或业主大会决议，在授权范围内，以业主委员会名义从事法律行为，具备民事诉讼主体资格。 【解析】根据《民事诉讼法》第四十八条的规定，具备民事诉讼主体资格的三种主体为自然人、法人和其他组织。业主委员会是全体业主实现共有物业管理权的业主自治管理组织，其非自然人，亦非社会团体法人（未到民政部门报批）及企业法人（未到工商管理部门报批），更不是政府机构，仅在房地产行政主管部门登记备案，故不属法人团体。那么能否归属其他组织？《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定，其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织。业主委员会经房地产行政主管部门登记备案，是合法成立的；其由一定数量的委员组成，有主任、副主任，有自己的公章和具体职能，应认定其具有一定的组织机构；其亦具有一定可支配的财产，对业主交付的专项维修资金、业主共有的设施、小区物业管理用房等公共财物，有一定的监督管理权和在授权范围内有一定的支配权。故可将业主委员会归入我国法律规定的其他组织中。最高人民法院〔2002〕民立他字第46号《关于金湖新村业主委员会是否具备民事诉讼主体资格请示一案的复函》中，亦明确业主委员会符合“其他组织”条件。赋予业主委员会民事诉讼主体资格，与《物业管理条例》等法规规定业主委员会具有的独立职责相对应，可为其履行职责提供充分的司法保障，亦使业主的合法权益尤其是公共利益能得到有效保障。 【索引】（1）江苏省南通市中级人民法院（2006）通中民一终字第0004号“江苏省南通市新海通花园锦绣苑业主委员会与新海通物业管理公司返还财产纠纷案”，见《业主委员会有权要求售房单位返还维修基金》（作者陈勇、任智峰，江苏省南通市中级人民法院），载《人民司法·案例》2007年第6期第48页。（2）江苏省徐州市泉山区人民法院2013年 12月16日民事判决书，见《徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案》，载《最高人民法院公报》 2014年第6期。
10.物业管理用房的产权归属及使用
【要旨】物业管理用房产权属全体业主共有，其分割、转移、调整或重新配置应当由业主共同或业主大会决定。 【解析】物业管理用房系按照规划要求定点建造，为区分所有权建筑物管理人进行管理维护业务必须的场所。依照《物权法》第七十二条第一款的规定，物业管理用房产权属住宅区全体业主共有，由物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房的使用性质。因物业管理用房在于促使管理人对居住环境进行管理，满足全体业主对居住环境安全、健康、便利、舒适需求所必需的场所，其分割、转移、调整或重新配置，依照《物权法》第七十六条第一款第（七）项规定，应当由业主共同或业主大会决定。 【索引】江苏省徐州市泉山区人民法院2013年 12月16日民事判决书，见《徐州西苑艺君花园（一期）业主委员会诉徐州中川房地产开发有限公司物业管理用房所有权确认纠纷案》，载《最高人民法院公报》 2014年第6期。
11.“住改商”的合法性标准
【要旨】业主对房屋的使用虽未给其他业主造成不良影响，但只要房屋由专供生活居住使用改变为用于经营性活动，即可认定属于将住宅改变为经营性用房，并应依法承担相应责任。 【解析】住宅是指专供个人、家庭日常生活居住使用的房屋。经营性用房是指用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动的房屋。两者因用途不同而有本质区别。住宅的用途主要是生活居住，经营性用房的用途主要是经营性活动。根据《物权法》第七十七条的规定，业主将住宅改变为经营性用房，其行为的合法性需要同时满足两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是应当经有利害关系的业主同意。即使没有违反法律、法规以及管理规约，只要没有经过有利害关系的业主同意，将住宅改变为经营性用房的行为的合法性仍不具备。因此，在审理建筑物区分所有权案件时，即使业主对房屋的使用没有给其他区分所有权人造成噪音、污水、异味等影响，只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了业主的安宁生活，属于将住宅改变为经营性用房，应依照《物权法》第七十七条关于业主改变住宅用途的规定处理。 【索引】湖北省武汉市中级人民法院2014年1月20日民事判决书，见《张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案》，载《最高人民法院公报》2014年第11期。
12.物业使用人的“住改商”义务
【要旨】房屋的承租人、借用人等物业使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务。 【解析】根据《物权法》第七十七条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房；业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。同时，依照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、第十六条第一款的规定，建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的，应当参照该司法解释的规定处理。因此，房屋使用人将住宅改变为经营性用房的，应承担与业主相同的法定义务，除遵守法律、法规和管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。 【索引】湖北省武汉市中级人民法院2014年1月20日民事判决书，见《张一诉郑中伟、中国联合网络通信有限公司武汉市分公司建筑物区分所有权纠纷案》，载《最高人民法院公报》2014年第11期。
13.公有住房出售合同涉及共用部位的约定效力
【要旨】公有住房出售合同关于买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全行为的约定，依法应认定有效。 【解析】建筑物区分所有权人只能在该建筑物中自己专有的部位行使所有权四项权能，未经该建筑物的其他区分所有权人和物业经营管理者、维修者许可，不得对该建筑物的共用部位行使权利。而公有住房售出单位对公有住房的共用部位仍承担着维修责任，售出单位在与公有住房买受人签订的售房协议中，为了不加重自己一方在住房售出后的维修负担，约定买受人不得实施有碍公有住房共用部位安全的行为，这样的约定没有限制买受人正当行使自己的权利，也有利于延长公有住房的使用寿命，且不影响买受人依法行使自己的专有权利，因此是合法有效的。 【索引】河南省郑州市中级人民法院2006年4月24日民事判决书，见《郑州二建公司诉王良础公有住房出售协议违约纠纷案》，载《最高人民法院公报》 2006年第11期。
14.公寓顶层阁楼的权利归属
【要旨】对于公寓顶层阁楼使用权的归属，应根据规划设计的不同使用功能，认定系顶层业主专有或该公寓全体业主共有，并据此确定其流转、使用方式。 【解析】未经物权登记的阁楼应视为建筑物的附属空间。如果阁楼规划设计为顶层业主专用，物理结构、功能设施上皆便利于顶层业主使用，使用习惯上亦由顶层房屋业主实际占用，则可将其视为顶层业主房屋的附属空间，属顶层业主专有；不符合上述条件的阁楼可视为整栋建筑物的附属空间，属于全体业主共有。此类阁楼属于顶层业主专有，且未进行物权登记的，依据一物一权的基本原则，顶层房屋的处分及于阁楼，阁楼的权利随着顶层房屋权利的变更而变化，在买卖时必须与顶层房屋一并交易，不得单独处分，也不能要求法院单独就阁楼进行确权，亦不能单独就阁楼设定抵押权。另外，此类阁楼虽然被认定为顶层业主房屋的附属空间，但因其位于楼房顶层，顶部建筑结构为整栋房屋的屋顶，属于全体业主共有，因此当事人在利用顶层阁楼时应遵循公共利益优先原则。如果因为公共利益需要（如共用管道铺设、楼顶太阳能热水器安装、屋面维修等）影响到当事人使用阁楼，其负有容忍义务并应予以配合，且一般不得以此为由向出卖人主张损害赔偿。同时，当事人在使用阁楼时应当遵守物业管理规定及业主公约，不能擅自改变阁楼结构，危害房屋安全，损害其他业主权益。因阁楼外墙、楼顶外部空间属于全体业主共有，顶层业主无权将阁楼出租给他人进行设置广告标牌、通讯基站等行为。 【索引】上海市浦东新区人民法院（2009）浦民一（民）初字第20952号、上海市第一中级人民法院（2010）沪一中民二（民）终字第1956号“秦桂林、徐燕与葛常清所有权确认纠纷案”，见《公寓顶层阁楼使用权的归属及流转》（作者杨立转、范一、周箐，上海市浦东新区人民法院），载《人民司法·案例》2012年第14期第25页。
15.公有住房共建配套用房所有权的判定标准
【要旨】对于公有住房共建配套用房的所有权不能按照现行《物权法》中关于建筑物区分所有权的规定来加以认定，而应将当时的房屋所有权政策作为判定标准。 【解析】按照《物权法》的规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。作为小区公共配套用房通常被视为业主的共有部分。但公有住房与商品住宅存在区别，公有住房公转私政策早于物权法的颁布，按照法不溯及既往的原则，对于公有住房车棚的所有权不能按照现行《物权法》中关于建筑物区分所有权的规定来加以认定，而应将当时的房屋所有权政策作为判定标准。如作为独立空间使用的公有住房共建配套用房并未摊算在公有住房出售的建筑面积中，则不能认定该共建配套用房系业主所共有，该部分空间仍应认定为公有部位，未相应出售给公有住房的承租人。尽管《物权法》之前未规定不动产登记生效制度，但产权登记是认定不动产权属的重要凭证，在无其他充分证据证明登记错误的情形下，应按照登记确定不动产的权属。综上，公有住房共建配套用房的登记所有人仍为相关房产管理部门，属于国有资产。 【索引】上海市第一中级人民法院（2011）沪一中民二（民）终字第1554号“上海市浦东新区潍坊六、七村业主委员会与蒋育林、上海市浦东新区潍华物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷案”，见《共建配套用房的占有保护请求权》（作者吴慧琼，上海市第一中级人民法院），载《人民司法·案例》2013年第16期第43页。
16.建筑物共有部分的界定
【要旨】界定区分所有建筑物的共有部分，应从建筑物的自然物理属性和功能用途两个方面综合把握。 【解析】界定区分所有建筑物的共有部分应从建筑物的自然物理属性和功能用途两个方面综合把握，既要注意到共有部分在构造、使用上具有非独立性，也要注意到共有部分对全体或部分业主在功能用途上的公共性、非排他使用性。共有部分所有权的取得不以分摊了共有部分面积及支付对价为前提，只要区分所有权人取得了专有部分所有权即同时取得共有部分共有权和成员权。区分所有建筑物共有部分的范围非常广泛，只要不属于建筑物专有部分，都是建筑物共有部分。一般将其分为三个部分：一是共有部位：指建筑物的基本构造部分，如住宅主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、出入口等不归属于专有部分的建筑物基本构造部分。二是共有设施：指建筑物的运营设备设施，如上下水管水箱、加压水泵、电梯、电视天线、供电线路、照明、冷暖气线路、天然气线路、网线、电话线、消防设施等。三是共有基地：即共有的同一栋建筑物占用范围内的宅基地。 【索引】江苏省南通市中级人民法院（2008）通中民一终字第1067号“明旭与如皋市城镇建设开发有限公司、戴薇买卖合同纠纷案”，见《区分所有建筑物共有部分问题探讨》（作者周云，江苏省如皋市人民法院），载《人民司法·案例》2009年第14期第70页。
17.建筑物共有权的附随性
【要旨】区分所有建筑物的共有权与专有权密切相关，其既不能请求分割，也不能单独让与，并且依附于专有权。 【解析】区分所有建筑物的共有部分本身不可分割，也不得与专有部分分割，区分所有权人只能拥有共有部分一定价值上的份额，而不能延伸到实物上，导致实物的分割，否则区分所有权人无法享有共同所有并行使共同管理的权利。区分所有权人取得或转让专有部分所有权，就意味着同时取得或转让了共有部分共有权和成员权。区分所有权的成立登记，只登记专有部分所有权，而共用部分持分权及成员权无须登记。构成建筑物区分所有权的专有所有权、共有所有权和成员权须结为一体，不可分离，在转让、抵押、继承时，应将三者一起转让、抵押或继承。他人在受让区分所有权时，也须同时取得此三项权利。权利人不得保留专有部分所有权而抵押其共有部分，也不得保留成员权而转让专有部分所有权与共有部分所有权。 【索引】江苏省南通市中级人民法院（2008）通中民一终字第1067号“明旭与如皋市城镇建设开发有限公司、戴薇买卖合同纠纷案”，见《区分所有建筑物共有部分问题探讨》（作者周云，江苏省如皋市人民法院），载《人民司法·案例》2009年第14期第70页。
18.车位的权利归属
【要旨】小区车位的权利归属应针对其实际情况进行综合分析，具体要明确该车位系属于建筑物区分所有权的专有部分还是共有部分。 【解析】车位，有别于车库，意指住宅小区内设置的用以停放机动车辆的开放式场所。小区车位形式复杂多样，通常包括地面车位、地下车位、立体停车位、架空层车位以及屋顶停车位等。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》关于区分建筑物专有部分的规定，车位可以成为建筑物区分所有权的客体。关于车位本身的权利归属，可能因不同车位的形式、特点会得出完全不同的结论。关于这个问题的认定标准，实践中主要有：车位是否分摊土地使用权、建筑面积是否计入公摊面积、建设成本是否计入住宅开发成本、开发商与业主是否作特殊约定等。这些标准具有一定的合理性和操作性，但就任何一种标准而言，又难以全面涵盖纷繁芜杂的实际情况。事实上，车位究竟为专有抑或共有必须针对其实际情况进行综合分析，以判明该车位是属于建筑物区分所有权的专有部分还是共有部分。位于共有部分的车位应属全体业主共有，其相应配套设施的权利归属应与该车位一致。 【索引】上海市第二中级人民法院（2010）沪二中民二（民）终字第728号、730号“上海市黄浦区金瓯万国大厦业主委员会与上海国宏置业有限公司、上海宝鼎投资股份有限公司所有权确认纠纷案”，见《屋顶平台停车场权利归属之法律探析》（作者张晓频，上海市第二中级人民法院），载《人民司法·案例》2011年第16期第21页。
19.物管相对独立区域物业费的认定标准
【要旨】物管相对独立区域的业主支付物业费的标准，人民法院可以依申请参考相关因素予以调整。 【解析】同一物业管理区域之内，业主利用自有的物业配套设施设备对专有部分和部分共有部分自行提供物业服务，独立维修、养护、管理配套的设施设备并自行承担费用的，业主自行提供物业服务的区域可认定为物管相对独立的区域。依申请，人民法院可参考物业的性质、相对独立区域形成的原因、物业服务企业提供服务的实际水平等因素，适当调整物管相对独立区域的业主支付物业费的标准。 【索引】重庆市第二中级人民法院（2013）渝二中法民终字第00748号“重庆佳桂物业管理有限公司与重庆百货大楼股份有限公司物业服务合同纠纷案”，见《物管相对独立小区业主诉请变更物业费标准应获支持》（作者向亮、龙江莉，重庆市第二中级人民法院），载《人民司法·案例》2014年第24期第24页。
20.业主室内财产损失的赔偿责任
【要旨】物业服务合同未对业主私人财产的保管、保护进行特别约定的，物业服务企业不应对业主室内财产丢失承担赔偿责任。 【解析】物业管理是指业主通过选取物业服务企业，由物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套设施、相关场地进行维修、养护、管理所进行的相关活动。双方当事人之间存在事实上的物业管理服务关系，但由于双方并未对业主私人财产的保管、保护进行特别约定，故不应对业主室内财产丢失承担赔偿责任。 【索引】山东省高级人民法院（2007）济民一终字第708号“胡勇燕、吴澍与山东永大物业管理公司物业服务合同纠纷案”，见《物业公司对业主室内财产被盗的责任认定》（作者范勇，山东省高级人民法院），载《人民司法·案例》2010年第20期第73页。
21.物业服务企业的安全保障义务
【要旨】物业服务企业应当根据法律规定和物业服务合同约定，对业主的人身和财产承担安全保障义务。 【解析】物业服务企业应当根据法律规定和物业服务合同约定对业主的人身和财产承担安全保障义务。物业服务合同双方可以在合同中约定物业服务企业为业主提供的物业服务义务中包含安全保障方面的内容，业主为此支付相应报酬，据此安全保障义务可以约定为合同义务。法律关于物业服务企业安全保障义务的规定主要体现在两个方面：一是物业管理的特别法即《物业管理条例》第四十六条和第四十七条，二是《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第六条和《侵权责任法》第三十七条的规定。判断物业服务企业是否违反了安全保障义务，主要看安全保障义务的内容有哪些，又要看物业服务合同的约定和有关法律的规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款之规定，如果物业服务企业的服务承诺、服务细则中有关于安保的具体规定，应当作为考察其是否履行安全保障义务的基础。但保安不等于保镖，物业服务企业提供的保安服务主要是公共区域内的安全保障义务，不可能对业主的人身、财产安全承担绝对的安全保障义务。因此，对于物业服务企业是否违反安全保障义务，应结合业主缴纳的物业费水平、物业服务企业的安保能力以及有关行为的性质、发生意外后物业服务企业所采取的一系列措施等因素加以综合考量和认定。物业服务企业的安全保障义务是一种行为义务而非结果义务，如果物业公司已经履行了法定和约定义务，即使业主有人身和财产损害，物业服务企业也不应承担赔偿责任。只有当物业服务企业未尽到管理人的注意义务和谨慎勤勉义务，其有过错时才承担相应的赔偿责任。 【索引】浙江省海盐县人民法院（2009）嘉盐民初字第2836号“周雪良与海盐新城物业有限公司物业服务合同纠纷案”，见《物业公司对业主室外财产安全保障义务的承担》（作者徐建华、冯亚景，浙江省海盐县人民法院、浙江省高级人民法院），载《人民司法·案例》2010年第20期第76页。 |
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