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地下车库这样规划,狂甩你们几条街

2015-12-23  潇湘水云...

地下车库设计的重要性已经被越来越多的人认识到了,而关于地库的文章也是层出不穷,看过不少文章各有侧重点,有大而全的,小而精的,或者案例分析的。结合本人在设计院和房地产公司的工作经验也写一篇关于住宅项目地下车库的文章供各位行家批评。

地下室在建安成本中占比达17%~31%

房地产公司设计部门主要工作可以归结为开源和节流两部分。通过产品创新提升项目溢价是为开源,一般建筑设计是通过规划、户型、立面等方面来实现;合理分配资源严控成本是为节流,一般是通过将客户不敏感不能带来价值的成本最小化来实现。一般项目的地下车库承担的更多是节流的任务。而节省下来的就是利润!



在一定的市场环境下,售价基本恒定,可售面积为确定值,可售部分造价也基本恒定,提升利润率最有效的方式是减少不可售部分总成本。不可售部分除了一些地上的造型及结构部分(如造型线条、屋顶、空调机位及结构连接构件等)、架空层、社区及市政配套用房之外,大部分为地下室部分。要想提升利润率最简单的方法是控制项目的地下室部分总成本,一般地下室部分包含主楼地下室、小区设备房(电业站、消防及生活泵房)以及地下车库部分。


地下室部分在建安成本中占比巨大,一般范围为:17%~31%。因此,应尽可能减少不可售面积(地下室面积),增大可售比率。而单车位面积每优化5㎡,项目利润率提升0.4%~1%。



绝大部分地下室设计必然失控

虽然地下室是建安成本占比的大项,但绝大部分方案设计人员的注意力都在规划、户型以及立面风格上,地下这块基本上都交给施工图单位去深化了。


但是每个地库情况不同,需要针对性设计,而且地库产值相对较低,专门做地库设计的人相对较少。


另外,一般施工图设计单位时间紧任务重,加上中间又有各种图纸配合需求牵扯设计人员精力;而且地库施工图设计涉及到水、电、暖通等各专业的设计,如果有人防部分,相当于又多了一套需要各专业沟通配合的设计班子。设计过程中往往还会碰到甲方所给水、电、燃气等市政资料不准,当地规则不清晰,各标高、接口等资料滞后或者干脆没有等各类情况而造成设计反复。所以设计人员自身主动优化地库意愿不足。


由此,一般项目中地库设计失控实属常态。


但地下车库的成本控制不仅仅是设计单位技术本身能全部把控的,还与甲方的项目开发分期,不同类型的车位(普通车位、子母车位等)售价,单体施工先后顺序,特殊条件下的方向研判等相关。


具体而言,为了减少资金沉淀,地下二层或者人防部分应往最后的分期安排,如果对市场未来的走势判断不准或者留有分期调整的余地,地库设计应该兼顾调整的可能性;


普通车位与子母车位的售价可参照周边项目确定,差值的多少影响车道的排布;


哪些楼栋先施工抢预售节点,哪些楼栋与地库施工同步,影响地库与楼栋间距设计(应尽可能避免支护成本的增加);


而在复杂项目如地质条件差需要换土回填,有两三层地库或者多层机械车库,地库埋深及支护成本大、施工难度高的时候,尤其需要甲方设计、工程、成本条线管理者综合判断设计深化方向。


从这个意义上说,解决地下室成本问题最根本的症结在于甲方自身的意识和专业度上。

地下车库设计相关概念及推论

本文不负责基础概念的宣贯,详见各标杆公司地库设计导则、指引及图集;重在分享成本管理意识与常见的地库问题取舍的判断。


1基本的成本概念:


地下一层造价2500元/㎡;地下二层造价3000元/㎡;人防地库比普通地库造价多500元/㎡;地库层高每增加0.1米,造价增加18元/㎡(标杆公司数据);地库覆土每增加0.3米,造价增加30元/㎡(标杆公司数据)。


2基本的设计概念:




推 论 一 :

轴网开间对成本的影响



理论上,每跨内单车位面积最小值为一条车道两侧停车,车道无限长时(疏散楼梯、设备机房等面积忽略不计时),此时7.8m开间单车位平均面积为20.93㎡/辆;开间每增加0.1m,单车位平均面积增加0.27㎡/辆,地下一层单车位成本增加675元,地下二层单车位成本增加810元;普通住宅项目柱网开间值为7.8~8.1之间(也有特别设计7.7m开间做宽扁柱的),即使是8.1调整到7.8这样的差距,在不考虑结构梁板及钢筋节省的情况下,单车位成本变化率也达到3.9%。

推 论 二 :

普通车位盈亏平衡点(70%销售率)



在车位配比要求高,销售不理想的情况下(35的单车位面积已经很粗放了),按照70%的销售率预估,包含5年物业费(地产公司代收)盈亏平衡点价格为12.9万元/辆,不含物业费盈亏平衡点价格为12.5万元/辆。这两个价格为土建造价,一般车库销售时间为拿地后2~3年,算上财务成本,有几个城市车位能赚钱?


普通车位、机械车位盈亏平衡点(70%、100%销售率)


上图为按照70%、100%的销售率(均按照地下一层地库考虑),普通车位、机械车位、机械车位不投入设备三种方案的盈亏平衡点。机械车位不投入设备存在验收风险,机械车位(投入设备时)售价为普通车位售价的80100/87500=91.5%才可实现与普通车位同意的盈亏平衡,大部分城市机械车位的售价无法达到普通车位售价的91.5%。


物业部门对机械车位看法为:机械车位需全天24小时运营;维护困难,成规模的机械车库最少需要2~3个人,车库面积越大所需人员越多;高端汽车一般不容易进入机械车位;车位不紧张的小区机械车位空置率高;机械车位有发生事故的隐患,赔偿难处理。


综上所述一般情况下不推荐使用机械车位,仅在特殊条件(如基地面积狭小,普通车库需三层以上等情况)且车位盈利与成本综合测算有利后方可考虑使用。

推 论 三 :

是否设置地下储藏室




设置地下储藏室的用途及代价为(不考虑10层以下因为主楼下面增设储藏室造成人防面积增加的影响因素):


a.作为大空间地下室全部赠送(销售)给1F(或2F)提升溢价;

b.作为小储藏室赠送(销售)给各楼层住户,提升销售速度(溢价);

c.设置储藏室增加开发建设时间一至两个月。




当c确定时,v>a2/c时设置储藏室有利,否则不做储藏室有利;

当v确定值时,c>a2/v时设置储藏室有利,否则不做储藏室有利。

推 论 四 :

是否缴纳人防异地建设费


(过于复杂的前置条件、假设及推论,专给入门级小白)


当A-B>0时,缴纳人防异地建设费用合算;当A-B<0时,自建人防合算。经过公式推论(A-B)/S=N/33-n/38+c1+c2+20-d,其中C1+C2约为500。(33和38的单车位面积指标也比较粗放)

普通车位、机械车位盈亏平衡点(70%、100%销售率)

上面所有章节都是关于算账和认识方面的事情,但是如果建筑排布本身这个技术环节出了问题,那么所有的帐算的再清楚、找的结构优化单位本身能力再强也是细致末节的优化,要大刀阔斧的砍地库成本,建筑排布优化才是最关键的第一步!


虽然关键,但说来其实很简单。关于这一块核心的九阴真经心法就是:一条车道两边停车,沿着长边布置车道,垂直长边布置车位!(能把心法总结的这么简单通俗甚至让人看不懂,也是醉了!这位兄弟,看你骨骼清奇,我俩有缘,我这有一本九阳神功、一阳指、还有独孤九剑……)


如果能把以上所有内容都看完消化也真是需要耐心,在此举个例子解释九阴真经心法。(注意了,出干货了!……)





图1中是最常见的典型问题,车道布置貌似合适,全部是一条车道两侧停车,但实际正确的排法应该是按照图2红色车位的排法,也就是上面的心法:


一条车道两边停车(简单易懂吧);

沿着长边布置车道;(看到长边了吧,把主楼扣除以后的面积是个典型的长方形)

垂直长边布置车位!(要想车位最大化,必须长边停车,哪怕这个项目下面看似有一排插到主楼下面停不了多少车,也是停车数量最多的布置方式)


当然,情况不同还是需要比较一下不同排布方式车位数量的多少。一般而言,这种长方形的地库一定是沿着长边垂直停车!重要的事情说三遍:沿着长边垂直停车!沿着长边垂直停车!沿着长边垂直停车!掌握这一条核心要诀,建筑设计排布本身就达到最高境界了!(对的,这就是最高境界了!技术本身就是这么简单,突然想起一句话,专业人士就是善于用普通的语言表达深奥的道理!哈哈)


不过请注意,这章之前大部分章节都是在说一个事情,那就是算账!回到案例本身,项目实际是有人防的,那么该如何排布呢?答案就是要算账。图2中黑色粗线为人防防护单元之间的隔墙,本案例按照红线表达的车位排布方式确实可以增加约10辆车位,但是按照红线排布车位要在这两道混凝土墙上另开四扇人防大门,如图,而这种人防门的价格一般都在几万甚至十几万不等,代价巨大。




经测算按照车位数量最多的排法,即使车位数有增加可以减掉部分地库及车位面积,但是不足以抵消由此带来的四扇人防门的成本的增加,综合判断下来人防部分还是应该按照图2中红线车位下面的黑线车位排布方式更为有利。这也是为什么技术本身并不能解决好地库成本最小的原因之一。所有的技术手段应该始终牢牢建立在算账的基础上,有了这个前提方能达到运用之妙存乎一心,无往而不利的境界!



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