物业管理基础知识100问与答（新完整版）（下）

宛平2008 2015-12-18

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物业管理基础知识100问与答（新完整版）

2015-03-16

问51、《北京市住宅物业服务标准》规定电梯服务应达到什么标准？

答：：《北京市住宅物业服务标准》规定电梯养护、运行、维护服务标准为：

（1）主梯6：00--24：00不间断运行，0：00--6：00呼叫运行，电梯工夜间值班，并在候梯厅公布呼叫电话或房号，凡是楼层中设有电梯门的，均须开启载客；

（2）凡有高峰梯的，在高峰期6点-8点、17点-19点与主梯同时运行；

（3）主梯维修时，有备用梯的，用备用梯运行，无备用梯的，属急迫性维修的，应在30分钟内抢修完工，其它维修应于23点至次日5点以内完工；有发生紧急情况时的处置预案；

（4）维修服务标准执行京房地修字[1998]第799号文件规定。

（5）一旦发生电梯停电关人、夹人等危险情况时，应迅速组织救助。

问52、《北京市住宅物业服务标准》规定普通商品住宅保洁服务应达到什么标准？

答：北京市住宅物业服务标准》规定普通商品住宅保洁服务范围为：小区规划红线内，业主户门以外；服务内容为：

（1）有健全的保洁制度，清洁卫生实行责任制，有明确的分工和责任范围；

（2）设定垃圾集纳地点，并每日将服务范围内的垃圾归集到垃圾楼、站，对垃圾（专用）楼、站、箱、桶及垃圾进行管理；

（3）每日对保洁服务范围内的区域进行一次清扫，做到服务范围内无废弃杂物；

（4）对楼梯间、门厅、电梯间、走廊等的门、窗、楼梯扶手、栏杆、墙壁等，进行一周一次清扫；

（5）按政府有关规定向服务范围内喷洒、投放灭鼠药、消毒剂、除虫剂；

（6）在雨、雪天气应及时对区内主路、干路积水、积雪进行清扫。

（7）发生突发公共卫生事件时，应迅速组织人员对物业的共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒，加强对业主的宣传，维持正常的生活秩序。

问53、物业服务企业在公共秩序维护服务方面承担何种职责？是否应对业主人身和财产负责？

答：物业服务企业在公共秩序维护的主要职责是公共区域的秩序维护和公共财产的看管，包括：

（1）相对封闭：做到小区主要出入口昼夜有专人值班，危及人身安全储有明显标志和防范措施；

（2）维护交通秩序：包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停车位置进行管理，保持车辆行驶通畅；

（3）看管公共财产：包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨箅子、小品、花、草、树木、果实等；

（4）夜间对服务范围内重点部位、道路进行不少于一次的防范检查和巡逻，巡逻不少于2人，做到有计划、有记录；

（5）有发生治安案件、刑事案件、交通事故的处置预案；发生时，应立即采取措施，并及时报警和配合公安部门进行处理。

物业服务企业原策上不对业主人身和户内财产负有看护责任，但物业服务企业违反物业服务合同约定，导致业主人身和财产受到损失的，物业服务企业应依法承担赔偿责任。

问54、物业服务企业是否可以将物业管理的专项服务委托专业公司？

答：可以，一个物业管理区域应由一家物业服务企业实施统一管理。物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务（比如保洁、绿化、电梯维护等）委托给保洁公司、绿化公司、电梯公司等专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理业务以并委托给他人。

问55、物业服务企业在履行合同义务时，是否有权对违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行制止？

答：是。物业服务企业按照业主（临时）公约的规定以及物业服务合同的授权，有权要求业主配合物业服务企业的管理服务，对业主违反业主（临时）公约和物业管理规章制度的行为进行劝阻、制止或按业主大会、业主委员会的授权采取其他处理措施。

问56、车辆停放时停车人享有什么权利？应遵守什么规定？

答：车辆停放时停车人有权按照停车管理协议的约定向收停车管理服务。同时停车人应遵守停车管理制度，交纳停车管理服务费用，在指定的区域停放车辆，停放车辆不能占用、堵塞消防通道和消防设施等。

问57、经济适用住房小区如何交纳物业服务费？

答：目前，按照2000年3月市物价局和市国土房管局颁布的《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》（京价房字[2000]163号），经济适用住房小区物业管理服务费用分为两部分：

物业管理服务费和电梯水泵运行维护费，电梯水泵的运行维护费按建筑面积分摊计算。

物业管理服务费用于公共区域的保洁、保安、小区绿地养护、化粪池清掏、小区的日常管理、房屋及小区共用部位公用设施设备的小修。收费标准为0.50元/平方米.月（绿化率30%以下），0.52元/平方米.月（绿化率30%以上）。

有电梯和水泵的住宅，需加收电梯水泵运行维护费。

问58、普通住宅如何交纳物业服务费？

答：目前，按照市物价局、市房地局1997年6月颁布的《北京市普通居住小区物业管理服务收费暂行办法》（京价房[1997]196号），普通住宅的物业管理服务费分为两部分：

一、住户个人交费项目

1. 装修房屋垃圾外运费

2. 保洁费

3. 保安费

4. 各项费用统收服务费

5. 车辆存车费（自行车、三轮车、两轮摩托车、三轮摩托车）

6. 机动车存车费

二. 产权人交费项目

1. 绿化费

2. 化粪池清掏费

3. 管理费

4. 小修费

5. 中修费

6. 大修费

7. 小区共用设施维修费

8. 电梯费、高压水泵费、共用电视天线费

问59、公房、安居房出售后，物业服务费用怎么交纳？

答：公房、安居房出售后，保洁、保安等使用人交费项目由购房人承担，产权人交费项目包括绿化、管理、公共设施维护、化粪池清掏费用、电梯、水泵等，公房由原售房单位承担，安居房由职工所在单位承担。

问60、高档住宅、非住宅类物业的物业服务收费如何确定？

答：高档住宅、非住宅类物业的物业服务费采取市场调节价的定价形式。在业主大会、业主委员会成立前，按房屋买卖合同（或物业管理公约、房屋使用维护管理公约）约定的价格收取费用；业主大会、业主委员会成立后，由业主大会与物业服务企业协商定价。更多精彩加物业管理师微信: wysclub

问61、交了住宅专项维修资金，还用在交大中修费吗？

答：交了住宅专项维修资金后，不再交纳房屋共用部位共用设施设备大中修费用。

问62、自用部位、自用设施的维修养护费用怎么交？

答：自用部位、自用设施的维修养护费用可以按年（季度、月）交给物业服务企业，也可以发生时再交纳。

问63、出租房屋时，物业服务费用由谁来交纳？

答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主，如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。

问64、开发企业已竣工但未出售的物业是否应交纳物业服务费用？

答：开发企业已竣工但尚未出售的物业应全额交纳物业服务费用。

问65、公房上市后，物业服务费用如何交纳？

答：公房上市后，原有产权单位不再承担交纳物业服务费用的义务。物业服务费用由房屋购买人承担。

问66：电梯费用如何交纳？首层要交电梯费吗？

答：电梯费用由楼内全体产权人按建筑面积比例分摊，首层住户也要交纳电梯费用，业主大会另有决议以及业主大会与物业服务企业另有约定的，从其约定。

问67、物业服务企业收取停车管理费的，在停车管理中应承担何种责任？

答：物业服务企业应负责车辆的看管和停车秩序的维护，具体包括：有机动车、非机动车管理制度和管理方案；对进入小区的机动车辆进行登记发放凭证，出门凭证放行；保证停车有序，24小事设专人看管；长期存放的，应签订存车协议，明确双方的权利义务。

问68、装修时也主是否要交纳装修押金和装修服务费？

答：装修时，业主应当按照装修服务协议缴纳装修押金和装修服务费。对于装修押金，业主装修工程完工后，没有违反协议的，物业管理公司应当退还押金。物业管理公司收取装修服务费的，应承担以下义务：

有健全的装修管理服务制度；查验业主装修方案，与业主、施工单位签订装修管理协议，告知业主装修注意事项；装修期间，对装修现场进行巡视与检查，严格治安、消防和房屋安全管理；对进出小区的装修车辆、装修人员实行出入证管理，调节因装修引发的邻里纠纷；业主装修结束后，应进行检查。对违反装修协议的要进行处理，问题严重的包行政管理部门；及时清运装修垃圾，集中堆放时间不得超过三天。

问69、因开发遗留问题可以拒交物业服务费吗？

答：不可以。开发遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业管理费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。

问70、业主或业主大会是否可以聘请专业机构对物业费用进行审计？

答：物业服务费用实行包干制的，业主大会主要对物业服务企业的服务质量进行考核，不对物业服务费用进行审计。

物业服务费用实行酬金制的，业主大会与物业服务企业可以在合同中约定对物业服务支出或成本进行审计。审计机构由双方共同委托，审计费用由全体业主承担，审计结果对双方都有约束力。

六、专项维修基金

问71、建立专项维修资金的法律依据是什么？

答：《物业管理条例》规定：“住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。”“专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。”

问72、专项维修资金的用途是什么？

答：专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备的保修期满后的维修工程，即除日常运行维修养护以外的中修、大修以及更新、改造工程。

问73、谁应交纳商品住宅专项维修资金？

答：凡是1999年 1月1日以后签订商品住宅（包括经济适用住房，与住宅结构相连的非住宅等）房屋买卖合同的购房人均应交纳。此外将商品住宅转为租赁、经营或自用的开发商也应交纳专项维修资金。更多精彩加物业管理师微信: wysclub

问74、不交纳专项维修资金的怎么办？

答：不缴纳专项维修资金的，房地产管理部门将不予办理其立契过户手续和权属登记手续。

七、物业使用和维护

问81、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？

答：物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，是满足业主正常的生活、工作需求所必须的，不得擅自改变用途。如擅自将小区内的学校改为娱乐场所、绿地改成商业设施等做法都是不被允许的。

业主确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当依法办理相关手续，并告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理相关手续。

问82、物业管理区域内的公共建筑和共用设施能否改变用途？确需改变用途的，如何办理？

问83、因维修物业或者公共利益，业主、物业公司或其他单位需临时占用、挖掘道路和场地怎么办？

答：因维修物业或者公共利益，业主或其他单位确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会和物业服务企业的同意；物业服务企业确需临时占用、挖掘道路和场地的，应征得业主委员会同意，或者按照事先制定的预案进行处理。

问84、业主、物业公司能否擅自占用物业共用部位、公用设施设备？

答：物业共用部位、共用设施设备是全体业主共有，业主和物业公司都不能擅自占用。

如需占用物业共用部位、共用设施设备，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理公司同意后，按照规定办理有关手续。

问85、业主、物业服务企业能否利用物业共用部位、共用设施设备进行经营？

答：业主、物业服务企业不得擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营。如需经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续。所得收益主要用于补充纳入住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

问86、能否在房屋楼顶架设广告牌?

答：一幢楼内有多个产权人的，如无特殊约定，楼顶是共用部位，属于全体业主共有。如需在小区楼顶上架设广告牌，应征得业主大会、物业服务企业同意后，依法办理有关手续。所得收益主要用于补充住宅专用维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

问87、业主能否不按规定或约定封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚？

答：封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚等行为看似是业主自家的事，但是会影响小区的环境和整体外观。一个环境整洁优美的小区不仅使居住其中的业主感到舒适，而且能起到提升物业品质、使其保值增值的作用。为了维护公共安全和公众利益，业主封闭阳台、安装防护栏或搭建阳光棚时，都应遵守《业主（临时）公约》和小区有关规章制度的规定。

问88、邻居占用了公共楼道怎么办？

答：公共楼道属于共用部位，邻居占用了公共楼道就是侵犯了相邻业主的权益，业主、业主委员会、物业服务企业可以要求其停止占用；造成共用部位损坏的，还可以要求其承担赔偿责任。

问89、物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备由谁负责维护？

答：物业区域内的供气、供热、通讯、有线电视管线和设施设备属供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位所有，由供气、供热、通讯、有线电视等专业服务单位委托物业服务企业负责维修养护。

问90、物业管理公司需要入户维修，业主是否应该配合？

答：小区内房屋结构相连，供水、供电、供气、供热等基础设施物业具有系统性等特点，致使物业局部安全隐患不仅会业主、使用人，还会影响到相邻的业主，甚至整个物业管理区域的安全和正常使用。即物业安全隐患往往会影响到公共利益和他人合法权益。因此，物业服务企业需要进行入户维修时，业主应当配合。更多精彩加物业管理师微信: wysclub

问91、业主不履行维修责任，造成损失的，是否需要赔偿？

答：由于业主不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连设施安全及公共安全的，业主大会、业主委员会可授权物业管理公司进行修缮，其费用由业主承担。造成损失的，业主应当赔偿。

问92、小区内的共用设施损坏，维修费用该由谁承担？

答：如果是人为造成小区公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。

如果责任不明确的，维修费用应该由全体业主按所拥有的建筑面积比例分担。

问93、为什么要规范房屋装修装修行为？

答：我国住宅房屋多数属于集合式楼房。在住宅小区中，住宅单体间存在共用部位，如主体结构承重部位；单幢楼或小区内有共用设施设备，如电梯、水、暖、照明、消防等设施设备。不当的装饰装修会导致结构安全和装修人自身的生命财产安全，还会影响到整幢楼、整个小区的正常生活秩序。为了维护公共安全和公众利益，需要对房屋装饰装修行为进行规范，因此，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，物业服务企业也应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。

问94、业主装饰装修房屋，需要事先告知物业服务企业吗？

答：装饰装修房屋是业主的权利，但这一权力的行使应以不损害他人利益和社会公共利益为前提。在一个存在多业主的物业管理区域内，业主装饰装修房屋的行为有可能会对其他业主造成影响。如装修噪音影响相邻业主生活和休息、破坏房屋承重结构会对其他业主的人身和财产安全构成威胁等。同时，物业管理公司有义务根据物业服务合同的约定对物业进行管理，而对物业及其共用部位、共用设施设备的结构、功能、使用等情况的了解是完成这一义务的前提。因此，业主装饰装修房屋，应当事先告知物业管理公司。

问95、业主装饰装修房屋，需要与物业服务企业签订装饰装修管理服务协议吗？

答：业主应当在装饰装修房屋前与物业服务企业签订住宅内装饰装修管理服务协议。

住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括以下内容：装饰装修工程的实施内容，装饰装修工程的实施期限，允许施工的时间，废弃物的清运与处置，住宅外立面设施及防盗窗的安装要求，禁止行为和注意事项，管理服务费用，违约责任等。

问96、住宅室内装饰装修禁止行为有哪些？

答：按照建设部第110令《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，住宅室内装饰装修活动，禁止下列行为：

（1）未经原设计单位或者具有相应资质等级设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；

（2）将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房；

（3）扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体；

（4）损坏房屋原有节能设施，降低节能效果；

（5）未经批准，不得搭建建筑物、构筑物；改变住宅外立面，在非承重墙上开门、窗；拆改供暖管道和设施；拆改燃气管道和设施。

（6）其他影响建筑结构和使用安全的行为。

问97、业主装饰装修房屋过程中，物业服务企业能否进行入户检查？