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我作为一个公寓行业的从业者，观察了很多二房东的经营过程，想在这里和大家谈谈我的感受，特别是针对分散式长租公寓，希望能抛砖引玉。 分散式长租公寓痛点 在14年前我都认为做长租公寓特别分散式的合租房都是一件挺low的事，就是二房东租下一套房子再把客厅做成一个隔断就可以当房间出租了，赚得钱就是那新增出来的隔断间的利润。各种人员混乱在一套房子里各种脏乱差，甚至是低素质的人群的聚集地。直到行业里拿到各种知名投资人和投资公司的钱把这个行业半年的时间内搞得跟高大上一样。 1、组织形式的不正规 除了几家大的管理公司外，大部分是夫妻店，爷俩店，亲戚店也没有正规的办公室和基本的公司财务流程，甚至自己忙活了好几年都不知道自己每年能赚多少钱，赔多少钱，只是感觉手里永远没钱。 2、几乎无租后服务 房子只要租给租客了，马上就跟变了个人似的。马桶坏了灯泡坏了几乎是不管的，甚至有更多的二房东会因为合同问题威胁你的租客，租客的所有问题统一回复都是“不” 3、一根筋 虽然业内很多大公司保持高度的灵活和开放，大部分二房东还停留在14年前的思维方式，只要有触碰自己的既得利益的一定不同意，更不懂如何开放外包的把这个很难做的生意通过众包的方式来实现。 以上问题仅仅是几点下面我们会继续看长租公寓运营商还有哪些问题，我们在看短租公寓！ 短租公寓经营 相比在国内的起源时间长租公寓会早一些，但是真正性感的走在大众视野里的还是短租公寓。那是2012年在国内横空出世一个叫“爱日租”的网站让在这个租房这个行业内的开始了新的领域的尝试，本人也是因为爱日租放弃了长租分散式公寓开始了短租公寓。随后各大短租网站纷纷上线，刚开始爱日租疯狂补贴后来证明他失败了，不过目前的短租网站还算平稳实力不分上下。各地区的短租公寓运营商除了途家和一呆也没有特别显眼的，但是短租公寓的经营风格还是不一样的！ 1、组织形式完善 都有正规的公司和财务，以及pms系统，因为做短租是要给客户开发票的。而且很多是从事过酒店行业或有部分闲钱甚至自己买的房子自己做短租的都是大有人在，总之，相对正规很多。 2、完善的入住服务 短租公寓按照学习很多传统酒店的服务理念，相对标准化的服务流程面对客人投诉以及客房工程的处理速度非常及时。别看很多小型门店细节处理非常到位。因为有携程艺龙等平台的监管和评价体系的督促很多短租公寓的好评比五星级酒店都高。 3、灵活的出租方式 日租和长租的最大区别，日租追求单日的出租率和营业额，而长租是看全年的出租率。对于做日租的来说到晚上空一间就少赚一间的钱。对于长租来说空一天就空一天，说不定明天还有出更高价格的客户。由于日租的单日考核上做日租的更看中合作和资源利用，只要不空房一切都可以谈。这也是为什么日租公寓的互联网化更重一些，哪怕携程跟我要17%的佣金只要能带来客户总比空着好，绝对的思维不同！ 综合以上那么长租公寓到底改如何向短租公寓学习呢？ 一、规范 1、基本的公司组织流程，也是规避很多法律风险，注册有限责任公司的责任是有限的对很多纠纷上是可以保护自己的。 2、相对正规的财务管理和发票管理，每月有3万的免征说额度也给为有部分需要报销的客户提供方便。不管是夫妻店还是爷俩店都要给每月工资发放，不要觉得自己的生意就可以混在一起，这样你才能清晰的知道公司每年赚了多少钱，个人赚了多少钱，这个生意是赔钱还是赚钱，是管理100间的时候赚钱还是1000间的时候赚钱。 3、有一套符合自己的IT系统，你想高速长远发展没有系统是不可能的，方便管理你的新增客户，客户来源渠道，每间房的出租状态以及出租率等等 二、服务 如今90后的消费时代不再是为了便宜，去将就的租房了，他们可以付出更高的价格但是你的产品和服务他们必须满意缺一不可。 1、租前服务，真实的房源，统一的价格，销售团队的沟通和服务都会影响客户是否选择你的房源入住。未来越来越多的竞争者和拼装修是有尽头把服务做好也是一个绝招。 2、租中服务，“好的产品会吸引客户”不是产品在吸引客户而是你的房客在吸引客户，如果在入住中有及时的工程保障和定期的保洁管理都是决定入住中的客人是否会向朋友推荐。 3、租后服务，很多时候客户住的很好往往在退房的时候发生矛盾，比如很多二房东喜欢在押金里多扣点押金，或者物品有损坏趁机黑点押金。就做短租的来说退房丢东西或者有物品损坏是经常发生的但是绝大部分是不会跟客户去索赔的，虽然扣了押金但失去了客户和网站的差评。目前长租没有一个公开的评价体系做监督，很多二房东在野蛮生长。终究有一天会为自己的服务负责的。 三、灵活和开放 1、长租和短租不是一个势不两立的经营方式，当长租的房量到100间以上或者你的出租率达不到95%的时候都要考虑部分房源可以短租，不一定是日租可以接受周租，半月租，月租，季租等，房子只要能保证出租率都是可以选择的。有很多做长租的嫌麻烦，不愿接受3个月以下客户，但老板赚钱哪有不麻烦的，只有你手下的员工会嫌麻烦因为你的房子空着，对他来说没关系还是赚差不多的工资，但是对公司来说空一间就是浪费一间的钱，希望老板们能反思一下，员工和公司其实有利益冲突的。 2、学会合作，短租公寓来说销售是靠携程等ota的，客房有专门的家政保洁公司，布草的洗涤有专门的洗涤公司，工程维修有合作的维修公司，收房有中介公司或物业公司，整个一套运营体系都是靠大家来实现的。而大部分的长租公寓还没想明白，都是苦哈哈的自己亲力亲为，反复招人又找不到合适的人人，如果拿出合适的利润把销售，客房，工程等外包。节省的成本和产生的效率一定比自己的高。对于很多想让别人帮你销售又不想付出佣金的表示及其的看不上，在短租经营中携程占的佣金是15-17%如此高还得求着跟他们合作，因为他们能提供大量得订单所以给他们比门店低得价格和较高得佣金还是划算的，总比空着好。长租学会短租的轻模式，多合作。 3、保持一个开放的头脑时刻准备着奇迹发生，这也是我们公司的企业文化。当下的时代最怕的就是封闭，在水里不动是死的最快的一种方式。比如，就智能设备和免费的pms系统来说，很多厂家都是提供免费的。就这样还有很多的二房东还在考虑人家为什么要免费给我，是不要利用我的数据啊万一后期在收费怎么办等等问题？我想说，你那点客户信息还真当成宝了？如此封闭你只能被淘汰了。其实目前这个行业有很多可以合作的资源，保持开放的心态，凡事抱着试试看的态度说不定会有大收获。 总结一下，尺有所短，寸有所长，取其精华去其糟粕。听着是套话还是有很多借鉴意义的。 保持一个开放灵活的运营思维对长租公寓的运营是非常有必要的，未来是90后消费的主体。90后对消费的产品除了追求高品质和有情感，同时他们租房的不稳定性会更强。但是他们不差钱，90后平均2个月就想换一个房子住。因为他们的不稳定性和随意性，换工作的频率和换房的频率是息息相关的。所以你的租赁方式真的要灵活了，你看看你的90后的租客有在你房子租上1年的有几个？所以，以往的经验是会害死人的 |
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