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不适用“买卖不破租赁”原则的四种特殊情形 | 法治地平线

2015-12-28  lgzlawyer

所谓“买卖不破租赁”原则,其基本内涵是指在租赁关系成立之后,即使出租人将租赁物转卖给第三人,原来已经存在的租赁关系仍然对买受人有效,承租人仍然可以向受让人主张租赁权,受让人所取得的也仅是负担有租赁关系的财产所有权。此即学理上所说的租赁权的“物权化”,其随附于租赁物之上,并可以对抗之后的物权人。
《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第二百二十九条规定:租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。此即我国法律对“买卖不破租赁”原则的承认。该原则的确立一是为了保护弱势的承租人,如果不动产所有权发生变动就会使承租人丧失租赁权,那么承租人权利的保障便无从谈起;二是为了使缔约成本经济化,即买卖合同的签订即会导致租赁合同解除不符合市场的经济原则。
但是,“买卖不破租赁”并不是绝对的,适用该原则须具备一定的条件:其一,存在合法有效的租赁合同;其二、租赁物已经交付承租人使用;其三、出租人将该租赁物所有权出卖给第三人。(参见王泽鉴:《民法学说与判例研究》(第六册),中国政法大学出版社1998年版)非同时具备以上三个条件,不能适用“买卖不破租赁”原则。
当然,“买卖不破租赁”原则几乎是法学理论界和司法实务界人尽皆知的概念,对于这一原则的成立和适用条件也基本上不存争议。但对该原则的理解不能望文生义,并不是所有的“租赁”均可以对抗“买卖”。如下我们来讨论买卖“破”除租赁的四种情形,并以四则案例作为参考。

一、适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条,排除“买卖不破租赁”原则的情形。
案例一 2000年12月8日,广发银行与中泰公司、百货公司签订贷款抵押合同,约定百货公司用其所有的涉案房产为中泰公司向广发银行的借款提供担保,并办理了抵押登记。2005年6月15日,涉案房产被人民法院查封。2006年10月31日,中泰公司未依约还款,广发银行与粤财公司签订债权转让协议,将其对中泰公司享有的本金及各项权利转让给粤财公司。2007年8月22日,粤财公司与华鸿公司签订债权转让协议,将其对中泰公司享有的各项权利转让给华鸿公司。2011年1月5日,涉案房产被依法拍卖。
涉案房产租赁情况:2000年10月16日,百货公司与金桥公司签订租赁协议,将其所有的涉案房产租赁给金桥公司使用,租期自2000年10月26日至2010年10月16日。2005年8月30日,金桥公司将涉案房产转租给郑某,期间郑某、金桥公司、百货公司签订了《合作协议》。2007年2月1日,万家公司受郑某委托执行《合作协议》,由万家公司全权承包上诉房产的开发经营项目。2010年11月22日,法院要求万家公司退出对涉案房产的占有,并向华鸿公司交付。万家公司不服,提起案外人执行异议之诉。
此案案情复杂,时间跨度大,涉及不动产的抵押、查封及多次租赁,不动产上权利变动频繁。在纷繁复杂的权利变动中,时间线索是准确厘清各种权利关系的关键。前文已述及,“买卖不破租赁”并非绝对的,权利变更的时间先后会影响该原则的适用,此案就是这种情况的典型。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释(2009)11号)(以下简称《城镇房屋租赁合同司法解释》)第二十条规定:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。此案中,涉案房产被查封发生在2005年6月15日,而金桥公司将涉案房产转让给郑某、以及郑某与万家公司和金桥公司之间签订《合作协议》发生在2005年8月30日之后。即便是万家公司对涉案房产享有租赁权,依照《城镇房屋租赁合同司法解释》第二款,该租赁权也不能对抗涉案房产被拍卖后受让人的所有权。
广东省高级人民法院在(2013)粤高法民二终字第59号民事判决书中认为:万家公司与金桥公司属不同主体,即使金桥公司对涉案房产享有租赁使用权,也不能据此认为万家公司享有租赁使用权。2007年2月1日郑某与金桥公司、百货公司签订的《合作协议》约定,由万家公司承包开发经营涉案房产,并对经营期间的利润分配进行了约定,从协议内容看该协议也并非租赁合同。故万家公司主张其在涉案房产拍卖前已对该房产享有租赁使用权,事实依据并不充足。
其次,依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释(2009)11号)第二十条规定,在2007年郑某与金桥公司、百货公司签订《合作协议》之前,涉案房产已经被法院查封,即使在涉案房产拍卖前万家公司依据2007年的《合作协议》获得了对涉案房产的租赁使用权,在涉案房产拍卖后万家公司主张继续享有租赁使用权也缺乏法律依据。故原审对万家公司关于涉案房产拍卖后其继续享有租赁使用权的主张未予支持,并无不妥。
该案还可以假设另外一种情况:如果2000年广发银行、中泰公司、百货公司签订借款抵押合同、办理涉案房产的抵押登记发生在百货公司和金桥公司签订租赁协议之前,则依照《城镇房屋租赁合同司法解释》第二十条第一款的规定,即便是金桥公司对涉案房产的租赁权也不得对抗该房产被拍卖后受让人的所有权。对此《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》(法释(2000)44号)第六十六条也有相应规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。

二、名为“租赁合同”实为涉案房产的的收益分配方案,不能适用“买卖不破租赁”原则的情形。
案例二 1997年1月23日,水产公司与蓝天广场签订租赁协议,约定水产公司将涉案房产出租给蓝天广场使用,月租金18万元。后水产公司被撤销,政府部门将所有权划转登记在益豪公司名下,使用权及出租权划转给会展中心。2003年1月2日,会展中心与益豪公司签订《物业管理及租金收取协议书》,明确约定涉案房产所有权归益豪公司,使用权归会展中心。由会展中心负责出租与管理,租金的20%归益豪公司,80%归会展中心。同日,双方还签订了《租赁合同》,约定会展中心向益豪公司承租涉案标的,租金每月3万元。2003年5月9日,在政府部门协调下,会展中心与蓝天广场签订《变更合同协议书》,将原水产公司与蓝天广场的租赁协议中水产公司一方变更为会展中心。后,广州农村银行花都支行取得涉案标的抵押权,并依法对涉案标的进行拍卖。
会展中心以拍卖侵害其合法承租权益为由向法院起诉,二审败诉后向最高人民法院申请再审。
《合同法》第二百一十二条规定:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。承租人缔约的目的是取得房屋的使用权,出租人则是为了收取租金。双方地位平等,权利义务对等。此案中,会展中心与益豪公司签订的《物业管理及租金收取协议书》的内容是对涉案房产产权和收益的分配,双方于同日签订的《租赁合同》约定会展中心以每月3万元的超低价承租涉案房产也有背常理(1997年涉案房产的月租金已是每月18万元)。综合来看,该《租赁合同》虽然名为“租赁合同”,但实际上也是与同日签订的《物业管理及租金收取协议书》相配合的有关涉案房产收益的分配方案,不符合《合同法》第二百一十二条规定的“租赁合同”的特征,也有悖合同法的公平原则和民事法律关系的诚实信用原则。故而不能认定会展中心基于上述协议享有对涉案房产的租赁权,并以之对抗涉案房产受让人的所有权。
最高人民法院在(2014)民申字第2152号民事裁定书中认为,会展中心与益豪公司之间签订的《租赁合同》,名为租赁合同,实为双方对出租涉案房产收益的分配,内容不同于出租方收取租金、承租方获取使用权的房屋租赁合同。二审判决在会展中心与益豪公司之间不存在实质租赁关系的情形下,对会展中心关于按照“买卖不破租赁”的原则其仍然享有每月只交3万元使用到2022年12月31日及获得转租利益的请求不予支持,并无不当。故最高人民法院裁定驳回会展中心的再审申请。

三、《房屋使用权抵债合同》不同于房屋租赁合同,不能适用“买卖不破租赁”原则的情形。
案例三 2004年3月22日,英联公司与豪力公司签订《房屋使用权抵债合同》,约定豪力公司将涉案房产交付英联公司使用,使用期限为18年,以使用权益偿还所欠英联公司300万元债务。2004年5月28日,建行开发区支行取得涉案房产抵押权(该抵押2013年2月7日注销),2012年11月30日,该房产被依法拍卖,恒华公司取得涉案房产所有权。英联公司以对涉案房产的执行侵害其合法权益为由向法院提起案外人执行异议之诉,二审败诉后向最高人民法院申请再审。
本案同案例二具有一定程度的相似性。合同性质应该依据合同的内容确定,而不能仅以合同的名称作为依据。某些合同虽然形式上类似于房屋租赁合同,但其实质内容却约定的是其他类型的权利义务关系。无论是对房产收益的分配、还是以房产使用权抵偿债务,均不满足合同法规定的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金”这一租赁合同的定义,因而不能认定合同双方当事人之间成立租赁关系。
最高人民法院在(2014)民申字第215号民事裁定书中认为,从合同内容来看,英联公司为使自己的债权得到清偿,同意豪力公司以让渡豪力大厦(涉案房产)18年的房屋使用权的方式抵偿300万元的借款。可见《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债,不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同,本案不适用合同法规定的“买卖不破租赁”的原则。

四、法院强制拍卖涉案房产不适用“买卖不破租赁”原则的情形。
案例四 2013年,A收受他人贿赂房产一套,并办理了过户登记手续。2014年,A将涉案房屋出租给B使用,租赁期限为5年。2015年,检察院以受贿罪为由对A提起公诉,A被法院判处有期徒刑10年,其名下房产被认定为赃物而被依法查封。后该房产被法院强制拍卖,由C购得。B以其对涉案房产享有租赁权为由,拒绝腾退房屋。C诉至法院,要求排除妨害。
既然“买卖不破租赁”原则由《合同法》第二百二十九条确立,则“买卖不破租赁”中的“买卖”应当指私法上的自由交易行为。实际上,该“买卖”不仅仅指钱物交易行为,其他民事法律行为如赠与、互易、以物抵债等都不能导致租赁权的消灭。这些方式均属于平等民事主体之间的行为,属于私法的范畴,为合同法所调整。
然而,法院强制拍卖所导致的所有权变动并不属于以上平等民事主体之间基于意思自治所导致的所有权变动。如《最高人民法院关于刑事裁判涉财产部分执行的若干规定》(法释〔2014〕13号)第十二条规定:被执行财产需要变价的,人民法院执行机构应当依法采取拍卖、变卖等变价措施。法院的这种强制拍卖行为不属于私法的范畴,应该为公法所调整。故合同法所确立的“买卖不破租赁”原则不能适用于法院强制拍卖所导致的不动产所有权变动的情形。
在(2012)沪一中民四(商)终字第1796号民事判决书中,原审奉贤区人民法院认为:租赁物所有权变动的原因,除了买卖之外,还包括强制拍卖、抵债、赠与等方式。对于例如买卖、赠与等行为产生的所有权变动,属于私法上的行为,可为《中华人民共和国合同法》所调整,而基于例如强制拍卖取得所有权的行为应为公法所调整,不再适用《中华人民共和国合同法》,本案中权利人是基于法院强制拍卖取得系争厂房的所有权,该方式并不能体现平等主体之间的意思自治,而是基于公法上的强制行为,当然不应该适用“买卖不破租赁”原则。
二审上海市第一中级人民法院认为原审法院判决正确,予以维持。
因法院强制拍卖致使承租人遭受损失的,承租人可以依据租赁合同向出租人主张权利。
以上只是“买卖不破租赁”原则几种较为典型的例外情形,不足以涵盖所有的特例。特别是名为租赁合同而实为其他类型的权利义务关系的情形难以穷尽。但是,这至少说明,对“买卖不破租赁”的解释是严格的,能够对抗所有权的租赁关系必须是满足合同法对租赁合同定义的租赁关系,而非表里不一的“租赁合同”。并且,“买卖不破租赁”原则的适用范围有限制,即只能在私法领域内适用。

五、文末余思:能否以登记对抗制度限制“买卖不破租赁”原则?
从保护承租人的合法利益而言,“买卖不破租赁”原则固然有其制度上的合理性和实践中的必然性。但是,租赁关系毕竟是一种隐蔽的债权关系,不具有公示公信力,而不动产的占有和使用往往涉及利益巨大,如何在保护承租人合法权益的同时又能平衡善意物权人的合法利益,使得“买卖不破租赁”原则不被滥用,确实是一个值得探讨的问题。
对此,有实务界人士提出以完善的登记对抗制度来限制“买卖不破”租赁原则的适用。即确立完善的租赁登记制度,租赁合同当事人未办理登记手续虽不影响合同的效力,但是不得对抗第三人。(参见邬德:《论“买卖不破租赁”原则的适用条件》,载《科技创新导报》2008年第2期)
笔者认为该观点有其合理性。在民法理论上,物权的变动必须遵循公示原则,其产生、变更、消灭必须以外部可查知的方式表示出来。租赁权是一种物权化了的权利,也应该经过登记才能具有公示公信力。实际上,我国现有的一些法律制度已经为此提供了突破口。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。《城市房屋租赁管理办法》第十三条规定:房屋租赁实行登记备案制度。签订、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地直辖市、市、县人民政府房地产管理部门登记备案。
登记备案制度当然不是登记对抗制度,而是登记对抗的折衷。在实践中,登记备案往往不是强制性的,很多租赁合同未经备案也具有相应的法律效力,导致租赁权可以对抗善意物权人的所有权。但是,如果以此为基础,确立登记对抗制度,明确不动产租赁未经登记不得对抗善意物权人,则可以有效避免善意物权人权益被侵害的情形。

作 者 简 介


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