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中国健康养老地产服务联盟官方公号“健康养老地产”：JKYLDC 关注、研究养老地产、健康养生地产、医养地产、养老产业、医疗健康产业。欢迎地产、养老、医疗行业人士关注！ 提要：即使在国外成熟的地区，养老社区的投资回报期都要在5~7年甚至更长，但在中国，很多开发商还只是把开发养老地产作为一种营销噱头，真正的目的仍是出售物业。 “最近几年，我发现一个明显的变化，朋友们私下找我买房子要折扣的少了，让我在星堡帮老人找几个床位的越来越多，还有就是要去和睦家看病的，要是自己预约就要等很久。” 复星集团董事长郭广昌曾用上述自己的亲身体验，阐述他所观察到的产业和需求变迁。“星堡”是复星与美国运营养老社区产业经验丰富的峰堡投资集团合资在上海建设的养老社区，“和睦家”则是复星收购的高端医院品牌。 在复星集团CEO梁信军看来，包括养老在内的大健康产业，在未来几年甚至会超过房地产，成为中国的第一大行业，为此，复星加大了在大健康领域的布局力度，而旗下的地产平台则成为了整合内外部资源的重要载体。 美式养老服务试点 早在多年前，复星的多名高层就在多个公开场合，发表过看好养老产业的观点，认为中国市场的健康及养老需求巨大。至2015年，中国老年人口已达2.2亿，占人口总数15%，到2020年，老年人口将达到2.4亿，占比18%，而面对数以亿计的养老需求，养老服务的供给严重不足。 根据国务院发布的《关于促进健康服务业发展的若干意见》，到2020年，健康服务业规模达到8万亿元以上，养老健康产业将成为国家支柱型产业，从而带动的消费潜力巨大。 复星如何介入这一产业分一杯羹？最初，复星选择了与国外有经验的机构峰堡投资集团合资试水的模式。2013年5月，一家名为“星堡中环”的养老社区（实景图片在文末）在上海市宝山区开业，包括189间房间，为老人提供一室户到大两室户等各种户型以及协助式护理床位。 已在纽约证券交易所上市的峰堡投资集团在美国培育了1100多个养老社区，是美国最大的养老投资管理集团。在合资公司星堡中，复星和峰堡各占50%的股份。合资公司在中国推出的第一个项目，就是星堡中环养老社区，基本借鉴了峰堡在美国的运营模式。比如，收费采取月费全包制，除了住宿费用，还包括一日三餐、公共事业费和维护费、客房清洁、24小时紧急医疗回应、社区内设医疗诊所等。 “如今星堡中环已经取得了盈利，入住率达到92%。”星堡投资董事总经理陈煜宇告诉记者，而全国私有投资养老机构的平均入住率只有40%。 2014年11月，星堡又与复星集团旗下的复地签约，启动上海中环养老社区二期的开发建设，新建9万平方米、可容纳900户长者的老年公寓社区，而位于浦江镇的星堡浦江社区6万平方米、700间房间也正在装修改造，预计明年开业。 记者从复星有关人士处获悉，目前星堡的中环养老社区以租赁物业、收取月费的方式运营，未来星堡不排除直接涉足开发运营，并与复星旗下的地产拓展业务达成更为紧密的协同。 “除了在北上广一线城市寻找合适的项目做养老，我们还在探索其他模式。”陈煜宇对记者透露，一是居家养老，比如为上海外环以内长者提供上门居家护理服务；二是第三方管理，输出星堡的养老服务。 打通地产、医疗、保险做养老 作为上海第一家取得民政养老机构许可证的外资养老社区，星堡将自己定位为专业的养老服务提供商，而在2014年7月，于复星集团内部成立的全资子公司星健资本，则更多被赋予了整合内部地产、医疗甚至保险资源、打造养老完整产业链的使命。 郭广昌曾告诉记者，与传统房企、药企及险资布局养老、健康产业相比，复星的优势是旗下已经拥有了运营多年的保险、地产及医疗等相关产业，现在要做的就是如何“打通”甚至嫁接复星旗下更多产业资源。 2014年11月，复星正式提出大健康“1+1+1”战略（将地产开发、健康医疗、金融保险融为一体）后，星健资本也就成为践行这一战略的重要平台之一。 比如即将开业的宁波星健兰庭，就是由星健资本打造的集养老公寓、体验中心和护理院于一体的高端长者健康特区，该项目紧邻宁波第九人民医院，还引入了台湾最大护理机构瑞光进行运营合作，收入模式也不是传统的卖楼盘而是收取会员费。 上述复星内部人士对记者透露，星健兰庭项目进行会员制销售，入住者可拥有养老公寓的使用权，子女等享有继承权，并可转让。 今年5月，星健资本还将办公室搬到了复星医药所在的办公园区，以进行更好的通融。公司还与复星医药筹建合资公司，共同在各地建设护理院，为老人提供医疗类的护理服务。健康养老地产联盟微信公号jkyldc。“星健要做的就是以护理为特色的养老，通过全面整合复星大健康产业各领域资源，围绕医疗产业，通过地产平台，拓展养老和保险。”星健资本总裁周成辉告诉记者，比如宁波项目还在讨论与复星旗下的永安财险合作开发护理险，以拓展相关衍生生活、消费、金融服务。 “除了以护理为特色的养老运营，星健资本还是复星地产旗下的健康蜂巢业务平台，并已锁定十个核心城市，未来三年主力打造十大战略城市十大精品项目，五年内建成近400万平方米健康蜂巢、6000张护理床位及16000张养老床位，并提供‘健康、快乐、时尚’的金融、消费、生活类衍生服务，形成星健健康的养老完整产业链。”周成辉对记者透露。 而与星堡的稳扎稳打相比，成立较晚的星健扩张的速度显然快得多。目前已在宁波、苏州、沈阳、广州、镇江、杭州落子，平均每两个半月落地一个项目。 养老产业的痛点和挑战 “相比房地产行业，养老产业并不是高回报产业，如果运营做得不好，很多资本介入后有可能没法赚到钱，”在谈到做养老产业面临的挑战时，星堡董事总经理陈煜宇，提到了养老产业的资金回报问题。 一名国外养老产业内人士也告诉记者，养老地产是一个涉及到较多产业链的复杂行业，其中除了适合老人的硬件设施营造之外，还包含老年活动、老年教育、老年医疗护理等方面。养老地产的核心竞争力并不是开发能力和投资能力，而是服务和管理能力。即使在国外成熟的地区，养老社区的投资回报期都要在5~7年甚至更长，但在中国，很多开发商还只是把开发养老地产作为一种营销噱头，真正的目的仍是出售物业。 “养老产业是要做20~30年的事，普通基金只有3~5年，很难对这一产业提供资金上的足够支持，上市是最好的发展出路。”陈煜宇指出。 而在周成辉看来，目前星健资本在发展过程中面临的痛点之一就是低成本资金的利用通道尚在打通中，尤其像险资的利用和打通。此外在客户端，现阶段老人的支付能力和意愿，还需要更多时间去培育。 “现在很多长者的观念还停留在传统的养老院的概念，如何向长者传达优质养老生活方式理念并得到理解和接受，是现阶段面临的挑战之一。”陈煜宇也指出，养老作为一个“全新”的行业，从业人员也需要全新的、长期稳定、持续的培训，才能更好地服务更多长者。 另据多位行业内人士直言，国内的医保政策，也是阻碍民间养老机构迅速拓展的重要因素。在国内很多城市，相关护理服务还无法用医保报销，这也为长者支付带来了一定的阻力。（一财） 星堡中环一期项目社区一景 中国健康养老地产服务联盟：集合了地产、医疗、健康、养老、投资、保险、规划、设计、营销、策划、运营等各专业机构和人才，专注研究、推广、服务医养（养老、养生、医养）地产和养老产业。分享行业资讯，整合人脉资源，提供专业服务，尽在健康养老地产官方微信公号:jkyldc。如果您觉得本文有价值请转发到朋友圈并顺指给点赞以示鼓励吧！
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