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对于预售资金在监管账户被有关部门冻结和扣划时该如何处理，是一个值得高度重视的问题。 中国论文网 http://www./1/view-5939551.htm 一、监管部门对冻结、扣划监管资金的两种态度 武汉、青岛等多地市在监管办法中规定“有关单位对商品房预售资金监管账户进行冻结或扣划监管资金的，监管银行应当说明商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知监管部门”。笔者认为，这种规定表明监管部门对预售资金的冻结、扣划行为采取默认态度，接受了法院、公安等有关单位对预售监管资金的冻结、扣划，必将对预售资金的监管和预售项目的开发、建设产生难以预测的影响。 与前述默认态度截然不同，天津市国土房管局对此问题进行了建设性的探索，2012年10月23日天津市高院与其联合发布《关于建立人民法院冻结、扣划新建商品房预售资金监管账户资金沟通协调机制的意见》，对人民法院冻结、扣划新建商品房预售资金监管账户资金实行“双促原则” （坚持促进人民法院诉前保全、诉讼保全、案件执行与促进新建商品房预售资金监管制度双落实的工作原则） ，天津市各级人民法院在案件诉前保全、诉讼保全或执行阶段，涉及冻结、扣划涉案开发企业预售监管资金的，及时启动沟通协调机制，由天津市高级人民法院立案或执行部门牵头组织有关人民法院与天津市预售资金监管机构采取一案一议的方式，按照“双促原则”协调意见。对于外地人民法院在诉前保全、诉讼保全、案件执行中，涉及冻结、扣划该市预售资金监管账户资金的，参照上述意见由天津市高级人民法院相关部门沟通协调。天津市的做法较好地解决了法院冻结、扣划预售资金和监管部门对预售资金监管之间的矛盾。笔者认为，天津市国土房管局对此工作的创新与转变（2008年6月26日发《天津市新建商品房预售资金监管办法》第18条规定对法院冻结、扣划也是默认态度）非常值得借鉴，对人民法院冻结、扣划监管资金实行协商机制、双促原则对于完善预售资金监管工作制度及完善预售资金法规、制度建设具有积极意义。 二、预售资金的实质探析 商品房预售的实质是开发企业在行政部门的许可下，公开向预购人签约筹资，建设商品房，在将来约定时间将商品房交付预购人的一种活动。同时，法律规定该预售款必须用于商品房建设，以推动工程建设、保证及时向预购人交付商品房。如果预售款项用于其他而不是用于预购房屋的开发建设，则必将导致商品房工程烂尾、不能及时向预购人交付房屋，这显然与预售制度的初衷相违背。如果预售资金被冻结、扣划而不能保证商品房工程建设的顺利进行，则预售许可部门就有帮助开发企业向预购人筹资解决后者债务问题的嫌疑，必将引发预购人对预售许可行政部门的不满，甚至引发群访等更大的社会矛盾，如此必将使政府的公信力受到质疑，正常的房地产市场秩序、人们的生活秩序和社会管理秩序出现混乱。因此，优先保障商品房开发工程的建设是商品房预售许可制度的必然选择。相比之下，从商品房预售资金方面解决开发企业的债务、保障其他债权人权益属于次之的问题。 因此，各地资金监管部门应该学习天津市国土房管局的做法，主动联系法院，建立沟通协调机制，优先保障开发项目建设资金外，给予法院冻结、扣划工作提供积极配合，实现资金监管和法院保全、执行工作双促、双赢，最大程度实现社会公平、和谐。 如果监管部门对预售资金实行全额监管，在保障开发项目建筑安装、区内配套费用等完成工程的基本费用外，应从监管账户的余额部分（应该主要是利润部分）落实冻结、扣划工作。如监管部门仅监管开发项目建筑安装、区内配套等开发项目基本建设费用的（如温州“商品房预售所得款项必须优先用于相关的工程建设，其中监管项目工程预算清册总额不低于130%的预售资金按商品房预售资金监管协议方式进行监管”、日照“新建商品房预售资金监管总额参照建设项目综合造价情况以及该项目的交付使用条件等因素确定，原则上不超过建设项目工程造价总额的1.2倍”），则应和法院等单位说明监管账户的性质和商品房预售资金监管情况，监管账户资金应免于冻结、扣划。 三、制度建设的可行性 天津市高院、天津市国土房管局建立的人民法院冻结、扣划新建商品房预售资金监管账户资金沟通协调机制，有效促进了人民法院诉前保全、诉讼保全、案件执行与促进新建商品房预售资金监管制度的落实，为预售资金监管工作树立典范，也为推进预售资金监管法制建设提供了有效的范例。 除《城市房地产管理法》第40条“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”给预售资金优先保障开发项目建设提供了强力的法律支撑外，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释〔2004〕15号）第5条“人民法院对被执行人下列的财产不得查封、扣押、冻结：…… （八）法律或者司法解释规定的其他不得查封、扣押、冻结的财产”，《公安机关办理刑事案件适用查封、冻结措施有关规定》（公通字〔2013〕30号）第30条“对下列账户和款项，不得冻结：……（十四）其他法律、行政法规、司法解释、部门规章规定不得冻结的账户和款项”的规定给预售资金优先保障开发项目建设、有限或免于冻结、扣划提供了有利的法律空间。 在此，笔者提议，首先住建部应尽快启动完善预售资金监管工作配套制度，同时争取最高法院对预售资金监管问题出台优先保障开发项目建设、有限或免于冻结、扣划的司法解释；其次，各地尽快借鉴天津市做法，或修改原有的对冻结、扣划采取的默认态度，建立沟通协调机制，有效促进人民法院诉前保全、诉讼保全、案件执行与促进新建商品房预售资金监管制度的落实，为有效保障开发项目顺利建设提供有力的制度保障。 王春敏/责任编辑 |
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