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《物业服务收费管理办法》（以下简称“《办法》”）自2004年1月1日施行至今已有11年多，其以部门规章的形式正式确立了物业服务收费模式分“包干制”与“酬金制”两种，为物业收费的模式做了原则性规定，使此后的物业服务合同在收费方式上有了明确的指引，意义之重大是不言而喻的。 然而，在《办法》实施的过程中，对于两种收费模式的争论与探讨也一直未曾停歇，笔者以为，在11年后的今天，我们已经可以也有必要对两种收费模式作一个理性的分析，以期对现在及今后物业收费模式的发展有所裨益。 一、两种收费模式的区别 所谓“包干制”，依照《办法》第9条的规定，是指“由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。”概括起来就是“包干统筹，自负盈亏”。而“酬金制”，则是指“在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。”概括起来就是“代收代缴，收入固定”。从《办法》来看，两者之间的区别主要集中在以下方面： （一）物业服务费用的性质不同 依照《办法》第11条，在“包干制”的物业服务费用收费模式下，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。用通俗的话来讲，其性质是“物业管理企业的钱”，相当于普通货物经营者销售出一件货物，所得的货款即为其销售该件货物的经营收入，所有权归经营者所有。类似的，“包干制”的物业服务即为“打包”出售服务，全部物业服务费用即为物业管理企业的经营收入，所有权归物业管理企业所有。其与经营普通货物的不同之处在于销售普通货物一般是预先垫付成本后收款，因此通常可以确保盈利，而物业管理费用则一般采取预付费的形式，如市场价格起伏较大，则盈利与否时常难以确定。 在“酬金制”的物业服务费用收费模式下，物业服务费用的构成包括物业服务支出和物业管理的酬金。不难看出，“酬金制”相对于“包干制”，将物业服务成本的概念替换为物业服务支出，明确说明了这一部分资金的性质其实是“业主的钱”，物业服务公司仅是资金代管人，对该部分资金行使代收代管的职责。全部物业服务费用中，仅有物业管理的酬金这一小部分资金，才属于物业管理企业的经营收入，因此，物业管理企业从理论上也仅需针对该酬金部分交纳营业税。 （二）物业公司收益的计算形式不同 我们知道，在普通货物的销售中，虽然货款作为经营收入其所有权归经营者所有，但货款并非经营者利润，货物利润为扣除该件商品的成本及流转税[1]。在“包干制”的收费模式下，物业管理企业的利润即为扣除服务成本和税费后的那一部分资金，唯一不同的是，实物商品销售利润所缴纳的流转税为增值税，而服务利润所缴纳的则为营业税。 而在“酬金制”的收费模式下，物业管理企业的报酬即经营收入有两种形式：一为定额，即按月或年在所收取的物业管理费总额中收取固定数额的资金作为物业管理企业的报酬，其既不受物业服务支出大小的影响、也不受实际收取到物业管理费多少的影响；另一种报酬形式即为按比例，即每月或年按固定比例从收取的物业管理费总额中提取报酬，该种方式相比“包干制”其利润虽然明显稳定，但相比定额酬金制，在一定程度上将会受到物业服务支出大小和实际收取物业管理费金额的影响。 （三）物业公司责任的不同 依照《办法》第12条和第13条的规定，采用“酬金制”作为物业服务费用模式的，因预收的物业服务支出属于代管性质，因此规定了物业管理企业有向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算、公布物业服务资金的收支情况、答复业主对物业服务资金年度预决算和收支的质询及配合审计等义务。 而在“包干制”的物业服务收费模式下，由于物业服务费的所有权已经从业主转移至物业管理企业，物业管理企业的义务即是提供符合合同约定的物业管理服务，其途径与方式在所不问，且自负盈亏，不得因物价变动等因素向业主再次收取物业管理费用。因此，在这种情况下，物业管理企业也就无需担负向业主报告资金预算及使用支出情况的义务[2]。当然，这种义务并不排除约定，即使业主与物业管理企业签订的物业服务合同约定采用“包干制”物业服务收费，双方也可以就物业管理企业的报告义务作相应约定。
二、两种收费模式的各自核心优点 从以上对“包干制”和“酬金制”两者区别的分析，我们可以看出两者具有明显的互补特征，一方的优点大致即为另一方的缺点，以下笔者试图则对两者的各自核心优点进行分析： （一）“包干制”的核心优点 1.注重成本管理，提高企业的生存能力 从对“包干制”和“酬金制”的比较中我们可以看出，在“包干制”的收费模式下，物业管理企业经营利润的弹性较大，成本低则利润高，反之，成本高则利润低甚至亏损经营。此时，物业管理企业是承包商的角色，自身承担因其经营管理水平高低而带来的盈亏压力。因此，这种机制对于企业来讲，具有明显的激励作用和盈利动机。这种激励将直接促使物业管理企业在履行物业服务合同时，提高成本意识，努力提升经营管理水平，完善各种成本控制手段和方法，以期从经营成本上要效益，提高企业的盈利能力和生存能力，促进企业自身的进步和发展。物业管理企业的全部精力将会投入到改进管理水平、提高服务质量上，由于他们所花费的每一分钱都是自己的，因而自然就不会出现“酬金制”模式下抬高支出以获取更多酬金的情况。 2.业主的选择更自主，优化市场配置 实行物业服务费用“包干制”的物业管理企业，其获取的利润不再有限，物业管理企业可以在公平、公正的市场竞争机制下，不断激发企业的经营、管理潜力。通过科学的管理运营实现物业服务质量和经营效益的双赢。对业主而言，“包干制”的模式使得物业管理服务的招标成为可能，业主从相对被动地接受物业服务标准，到主动通过市场这一价格杠杆体系选择最适合自己需求的物业服务标准、收费标准的企业，更加有效地维护自身合法权益。 （二）“酬金制”的核心优点 1.保障利润的获取，有利于企业初期发展 虽然“酬金制”的利润空间相对于“包干制”来说可能会少些，但毕竟是一项确定的盈利，这在当前的经济危机、市场物价极不稳定的影响下，对于一些处在成长初期（甚至是资深）的物业管理企业来说，是一种稳中求存的发展方式。这种经营环境能确保企业永远处于盈利状态，最低限度保证企业的简单再生产能不断循环下去，并有机会进行小规模扩大再生产。其实我国最初的物业管理服务收费模式“佣金制”，其内涵与《办法》中提到的“酬金制”是一样的，正是因为使用了这种收费制度，才使得我国的物业管理在极其艰难的环境中，发展成为今天一个独立的行业。 2.业主对物业支出的流向可以进行合理的监管 从业主的角度来说，最为关心的情况其实就是钱花了多少？怎么花了？这种关心其实在“包干制”的收费模式下一样存在，但有关规定却恰恰只给了“酬金制”收费模式下的业主这样一种“关心”的权利。从本质上讲，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业只相当于作为职业经理人管理这笔资金，其最终的决定权、支配权在业主手中；同时《办法》还明确规定，实行物业服务费用“酬金制”的，物业管理企业有向业主大会或全体业主公布物业服务资金年度预决算、公布物业服务资金的收支情况、答复业主对物业服务资金年度预决算和收支的质询及配合审计等义务。因此，“酬金制”在一定程度上维护了业主的知情权，减少了双方因信息不对称而产生的纠纷。对于物业管理企业，则是一种约束和监督，促使物业管理企业加强内部管理，控制好业主资金正常合理的使用。 当然，从业主和物业管理企业之间的主要关系看，是提供服务与享受服务的关系，双方的监管与被监管的关系则并非是最为尖锐的一对矛盾，反映到服务合同的履行来看，物业管理企业应当提供符合要求的服务，而业主则应交纳相应的物业管理费。 三、开票问题 现今大部分物业纠纷都集中在物业服务的质量欠佳及物业管理费的拖欠问题上，但就业主的交费环节来看，又渐渐出现了一个新问题，即业主作为消费者，在交付了服务费用后理应得到相应的服务单据，这是消费者权益保护法赋予消费者的权益，但对于此服务单据究竟应当采用发票的形式还是收据[3]的形式，法律并无明确规定，业主也常常有因物业服务企业不开具发票而拒付物业管理费的情形，最后导致双方对簿公堂。笔者以为，就物业服务企业应当就收取的物业服务费用开具发票还是收据，根据物业服务费用收取的形式是“包干制”还是“酬金制”的不同存在差异，并分析如下： （一）开具发票或收据的基本原则 发票除了代表收付款凭证外，其本质也是税务凭证；而收据则仅仅是可以充当财务凭证的收付款凭证，并无税务凭证的性质。因此，通俗的说法即是，经营者开具的发票是含税的，而开具的收据是不含税的。根据《中华人民共和国发票管理办法实施细则》第33条规定：“填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票”。对应到物业服务费用上，即所有经营收入需要开具发票并缴纳营业税，而代业主管理使用的物业服务支出则无需开具发票，仅需开具收据。具体来说，“包干制”的收费模式下，应对收取的全部物业管理服务费开具发票，而对于“酬金制”的收费模式，仅仅需要对收取的酬金部分开具相应的发票即可。此即为物业服务费用开具发票或收据的基本原则。 （二）可以开具收据的情形 可以开具收据的情形即必然属于代收代缴的情形，根据《办法》第17条规定，物业管理企业可代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等费用，并不得向业主收取手续费。该部分收费必然属于代收代缴费用，但在“包干制”的物业服务收费模式下，由于不涉及代收代付的性质，其计算经营成本时已经将该部分费用的税金计算在内，因此不存在物业管理企业开具收据的问题。 但涉及酬金制的物业服务企业，特别是经营性物业的物业服务企业，会发生开具专用代收代付水电收据的情况。 （三）依据物业服务费用收取的形式不同，开具不同类型服务单据的情形 依据《办法》第11条，物业服务成本及物业服务支出的构成其实是相同的，包括：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）经业主同意的其它费用。但该部分费用在不同的收费模式下，所体现的性质不尽相同，如前述，前者系为物业管理企业的资产，而后者则为业主的资产，因此，在“包干制”的物业收费模式下，物业管理企业应当对该部分费用开具发票，而在“酬金制”的物业收费模式下，物业管理企业则只需对该部分费用开具收据即可。 （四）必须开具发票的情形 必须开具发票的情形主要是针对“酬金制”的物业服务费用形式，盖因“包干制”的物业收费模式下，本身物业管理企业就要对收取的全部物业服务费用开具发票，而在“酬金制”的收费模式下，物业管理企业必须开具发票的情形概括起来主要有两种：其一是作为物业管理企业的酬金部分必须开具发票；其二是在物业服务企业使用自身的人力资源为小区提供安保、清洁等服务的，即使是以“酬金制”为物业管理费用支付形式，该部分人员的工资仍应当开具发票。原因是在“酬金制”的收费模式下，物业服务的支出并非不要发票，而是由最终提供服务的一方提供发票，但倘若最终提供服务的一方与物业管理企业发生重合，则物业管理企业仍应当就该部分费用提供发票。因此，对于采用“酬金制”物业服务费用形式的物业管理企业，针对该部分费用，建议将税费的分担事先在物业服务合同中明确约定，以避免不必要的纠纷。 对于经营收入，开具发票是经营者的义务，而索要发票则是消费者的权利，同时也是其对经营者是否按照国家规定进行纳税的一种监督。但收款人并非一定就是法律意义上的经营者，在“酬金制”的收费模式下，倘若经营者对消费者就物业服务支出部分开具发票，那么就会出现对同一行为重复征税（最终服务提供者也是要交税的）的情形，这样，该部分税费最终将会转移到业主的身上，造成的后果就是物业服务费用的上涨，其实最终吃亏的还是业主。 由于经营性物业如办公楼和商场等租赁物业的付款人均为经营性单位，而共有事业费很可能因为无法申请独立的表具而导致只能由物业公司管理的大表自行接驳小表计算公用事业的消费额，直接导致了由物业服务企业代收代付公用事业费是件绕不过的惯例，一直以来租户或产权人一直多支付了公用事业费×营业税的重复税金，创造着虚假的GDP。 在此情况下，若对多支付税金比较在意的业主大会在与建议物业管理企业协商物业服务合同时，应尽量对“包干制”或“酬金制”的涵义进行释明，并就服务的具体内容及开具发票或收据的具体情形予以约定，尽量避免实际履行过程中的尴尬与纠纷。 最后，随着“营改增”的试点范围的扩大，将逐步拓展到物业服务行业，一旦物业服务领域实现了“营改增”，发票的问题就当然的迎刃而解，将能有效促进整个物业管理服务业健康、有序、和谐地发展。 [1] 事实上还存在所得税的问题，但本文并不涉及该方面内容，因此略去不赘。 [2] 笔者以为，即使是“包干制”的收费模式，业主也应当对物业服务费用的所有资金动向享有知情权，因为服务的成本是考量物业服务质量的一个重要方式，物业管理企业的成本如果明显过低，将很有可能造成服务质量的下降，从而侵害业主的权利。 [3] 此处的收据是指国家税务部门监制的收据，本文如无特别说明，所指收据皆为此类正规收据。 |
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