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前几年，大部分房地产开发商都在担心一个问题：房地产会不会被互联网颠覆？到今年，他们惊奇地发现，真正威胁行业的不是互联网，而是来自金融业的保险公司，甚至连中国地产界的老大——万科也未能幸免。 在A股君看来，王石已经未战先败，万科的控制权一定会落到保险公司手中，即使不一定是宝能系。为什么会这样？请听在下详细分解。 “商界思想家兼段子手”冯仑说过，民营企业家一旦追逐起女明星来，他的企业离死亡就不远了，没想到一语成谶：追求杨恭如的前上海首富周正毅，现在还在牢里；娶了大S的汪小菲，丢了俏江南；最新的体验者是王石，王先生又是做红烧肉，又是买价值百万的婚床，女友田小姐是哄住了，但却有失去“江山”的危险…… 为什么说王石必败？这绝不是标题党。首先，王石错误地估计了形势。此次控制权之争，与其说万科与宝能之战，不如说是王石与宝能之战。目前房地产资金面有所收紧，而保险资金投资方面逐渐放开，前者需要注资，后者需要寻找投资管道，因此万科与宝能的结合并不意外，其背后是万科代表的房地产行业与宝能系代表的保险行业的合纵连横。 如果说在房地产开发扩张阶段，王石对于万科来说是不可或缺的带头人和精神领袖的话，在房地产从开发向资产管理经营转型阶段，王石的作用虽然重要，但已不是那么不可或缺，而且王石在对宝能系的抵制中表现出万科控制权发自内心的留恋，这甚至一定程度上会阻碍万科的转型与发展。彼时之蜜糖，此时之砒霜，这就是“商场如战场”的残酷。 其次，王石的盟友或许有媲美保险业的资金实力，但并没有对万科势在必得的心态。 在今年8月26日之前，万科的第一大股东华润股份对万科的持股比例一直维系在15%之内，直到钜盛华多次举牌后，华润股份才在三季度末之前增持了0.23%。 但是，钜盛华方面在完成第三次举牌成为第一大股东之后，华润股份再未出手，一直坐视其持股比例攀升至22.45%。而在万科管理层与宝能系公开对战后，华润长时间保持沉默。 毕竟，房地产不是前些年的香饽饽了，夺取万科控制权，对于王石来说或许意义重大，但对于华润来说，则意味着要拿出真金白银。 财新的报道则表示，华润集团有充足的资金，但身为央企，受种种因素掣肘，暂时不会出手增持万科。从目前的情况来看，华润如在二级市场增持，势必会大幅提高华润的持股成本，这对作为央企的华润来说，有违制度。 目前传言王石接洽的中粮集团、中信集团、中金集团同样要受到上述因素的限制。而且12月以来万科已暴涨71%，股价处于高位，即使万科实施“毒丸计划”，参与定增的成本也不会太低，而且“毒丸计划”本身对股价是负面因素，难以得到中小股东的支持，能否通过股东大会也是一道难关。同样，如使用停牌战术，时间过长，也面临着宝能系与中小股东方面的压力。 既然房地产已不是香饽饽，为什么保险公司仍对之情有独钟？ 第一，房地产行业整体上较高的经营稳定性和预期回报契合保险资金投资的特点。 第二，保险资金增持房地产个股股份有助于增大其话语权，对于其未来养老、医疗等业务的整合也有一定帮助，而且很多保险公司的股东具有房地产行业背景，在把握市场资源方面具有一定优势。 第三，也是最关键的一点，未来针对商业地产、产业地产的REITs（房地产信托投资基金）可能为保险资金运用带来更大想象空间。 足够好的现金流加上足够高的分红，本身就具有债券的性质，万科债今年的被追捧已经是个鲜明的例子，而近似于国外的公司制REITs，将使得地产上市公司有从股票特性变为债券特性的倾向。 什么是REITs（房地产信托投资基金）？ 举个栗子，比如你看中了迪拜的七星级酒店或央视的“大裤衩'，想享受它的运营收益，没有REITs的时候，你可能需要花几百万买下其中一间才可以，但REITs可以把“大裤衩'资产打包分成好多份，比如1000元或10000元，你只用花很少的钱就可以了。 这是房地产证券化的重要形式，也意味着房产商又有了一个很大的现金流来源。今年，万科和万达都已经开展了相关的业务试点。 事实上，不仅是万科、万达，国内大型地产公司基本都有将商业资产证券化的打算，比如华润置地、保利地产、龙湖集团、中海外、恒大地产等房企。“在推动相关立法改革的前提下，三年内，国内将会有REITs上市”，一位业内人士说。 据相关部门统计，截至2014年底，全国逾70万亿信贷余额中商业性房地产贷款余额为15万亿，按照上市银行60%抵押质押类贷款的比重估算，全面启动资产证券化业务将对接一个总量约为10万亿的巨大市场。这对于金融类企业是难以抵制的诱惑。 可能被险资举牌的地产公司
最后，打个不太恰当的比喻，万科就像是一个白富美，突然出现了一个有钱又有心的追求者宝能，丈母娘华润已经笑纳彩礼、半推半就了，家里的亲戚和姑娘也觉得不妨先处处看，结果家里的管家老王突然不干了，但遗憾的是，老王已经没那么重要了。 微信界最俗的公众号，这里只谈钱！本号是财务自由人士的读书日记，每天分享精心挑选的优质文章，相信对你也会有所帮助，因为实现财务自由的唯一秘诀就是钱生钱！现在关注本账号回复开户，可免费获得价值连城的万二佣金股票账户一个 |
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