《资产评估准则—不动产》
、不动产的相关词汇
（一）不动产概念
不动产概念有房产、物业等不同的称呼，包括土地、建筑物和其他土地定着物，同时又是事物、权益和区位三折的综合体。其中，对于不动产的实物可以从有形实体、实体质量以及二者组合所能达到的功能三个方面进行认识。不动产有单纯的土地、单纯的建筑物和房地合一的不动产三种存在形态。其中土地是一个包含地面、地面上空和底下空间的三维立体空间，建筑物包括房屋和构筑物。
（二）不动产的定义???《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
（三）不动产的存在形态
不动产有单纯的土地、单纯的建筑物和房地合一的不动产三种存在形态。
（四）不动产的特征
１.空间地理位置的固定性与区位条件的可变性２.不动产的自身独特性与不完全的可替代性３.土地面积的不增性与不动产经济上的保值增值性４.土地的永续性与建筑物的折旧５.不动产的昂贵性与难以变现性６.土地用途的多样性与不动产的易受限制性７.不动产商品消费与投资的双重性与价值构成的双重性８.不动产投资的风险性
（五）不动产的类型
按用途划分：①居住不动产。②商业不动产。③办公不动产。④服务不动产。⑤工业和仓储不动产。⑥农业不动产。⑦特殊用途不动产。⑧综合不动产。
按开发程度划分：①生地。②毛地。③熟地。④在建工程。⑤现房（含土地）。
按是否产生收益划分：不动产可分为收益性不动产和非收益性不动产两大类。按经营使用方式划分不动产可分为销售、出租、营业和自用四种。
二、制定不动产评估准则的必要性???不动产是现代社会经济运行的重要资产，是企业资产的重要组成部分。不动产评估也是资产评估的重要组成部分，合理发现不动产的价值是实现评估目的不可或缺的重要环节。一个完善的评估准则体系离不开对不动产评估的规范。???在评估实践中，目前，我国国土资源和建设部门已有一套成熟的房地产评估、土地估价的技术规范和标准，包括《房地产估价规范》（GB/T50291-1999年）和《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001年）等。原国家国有资产管理局发布的《资产评估操作规范意见》（1996年）也对土地和房地产评估作出了具体规定。为满足资产评估业务的特点和实践要求，更好地指导注册资产评估师在从事涉及不动产评估的资产评估业务时规范执业，我们本着充分借鉴、选取所用、增进所需、系统完备的基本原则，紧紧围绕资产评估实践需要，制定了《资产评估准则--不动产》，以使准则体系完备、有效。???三、不动产评估准则的起草思路???（一）按照具体准则定位，重点规定不动产评估的业务操作和披露特点要求。???资产评估准则体系是一个有机整体，不动产评估准则是属于纵向第二层次中的具体准则。本准则重点规定不动产评估的业务操作要求和披露特点要求，有关评估报告、程序、工作底稿编制和管理的内容，已在资产评估相关准则中规定。因此，基本概念、基本术语上与基本准则保持一致，注重与基本准则、已颁布的其他评估准则和正在制定的相关评估准则的相互衔接。???（二）借鉴国际及国外评估组织关于不动产评估的相关规定。???不动产评估是资产评估的重要领域之一，国际资产评估准则委员会以及美国、欧洲等国家的评估协会都制定了相关准则，以规范不动产评估行为。本准则注意借鉴国际经验，以利于推进行业的国际化，在起草过程中借鉴了国际评估准则（IVS）、美国《专业评估执业统一准则》（USPAP）关于不动产评估的相关准则，以及英国皇家特许测量师学会的《评估与估价手册》（RICSAppraisalandValuationManual）中关于不动产的评估规定。由于本准则体系是规范我国评估行业的，准则的制定充分考虑了我国评估实践，没有简单地模仿或照搬国外的条款。???（三）在具体的评估方法上充分借鉴我国现行房地产估价规范与土地估价规程的有关内容。???本准则在起草过程中充分借鉴了《房地产估价规范》和《城镇土地估价规程》及《资产评估操作规范意见》的相关内容。在准则中涉及的评估方法，直接借鉴其方法原理，与上述土地估价规程、房地产估价规范是一致的；对近年来土地、房地产评估实践中产生的问题及新的需求，加以补充和更新；对于体现资产评估特点的，在总结资产评估实践经验的基础上，加以补充。本准则和房地产估价规范、城镇土地估价规程的规定不冲突。???（四）突出资产评估业务特点，体现不动产评估的最新需求。???根据资产评估的业务特点，准则中对资产评估业务中涉及的不动产评估业务特点进行了揭示，如对隐蔽不动产的现场调查关注要求、利用其他评估机构报告应关注的事项等；对企业价值评估中的不动产评估安排专门章节加以规定；对构筑物评估的要求进行了专门表述等。这些规定是对多年来资产评估业务的总结和凝炼，是体现资产评估特点的部分，也是准则的重大创新。???（五）根据新发布的物权法要求，规范相关评估行为。???根据新发布的物权法关于住宅用地土地使用权自动续期的有关规定，在准则中，对现有的做法进行了及时调整和更新，明确在确定住宅用途建筑物实体性贬值时，应当考虑土地使用权自动续期的影响。当土地使用权自动续期时，应当根据建筑物的经济寿命年限确定其贬值额，以指导和规范执业行为。???四、不动产评估准则的起草过程???起草中收集、翻译了国外不动产评估方面的大量资料，对不动产评估涉及的重要名词、术语、价值类型、评估方法及评估理论等系列问题进行了深入研究，借鉴、参考了现行的房地产、土地评估方面的技术标准，总结了国内不动产评估实践经验，形成基础研究成果，通过对其进行归纳、提炼后形成了草稿。对草稿在行业内进行了多次讨论，征求了评估实务和理论界专家的意见，反复修改。2007年10-11月，中评协将准则稿提交财政部资产评估准则委员会和中评协资产评估准则技术委员会审议。中评协根据委员反馈的意见，组织行业资深专家进行研究、讨论，主要意见予以采纳并定稿。???五、不动产评估准则的主要内容???本准则包括“总则”、“基本要求”、“操作要求”、“评估方法”、“企业价值评估中的不动产评估”、“披露要求”和“附则”。???“总则”主要内容包括：制定目的和依据、不动产的定义、不动产评估的定义和适用范围。???“基本要求”主要内容包括：不动产评估准则与其他准则的关系、从事不动产评估应当具备基本知识、经验和专业的胜任能力、对不动产权属的关注、不动产限制条件的依据、以不动产合法前提下的最优利用形式进行评估以及对现行相关国家技术标准的参考等。???“操作要求”主要内容包括：评估目的、评估对象、前提假设；价值类型、不动产组成部分对价值的影响、设备安装工程与不动产的关系、不动产调查、不动产相邻关系与租约限制、构筑物类不动产的主要调查要求、利用其他评估机构的专业报告等。???“评估方法”主要内容包括：成本法、市场法和收益法，以及假设开发法和基准地价修正法的基本要求等。???“企业价值评估中的不动产评估”主要内容包括：企业不动产的财务核算形式、企业经营方式等对不动产价值的影响、企业价值评估中的不动产限制条件、假设以及价值类型；不动产价值与企业核算的关系、不动产价值与对企业价值贡献的关系、企业拥有的不同用途不动产的价值差异、溢余不动产价值的判断等。???“披露要求”主要内容包括：评估报告的披露以及总体要求。???“附则”主要明确准则生效日期。???六、不动产评估准则的重要事项说明???（一）不动产的定义???《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。???《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为：是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。???本准则对不动产的定义是从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行总结的，是物与物权的统一，即定义为：土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关的权益。???（二）采用非完全现场调查方式清查不动产的情况???在不动产评估中，采取现场逐个调查的方式，确定不动产是否存在、明确不动产存在状态，是十分必要和重要的。但在相对特殊的情况下，对于具有同规格、重复性高的不动产--管线、廊架等，地域跨度大，客观上不便于完全进行现场调查，可以通过合理设计调查方式，分析调查方式可能形成的风险，安排适量的现场调查数量与比例，同时采取其他有效措施，保证调查的充分性。???（三）企业价值评估中的不动产评估???准则安排专门的章节对企业价值评估中的不动产评估进行了规定，包括企业拥有不动产的形式与对应的财务核算科目、企业经营方式及不动产实际使用方式对不动产价值的影响、企业价值评估的价值类型对不动产评估相关条件和假设的影响、不动产价值内涵与企业对于不动产财务核算之间的关系，以及对于溢余不动产的价值判断应考虑的主要因素等内容。这些内容是企业价值评估实践中对不动产评估特点的总结，是评估实践的总结和理论创新。???（四）物权法中住宅用地的相关规定对不动产评估的影响???《物权法》第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。???根据此规定，无论自动续期是否存在缴纳相关费用的问题，住宅建设用地的期限从法律上不应对建筑物的使用产生制约影响。???准则中对物权法中这一规定对不动产评估的影响作出了相应的规定和提示，以指导和规范执业行为。
第二部分《资产评估准则—不动产》各条款的简述
第一章总则
共五条，主要内容为准则制定的目的和依据、不动产的定义、不动产评估的定义和适用范围。
第一条是关于本准则制定目的、制定依据的条款。
资产评估准则以维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益为根本出发点，这充分体现了中国资产评估行业发展对评估准则的内在要求。不动产评估准则作为资产评估准则体系的重要组成部分，同样体现了维护社会公共利益和资产评估各方当事人合法权益的宗旨。
第二条是关于评估准则中不动产定义的条款。
不动产是指土地、建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及其相关权益。从不动产的资产属性和权利属性两个方面进行归纳的，是物与物权的统一。借鉴了《房地产估价规范》（GB/T50291-1999）对房地产的定义。不动产不仅包括生活中常见的土地、建筑物，也包括水库大坝、火箭发射塔、烟囱等；不仅包括独立的住宅、办公楼，也包括企业中的厂房、办公楼；不仅包括作为固定资产的房地产，也包括作为存货、投资性房地产、无形资产的不动产。
第三条是关于不动产评估定义的条款。
本定义强调，不动产评估不仅包括单独的不动产评估，而且包括企业价值中的不动产评估。这体现了资产评估行业不动产评估的特点，即资产评估中的不动产评估既包括对单独的不动产进行评估，也包括对企业价值评估中不动产的评估。而在企业价值评估中，不是孤立地对不动产价值进行评估，而且需要关注不动产在企业价值中的作用与地位，关注不动产对相关权益价值的影响。本准则所称不动产评估是指对不动产的价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程，包括单独的不动产评估和企业价值评估中的不动产评估。本定义指出，不动产评估不仅包括单独的不动产评估，而且包括企业价值中的不动产评估。这是资产评估行业中不动产评估的特点。
第四条是关于准则适用范围的条款。
本准则结合相关法律、法规和资产评估基本准则的要求，对不动产评估的基本思路、方法、原则做出了规范要求，是对注册资产评估师形成不动产价值意见的基本规范。注册资产评估师应当认真执行。注册资产评估师执行不动产评估业务，应当遵守本准则。本条是准则强制性遵照执行的规定。
第五条是关于参照执行的条款。
本准则是关于不动产评估业务的规范，与不动产价值估算相关的其他业务同不动产评估业务存在许多共性，执行与不动产价值估算相关的其他业务，可以参照本准则。对于与不动产价值估算相关的其他业务的非强制性执行的规定，属于推荐执行。本准则不仅对注册资产评估师执行不动产评估业务有规范作用，对于与不动产价值估算相关的其他业务也有一定的指导意义。
第二章基本要求
第六条至第十二条，共七条，主要是对注册资产评估师执行不动产评估业务相对基础的要求。
第六条是关于注册资产评估师守法性与合规性的要求。
守法合规是各国评估准则的共同要求，我国资产评估基本准则对此也有明确规定：“注册资产评估师执行资产评估业务，应当遵守相关法律、法规和资产评估准则。”由于资产评估准则体系是有机的整体，因此，各准则之间存在相互的联系，在执行不动产评估业务时，不仅需要遵守本准则，也需要遵守资产评估基本准则，并考虑其他准则的相关规定。
第七条是关于注册资产评估师专业胜任能力的条款。
专业胜任能力是任何专业工作的基本执业要求。《资产评估职业道德准则——基本准则》将注册资产评估师专业胜任能力要求专门作为一章进行系统规定，以体现专业胜任能力的重要性。由于不动产评估业务的专业性和复杂性，从事不动产评估业务的注册资产评估师应当接受专门的教育和培训，具备胜任不动产评估业务的专业知识和从业经验，以确保评估的专业质量和水准
第八条是注册资产评估师执行不动产评估业务的总体操作性要求。
本条是注册资产评估师执行不动产评估业务的总体要求。注册资产评估师执行不动产评估业务，首先需要明确具体评估对象，根据具体的评估目的、评估假设等相关条件确定适当的价值类型。然后恰当运用不动产评估方法，得到合理的评估结论。
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