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点击上面蓝字〖房地产联盟〗,最前沿的房地产讲座 …………………………………………………………………… 万科集团销售法律风险检查标准手册 (共计199个风险检查点)
土地使用权证检查点
建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证检查点
设计委托合同检查点 规划要点批复、公建配套批复、项目总规划图、详规图、各期总平面图检查点
代征代建用地检查点
1合同、批复等确定的事宜是否与规划设计相符合？
环境影响评估报告（环评报告、环评批复）检查点 3物业服务合同是否已按规定备案
认购书风险检查点
1解约责任的约定是否有风险 2是否体现集团三天无理由退订内容 3委托他人代理的,代理手续是否齐备 4第三人付款的,付款手续是否有风险 5所附的身份证件是否齐全、处于有效期
商品房买卖合同风险检查点
1项目名称是否和地名命名批复一致 2土地使用年限是否和土地证一致 3土地用途是否和土地出让合同、土地证一致 4涉及技术要点的是否和批准规划一致 5建筑结构形式是否和工程规划一致 6层高的约定是否与交付标准一致 7规划变更责任是否明确合理 8交房条件是否具备可操作性 9配套交付时间是否在配套工程完工之后 10交房时间是否早于施工总包房屋竣工和配套工程完工时间 11产证办理时间和义务约定是否合理 12是否欠缺关于双方权利义务的主要条款 13是否存在有重大风险的单方解约权条款 14是否存在片面保护我方利益、显失公平的“霸王条款” 15涉及合同另行备案的，备案内容是否和合同一致
买卖合同补充条款风险检查点
1对于不同用途的房屋土地使用年限的约定，是否需要作出补充约定 2正文欠缺关于双方权利义务的主要条款的，补充条款是否有约定 3对重大的红线内外不利因素是否列入补充条款 4是否将红线内、外不利因素提示作为合同附件 5语言表达是否存在歧义，可能得出对我方不利的结论 6关于会所、学校、幼儿园、车位的所有权约定是否准确，符合《商品房买卖合同补充条款指引》《商品住宅小区车位权属问题的法律指引》 7关于庭院、露台、地下室等部位的权益约定是否准确，符合《商品房买卖合同补充条款指引》要求 8公司承担阶段性担保责任的，对按揭客户办证是否有约定 9约定代收费或预交费用的,约定是否合法、合理 10分期建设的，对于配套等的分期交付是否有补充约定 11前期宣传有误的，补充条款是否有更正说明 12是否符合集团《商品房买卖合同补充条款指引》的其他要求
买卖合同附图风险检查点
1涉及使用功能的，名称标识是否准确 2附图是否全部为商品房买卖合同项下内容 3是否和宣传、设计、施工标准一致
商品房交付标准风险检查点
1是否有不准确或夸张的修饰用词 2涉及保修期的，保修期约定是否有依据 3是否和宣传、设计、施工标准一致
小区平面图风险检查点
1附小区平面图的，平面图是否和最终规划一致
前期物业服务合同风险检查点
1前期物业服务人是否合法产生 2合同的签订形式是否符合集团《关于物业公司与业主、开发商签订有关法律文件的指引》的要求 3物业管理费的约定是否合法 4代收费用约定是否合法、合规、合理 5对共有部分经营收益是否有约定，约定是否合法 6物业管理明细是否有与 7是否符合集团《关于适应物权法要求调整物业服务相关文件及流程的通知》 13使用的图片、音乐是否侵犯他人著作权 14是否有侵犯他人商标权或商号权的内容 15对产品专利的表述是否正确 16关于项目位置的示意图或交通图是否准确，比例是否适当 17是否以行车时间代替实际距离 18是否含有房产升值、保值或投资回报的不当许诺 19提供按揭购房的，对按揭银行、最高贷款额度及年限是否有 20对使用的图片属于实景图还是效果图是否有 21使用的户型图、总平面图、规划效果图是否有提示语，内容是否准确，字体、位置是否醒目 22对房屋本身的介绍是否准确：主体结构（砖混还是框架）、尺寸（进深、开间宽度、层高）以及其它卖点（景观、朝向、间距；花园、阁楼、露台、阳台、飘窗等） 23对销售价格的介绍是否真实：均价、起价、某套房屋的具体价格以及价格优惠条件、价格有效期等 24宣传的设备和材料是否与承诺的交付标准一致：电梯、室内洁具、橱柜、门窗、燃气灶、抽油烟机、电器、暖气片、插头插座、灯具等的品牌及性能；是否提示有替代的可能，提示语是否准确、醒目 25对本项目或整个小区的主要经济技术指标的表述是否与规划一致：占地面积、建筑面积、容积率、总户数、楼栋数、主力户型等 26关于小区绿地率、绿化率、绿地面积（总绿地面积、人均/户均绿地面积）、水面面积等指标的宣传与规划是否一致 27小区配套娱乐、康体设施在房屋交付时能否兑现：会所、泳池、 体育健身设施、球场/馆等的名称、数量或面积、功能；是否为有偿使用，是否业主专用 28小区配套的教育设施与规划是否一致，是否有不当承诺，即：幼儿园、学校、托儿所是否有、何种办学模式、规模有多大、谁经营、如何收费、需何种入学资格、何时交付使用等。 29商场、商铺、邮局、社康中心等小区配套商业服务设施是否与规划一致，是否有不当承诺，对所在位置、经营主体、经营业态、经营期限是否有相应的 30小区车位/车库的面积、数量、车位比例是否与规划一致，处理方案（出租、销售、可租可售）和价格是否确定 31小区燃气/供暖服务商、采暖方式、收费标准是否确定 32有关物业服务的内容是否恰当，包括：物业服务企业的名称、资质（不得偷换概念）是否真实，管理方式（开放式或封闭式）是否确定，服务内容是否有承诺风险（如24小时保安巡逻、代收快递、安全保障等），服务的收费标准是否确定 33交通配套是否有不当承诺：对业主班车、直达巴士是否有免费接送的承诺，是否有规避运营风险的 34有关本项目周边市政配套（地铁、轻轨、公汽、公园绿地、景观、学校、银行、商场、体育馆、书店）的介绍，是否注明信息的来源和现状截止时间，是否有仅介绍信息不提供保证的提示语，对尚在规划建设中的配套设施是否特别 35项目红线外不利的环境因素（噪声、恶臭、污染、辐射、危险源等），是否在售楼书中设专章进行 36发布户外广告的，是否经过合法的登记、审批程序 37广告宣传资料是否有存档备查 变电室、配电房、中央空调冷凝塔、通风机及产生噪声的通风口、排烟管道、有较大噪声的电梯、学校、幼儿园、游泳池、后期开发施工的噪音等 5是否公示可能产生异味的因素：垃圾中转站、化粪池、公厕等 6是否公示可能产生电磁辐射的因素：变电室、配电房、通讯发射（接收）装置、高压线路等 7是否公示可能影响环境秩序的因素：集中餐饮等商业配套、居委会（社区工作站）、物业服务用房、警务室等办公处所等 8对其他可能影响正常生活的因素是否有提示，如煤气站、供暖站设备用房等。 9是否在公示所附的平面图或示意图上准确标识上述不利因素的具体位置 10对现场公示是否有拍照或摄像存档 11公示的内容是否列入买卖合同附件中
红线外不利因素公示风险检查点
1标题是否正确 2公示的位置是否醒目 3公示的表述是否恰当 4是否公示可能产生噪音的因素：机场、铁路、公路、立交桥、工厂、集市、学校、车站、货场等 5是否公示可能产生异味的因素：垃圾场、污水河/塘、屠宰场、皮革场、养禽/畜场、动物园等 6是否公示可能污染环境的因素：造纸厂、化工厂、橡胶厂、废品站、产生烟尘的场所等
法定公示文件风险检查点 商品房预售许可证、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、已填写的商品房买卖合同示范文本及补充协议、前期物业服务合同、临时管理规约、住宅质量保证书、住宅使用说明书、委托代理机构销售的授权委托书、建筑节能公示等文件是否完整
示范单位风险检查点 1对装修示范单位、交付标准示范单位是否分别进行提示，提示语是否准确，字体、位置是否醒目 2对室内结构与交付标准显著不一致之处、赠送物品或不属于交付范围的物品是否特别 3现场是否有安全防范措施及 全部共计199个检查点介绍完毕
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